La detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati

Oggi è prevista un’agevolazione fiscale con detrazione Irpef anche qualora si decida di acquistare un’abitazione che sia già stata oggetto di ristrutturazione, ovviamente è una situazione che si applica solo ad alcuni casi particolari, vediamo bene di capire con precisione quando sia possibile sfruttare questo tipo di incentivo ed in che misura.
Innanzitutto, esordiamo dicendo che la detrazione viene concessa solo nel caso in cui gli interventi di ristrutturazione eseguiti abbiano interessato l’intero fabbricato, per cui non sono ammessi in alcun modo e questi siano stati eseguiti da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, oppure da cooperative edilizie che poi abbiano provveduto o provvedano, entro i 18 mesi successivi alla data della fine lavori, alla successiva alienazione, vendita o assegnazione degli immobili riattati.
La detrazione si applica unicamente quando sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del Dpr 380/2001, ovvero quelli eseguiti per garantire la conservazione dell’edificio ed assicurarne la corretta funzionalità (ad esempio con interventi di consolidamento strutturale, di ripristino e rinnovo di elementi costitutivi dell’edificio, oppure che prevedano l’inserimento di elementi accessori o di impianti resisi necessari nel tempo), nonchè quelli necessari a trasformare un edificio attraverso un insieme sistematico di opere che alla fine dei lavori possono portare a un organismo edilizio anche in tutto o in parte diverso dal precedente. In quest’ottica non sono ammessi interventi di manutenzione (né ordinaria né straordinaria) e neppure lavori che non interessino intero edificio ma solo una porzione dello stesso, benchè rilevante.
L’ammontare di questa detrazione, qualora le spese relative all’acquisto dell’immobile siano state sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2017, è pari al 50%, mentre per il periodo precedente ammontavano ad un 36% ed oggi sono possibili fino ad un tetto massimo di spesa pari a 96.000 euro. Anche quest’importo è stato innalzato rispetto al passato quando la cifra massima di spesa detraibile era fissata a 48.000 euro e per quanto sia dato sapere attualmente, a partire dal primo gennaio 2018, la detrazione dovrebbe ritornare alla misura ordinaria del 36% su un importo massimo di 48.000 euro.
La detrazione va calcolata indipendentemente dal valore reale degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, quantificato nel 25% del prezzo pattuito di vendita o di assegnazione dell’abitazione.
Ad esempio se si acquista un’abitazione al prezzo di 300.000 euro, il costo forfetario stimato per le spese di ristrutturazione sarà pari al 25% di 300.000 euro, ovvero 75.000 euro, pertanto la detrazione consentita sarà per un importo pari al 50% di 75.000 euro, complessivamente 37.500 euro, da ripartire nei 10 anni successivi in rate di pari importo (con una detrazione irpef annua di 3.750 euro).
Il limite massimo di spesa ammissibile è da intendersi rispetto alla singola unità abitativa e non per ciascuna persona che partecipa alla spesa, dunque qualora per uno stesso immobile i beneficiari dell’incentivo fossero più d’uno l’importo andrebbe suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione; come se nel caso appena analizzato marito e moglie fossero cointestatari della casa a ciascuno dei due spetterebbero 1875 euro annui di detrazione.
In ultimo è bene sapere che l’acquirente dell’immobile ha diritto di beneficiare della detrazione anche relativamente agli importi versati in acconto a patto che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi siano stati già registrati il preliminare di acquisto o il rogito (circolare n. 43/E del 18 novembre 2016) e per fruire di tale agevolazione non è necessario aver effettuato tutti i pagamenti mediante bonifico, basta che ve ne sia una traccia nei documenti notarili.
 

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