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SUPERBONUS casa 110%: come verificare la conformità edilizia dell’immobile

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Nel campo dell’edilizia l’ultimo anno è stato caratterizzato da un gran fermento, per lo più dovuto all’entusiasmo suscitato dal cosiddetto SuperBonus o Bonus 110% di cui, ad oggi, almeno sulla carta, tantissimi italiani intendono approfittare.

Chiaramente, la proposta è parsa da subito molto allettante, perché non solo l’aliquota proposta risulta essere nettamente superiore a quella degli incentivi a cui fin ora siamo stati abituati, ma addirittura sembrerebbe che intervenendo all’interno dei parametri prestabiliti si riesca ad ottenere in termini di recupero fiscale, addirittura più di quanto si è speso. L’altra cosa interessante, che piace davvero molto, è che, in realtà, nonostante i tempi di rientro siano comunque dimezzati rispetto ai classici 10 anni degli altri bonus, è possibile non sborsare neppure un centesimo avvalendosi dello sconto diretto in fattura o della cessione del credito.

Posta in questi termini, è ovvio che la cosa ha da subito attratto moltissime persone, in special modo i condomini, dove il rifacimento delle facciate è sempre un’operazione piuttosto onerosa e molto difficile da riuscire a deliberare. La realtà dei fatti, però, è leggermente diversa e come spesso accade, non è tutto così semplice come sembrerebbe, o come alcuni vogliono far apparire.

Se è pur vero che questo Bonus rappresenta un’ottima opportunità, anche perché consente di rinnovare il patrimonio edilizio che in molti casi è decisamente datato, rendendo le abitazioni più confortevoli, nonché più efficienti in termini di dispersioni e consumi e, pertanto, meno dispendiose e meno inquinanti, bisogna comunque addentrarsi più a fondo nella questione perché non sempre e non tutti possono approfittarne.

Innanzitutto l’edificio deve, di base, risultare conforme urbanisticamente e soddisfare alcuni requisiti in termini di superfici, volumi, destinazioni d’uso e poi anche l’intervento previsto deve essere fatto in un determinato modo, così da garantire che alla fine dei lavori si riescano a raggiungere le prestazioni energetiche attese e queste vanno verificate e validate da parte di un tecnico. Molte cose che riguardano il 110% sono complesse da comprendere fino in fondo già per gli addetti ai lavori, figuriamoci per chi con questo tipo di attività non ha nulla a che fare!

Ecco perchè, come prima, cosa parlando di SuperBonus, noi di Martinelli Casa vi abbiamo voluto fornire la NOSTRA personale SOLUZIONE “chiavi in mano e senza problemi”. Infatti, siamo partiti proprio dal presupposto che all’utente finale poco importano i cavilli tecnici e legali della questione, ciò che desidera è poter sfruttare quest’occasione a proprio vantaggio migliorando la propria abitazione a costo zero, o quasi. Dunque, se abitate a Pisa e dintorni, siete realmente interessati a quest’opportunità e vi siete persi l’articolo dedicato a RISTRUTTUROPISA110, vi invitiamo a leggerlo e a contattarci per qualunque dubbio o per avere delucidazioni a riguardo.

Ciò premesso, nel corso di quest’anno desideriamo comunque addentrarci più nello specifico in alcune questioni tecniche, economiche ed amministrative legate a questo incentivo, giusto per fornire, a chi fosse interessato, delle indicazioni di massima, in modo quanto più semplice e chiaro.

Oggi, per cominciare, vogliamo partire proprio dall’edificio e dai requisiti di base che questo deve soddisfare per far sì che si possa almeno pensare di approcciarsi al SuperBonus, ovvero dalla CONFORMITA’ dell’immobile.

piano-terra-1a-1024x1024 SUPERBONUS casa 110%: come verificare la conformità edilizia dell’immobile

Cos’è la conformità urbanistica di un immobile e come fare a sapere se il nostro immobile è conforme?

Come abbiamo già avuto modo di ricordarvi le implicazioni e le complicazioni del SuperBonus, soprattutto in ambito tecnico, sono molte. Di certo, però, la prima cosa in assoluto da verificare è la cosiddetta “Conformità urbanistica” dell’immobile su cui si intende intervenire.

La fruibilità del Superbonus, infatti, ma in generale anche di qualunque altro incentivo fiscale legato alla casa (tenetelo bene a mente!), è condizionata dalla regolarità urbanistica dell’edificio stesso. Costruzioni per cui sussistano degli abusi non sanati di qualunque tipo (almeno sulle parti comuni) non potranno mai beneficiare del Bonus 110%.

Per questa ragione, la prima cosa da fare per capire se è possibile tentare la strada del SuperBonus è incaricare un tecnico, un architetto, un geometra o un ingegnere di fiducia, dando mandato di eseguire un accesso agli atti all’archivio Comunale, per poi confrontare, tramite rilievi, quanto depositato agli atti con lo stato di fatto e redigere un certificato di Conformità dell’immobile, che garantisca che non vi sono abusi in essere. Purtroppo la prima nota dolente viene proprio da qui: oggi gli uffici comunali sono sommersi di richieste di accesso agli atti e sebbene normalmente dovrebbero fornire una risposta entro 30 giorni dal momento in cui si protocolla la richiesta, oggi, specie nelle grandi città, si finisce per scontrarsi con tempi d’attesa davvero lunghissimi.

Questo, a dispetto di quanto si pensi, è un passo fondamentale, il primo da fare e non può mai essere tralasciato.

Spesso il cittadino ritiene che non sia necessario fare accertamenti, il più delle volte dichiarandosi certo che sia tutto a posto e ribadendo, magari, a sostegno della sua tesi di aver comprato la casa direttamente dal costruttore e di non averci mai “fatto nulla”, per cui è ovvio che non ci saranno problemi, anche perché la scheda catastale lo prova. Purtroppo, non è così.

Innanzitutto è doveroso distinguere tra conformità catastale e conformità urbanistica. Per un immobile vi è conformità urbanistica solo quando i titoli abilitativi depositati in Comune rispecchiano il reale stato di fatto dell’immobile oggetto di interesse. Vi è, allo stesso modo, conformità catastale solo nel momento in cui la scheda catastale rispecchia perfettamente lo stato di fatto dell’immobile. Sono però due cose indipendenti, entrambe necessarie, ma non è detto che se vi è una delle due conformità vi sia anche l’altra. In genere ci si sofferma ad analizzare la questione sotto il profilo urbanistico perché è molto più semplice “sistemare” le difformità catastali, che peraltro non hanno valenza probatoria (se non per edifici vecchissimi in cui non vi era ancora la necessità di un titolo abilitativo), rispetto a quelle urbanistiche che potrebbero addirittura risultare non “sanabili”.

La scheda catastale, che in genere è l’unica cosa che il cittadino ha in mano come “disegno del proprio immobile” e che peraltro non è detto sia conforme allo stato di fatto, non sempre rispecchia il progetto presentato in Comune. Specie per gli edifici più datati capita, più frequentemente di quanto si creda, che andando a fondo della questione le schede catastali siano a posto perché eseguite a seguito di un rilievo fatto a fine lavori, ma il progetto depositato in comune sia tutt’altro perché in corso d’opera sono intervenute delle varianti che non sono mai state depositate al Comune.

Ecco allora che nel migliore dei casi ci si trova ad avere a che fare con tavolati interni che suddividono gli appartamenti che sono almeno in parte diversi da quelli inizialmente progettati, magari anche perché su richiesta del cliente/acquirente per soddisfarne le esigenze sono state apportate modifiche e fusioni (prendendo ad esempio una stanza in più e sottraendola all’appartamento accanto). Le cose si complicano quando le difformità riguardano i prospetti dell’edificio ed in effetti non è raro trovare finestre e balconi che hanno “cambiato posizione” e dimensioni. Può accadere, poi, anche che le misure del fabbricato o l’altezza dello stesso non siano conformi e questo è di certo il problema maggiore, perché significa che si è costruito del volume o della SLP (Superficie Lorda di Pavimento) in eccesso rispetto a quanto autorizzato e non è detto che fosse possibile farlo. Anche nel caso fortunato in cui ci fosse volumetria e superficie in eccesso per regolarizzare il tutto in questi frangenti bisognerà mettere in conto di pagare oltre alle sanzioni anche gli oneri e di conseguenza le spese salgono, a volte anche pesantemente.

Non è ammessa nessuna difformità tra progetto e costruito?

È doveroso premettere che, per quanto riguarda il SuperBonus 110%, le dichiarazioni di conformità urbanistica-edilizia e gli accertamenti da eseguire da parte del tecnico incaricato allo Sportello Unico per l’Edilizia, almeno in prima battuta, devono riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi. Pertanto, se gli abusi riguardano l’interno dei singoli alloggi e non hanno alcun riflesso sulle parti comuni interessate dal Superbonus non vi è problema, o meglio potrebbero non esserci, a meno che poi non vi siano interventi trainati che risultino compromessi, ma qui si apre tutta un’altra questione, che affronteremo un’altra volta.

Come regola generale esiste poi una tolleranza ammessa nella discordanza tra progettato e realizzato: se le difformità sono minime, non si perde dunque la possibilità di fruire dell’agevolazione. Bisogna però che sia il tecnico a valutare ed asseverare quando lo scostamento tra stato di fatto e progetti depositati è davvero considerabile minimo.

In questi casi non ci affidiamo alla discrezione del tecnico, ma il riferimento normativo da prendere in considerazione è l’art. 34 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), introdotto dalla Legge semplificazioni 120/2020, che al primo comma dichiara: “Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.

Pertanto se la violazione riscontrata è limitata al massimo al 2% è considerata in un certo senso “fisiologica” e si può comunque usufruire del Superbonus 110%. Sopra tale soglia, invece, non è possibile a patto chiaramente di non sanare prima, ove concesso, gli abusi riscontrati.

 

Come fare se non vi è conformità urbanistica? È sempre possibile sanare?

Quando il tecnico ha terminato tutti i suoi accertamenti se tutto è a posto vi fornirà un certificato di conformità urbanistica e così potrete dire di aver fatto il primo passettino verso l’ottenimento del SuperBonus, anche se la strada è ancora lunga e tutta in salita! Certo è che senza questo documento in mano non si può neppure cominciare a ragionarne del 110%.

Ma, cosa accade nel caso in cui vengano riscontrate delle irregolarità che non sono considerabili minime? In questi frangenti non resta che sanare! Ma attenzione perché una Sanatoria, non è un condono, ma si tratta di un provvedimento amministrativo che deve essere normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.

In breve: per poter ottenere una sanatoria edilizia non è sufficiente pagare e soprattutto non tutti gli abusi sono sanabili. Per procedere a regolarizzare degli abusi tramite una sanatoria è indispensabile provare che  le opere eseguite in difformità dal titolo abilitativo originario godano della cosiddetta doppia conformità, ovvero che siano ammissibili sia se valutate rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso, che rispetto a quella vigente all’atto della richiesta di sanatoria.

Inoltre, a seconda del tipo e dell’entità dell’abuso sarà necessario predisporre e presentare, sempre a cura di un tecnico, un tipo di pratica piuttosto che un’altra, con tempi, iter e costi differenti.

Anche di queste questioni, magari, ci occuperemo in maniera più approfondita in un altro articolo, perché possono interessare un po’ tutti, anche al di fuori del SuperBonus. Ad esempio, quando si vuole vendere un immobile ricevuto in eredità e si scopre che non è in regola bisognerà per forza di cose procedere con una sanatoria.

 

Concludendo

Per quel che concerne il nostro SuperBonus, dopo aver letto questo articolo avrete già cominciato ad intuire che le cose non sono poi così semplici e forse vi sarà venuto anche qualche dubbio riguardo alla regolarità del vostro immobile. Non temete, noi siamo sempre qui a vostra disposizione. Se desiderate avere maggiori informazioni, di qualunque tipo, scriveteci o telefonateci senza problemi.

Detto ciò, proprio perché conosciamo bene la complessità della materia ed abbiamo al nostro interno tutte le figure necessarie ad occuparsi del SuperBonus, a partire dai tecnici che eseguono gli accertamenti del caso e le verifiche di conformità, noi di Martinelli Casa abbiamo voluto venirvi incontro e, come vi abbiamo già detto, abbiamo pensato ad una soluzione chiavi in mano, che vi consenta di sfruttare questo incentivo, così vantaggioso, senza nessun problema.

 

RISTRUTTUROPISA110 nasce dalla sinergia e dell’unione di Francesco Martinelli Casa e Casarosa Ida ed è a vostra completa disposizione per tutti i quesiti inerenti il Superbonus. Vi ricordiamo di scrivere per ogni informazione alla mail dedicata: info.ristrutturopisa110@gmail.com, il nostro advisor vi risponderà personalmente indicandovi l’iter da percorrere. Per ora vi salutiamo e come di consueto, vi auguriamo BUONA CASA.

 

Ma vi invitiamo a pensare alle nostre proposte, soprattutto ora che, pur controvoglia, si passa un sacco di tempo chiusi in casa, perché un’abitazione riqualificata con il SuperBonus potrebbe essere di gran lunga migliore e più confortevole e potrete ottenerla a costo quasi nullo!

Prima di lasciare questo articolo, potrebbe esserti utile scaricare il primo capitolo del mio libro che parla di Investimenti Immobiliari:
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