Perché comprare casa? Ecco le 7 cose a cui devi stare attento prima di acquistare casa

Acquistare casa è un momento veramente importante per la nostra vita e quella dei nostri familiari. Pensate a quante emozioni: progetti, sacrifici presenti e passati e tante, tantissime speranze per il nostro futuro e quello della nostra famiglia. Per questo motivo dobbiamo essere sicuri di quello che stiamo per acquistare casa.

Acquistare una casa è sempre un passo importante, trattandosi poi della tua prima casa può considerarsi una tra le decisioni più impattanti e con tutta probabilità il maggior investimento in termini finanziari della tua vita.
Proprio per questo motivo, visto l’impegno economico consistente e le innumerevoli ripercussioni che una decisione di questo tipo può avere sulla quotidianità di una persona, è bene evitare di commettere errori, specie se dettati da scelte impulsive, affrettate o da una cattiva informazione iniziale. Per cercare di agevolarti in quest’operazione così delicata, abbiamo pensato di ideare una mini guida, in cui ti andremo ad elencare le cose a cui dovrai stare attento, così da non essere colto impreparato, in nessuna fase: partendo dalla scelta, all’acquisto, fino al fatidico momento della firma davanti al notaio.

COSA CONTROLLARE CON ATTENZIONE

Oltre al lato estetico, funzionale e pratico della tua nuova abitazione è fondamentale che controlli anche gli aspetti meno evidenti, ma che hanno un peso a volte maggiore sulla tua scelta economica. (BASTI PENSARE CHE UN MUTUO GENERALMENTE HA UNA DURATA DI 20/30 ANNI). Da un recente studio di Remax eseguito sulla casa degli italiani si stima che almeno il 70% abbia qualche piccolo o grande problema. L’unica soluzione pratica per ridurre al minimo i rischi è sapere attentamente cosa CONTROLLARE PRIMA DI ACQUISTARE UNA NUOVA CASA.

MA CHI CONTROLLA COSA?

Nel processo di vendita di un immobile sono coinvolte diverse figure professionali a cui affidarsi. Ognuna ha il proprio compito specifico ma i controlli sui problemi di cui ti vogliamo parlare spesso non vengono effettuati da NESSUNO.

INFATTI:
L’Agente Immobiliare ha un notevole lavoro da fare per pubblicizzare al meglio un immobile, selezionare compratori affidabili e mediare tra le parti (non è un compito semplice te lo assicuriamo infatti Noi abbiamo da anni il Nostro Agente Immobiliare di fiducia). Il Notaio, come pubblico ufficiale e con la Sua elevata conoscenza giuridica, ha il compito di permettervi di fare un atto di vendita sicuro, valido e inattaccabile nel tempo dal punto di vista legale (ma non ha alcuna responsabilità su questioni tecniche e sostanziali).

Queste due figure sono importanti e meritano la tua fiducia ma potresti aver necessità di ulteriori “occhi” per scovare problematiche. Ma perché alcuni controlli non vengono fatti sempre?! La logica lo impone! Semplice, la responsabilità è unicamente del venditore, eventuali problemi legali ed economici sono unicamente tra chi vende e chi compra.Ti spiego il perché.

L’agente immobiliare riceve un incarico da chi vende.

Il suo compito è, per quanto egli possa esser bravo e disponibile, pubblicizzare le informazioni in suo possesso (condizioni da lui conosciute), infatti è il proprietario che vende che è tenuto, per legge, a fornirgli tutte le informazioni sul suo immobile. Quindi solitamente quello che può fare un agente immobiliare in gamba è consigliare un controllo al proprietario, prima della messa in vendita, affidandosi ad un bravo tecnico.

Spesso però non avviene, sai perché?

Il cliente medio che vende la casa, non essendo adeguatamente informato sui problemi che possono capitargli in futuro, rinuncia ad ogni prudenza per risparmiare. Questa è la verità. Anche perché una volta venduta la casa, diventa compito tuo pagare per sistemare eventuali problemi! Il responsabile di sanzioni e correzioni infatti è sempre l’attuale proprietario. Sicuramente poi potrete rivalervi legalmente su chi vi ha “venduto il problema”. Ma noi del mestiere sappiamo benissimo cosa comporta a livello emotivo ed economico.

CREDETECI:

Un controllo fatto bene costa veramente poco. Pagare il giusto prima per non ritrovarsi nei problemi successivamente.

Il problema delle Agenzie Immobiliari

L’agente immobiliare preparato, quello in gamba per capirci, si trova in difficoltà spesso nel suggerire di controllare gli immobili dei suoi clienti. Tutti i suoi concorrenti agenti immobiliari non coscienziosi, pur di accaparrarsi i clienti, diranno che non serve, c’è tempo per farlo, si faranno i controlli solo se verranno trovati problemi, che in fin dei conti si son sempre venduti immobili cosi. Tutto vero per loro, prima arrivano al rogito prima ottengono la provvigione. I problemi restano a Voi che comprate. Loro hanno zero responsabilità. L’agente immobiliare in gamba, che vuole essere veramente d’aiuto al proprio cliente, viene visto come il guastafeste. In realtà è la persona più utile che tu possa incontrare. RICORDALO BENE.

Il punto di vista del Notaio

Il Notaio invece è ferratissimo sugli aspetti legali e tributari ma onestamente chi ha mai visto un Notaio visitare un immobile, per verificare di persona che realmente esistesse prima di un atto? Il suo compito è controllare i documenti (compito molto difficile vogliamo sottolinearlo, specialmente in Italia) e tutelare le persone per quello che può verificare.

Prima di continuare nella lettura di questo articolo, vorresti conoscere i prezzi delle case a pisa? 

 I 7 DOCUMENTI DA CONTROLLARE PRIMA DELL’ACQUISTO DELLA CASA

Qui di seguito vi elencheremo i 7 documenti da controllare prima di acquistare casa così da non ritrovarvi in spiacevoli circostanze. Se comunque deciderai di comprare senza l’aiuto di un Agente Immobiliare ti consigliamo di farti seguire assolutamente da un tecnico preparato che verifichi quelle che sono le informazioni più importanti sulla tua nuova casa.

Per i non addetti ai lavori è difficile sapere cosa guardare e capire a cosa stare attenti. Cercheremo di illustrarti nel modo più semplice possibile i vari passaggi da seguire.

1. ATTO DI PROVENIENZA
   E’ il documento che il proprietario deve possedere per dimostrare di avere i diritti sull’edificio che dichiara di voler vendere.
   In esso sono contenute tutte le informazioni basilari per comprendere come sia venuto in possesso dell’immobile, di eventuali limitazioni o servitù che possono esistere senza che siano visibili a prima vista.
2. CONFORMITÁ URBANISTICA
   È l’aspetto “nascosto” che può creare più problemi in assoluto. La regolarità di quello che stai per comprare dipende dalla conformità urbanistica e per questo motivo è dove si nascondono spesso le problematiche maggiori.
   Con il termine Conformità Urbanistica si intende la conferma che l’edificio che ci troviamo davanti sia stato costruito (o ristrutturato nel tempo) regolarmente, con l’approvazione delle obbligatorie autorizzazioni. Tutto quello che è stato realizzato deve essere riportato nei progetti depositati e protocollati in Comune in quanto è l’autorità che ne consacra la legittimità. Qualsiasi differenza da quanto concesso dal Comune è un abuso (piccolo o grande) e, se permesso dalle leggi attualmente in vigore, deve essere sanato prima della vendita. Se non è possibile sanarlo occorre assolutamente demolire l’abuso, la legge non perdona.
   IMPORTANTE: La responsabilità amministrativa su eventuali problemi ricade sull’attuale proprietario. Egli infatti, anche se non è stato l’autore dell’abuso, è obbligato a correggere i problemi dell’immobile di suo possesso.
   Il Notaio citerà nell’atto tutti i riferimenti dei progetti depositati presso il Comune e sui quali il venditore dichiarerà obbligatoriamente sotto la propria responsabilità penale la loro regolarità. Specialmente negli immobili non recenti esistono situazioni in cui è possibile acquistare un immobile in apparenza regolare salvo poi, ristrutturando l’edificio appena acquistato, accorgersi della presenza di gravi problemi.

3. PLANIMETRIA CATASTALE
   Spesso si fa confusione e si tende ad associare la Conformità Catastale a quella Urbanistica. E’ un errore grave controllare solamente la planimetria catastale. In realtà sono due ambiti ben distinti e molte volte non allineati tra loro.
   Anche presso il Catasto (Agenzia delle Entrate) è obbligatorio che i documenti depositati dell’immobile siano totalmente corretti. Tutti i documenti depositati presso l’Agenzia delle Entrate riguardano il patrimonio e il calcolo delle imposte sull’immobile che stai per acquistare. Capirai che sono dati molto sensibili e pertanto dovranno essere allegati all’atto dal Notaio che ne trasferirà la proprietà dal venditore a te.La planimetria catastale è uno dei documenti catastali fondamentali e di più facile consultazione. La planimetria è sostanzialmente una rappresentazione tecnica semplificata dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate si basa sulla visura catastale per il calcolo delle tasse che devi versare per il tuo immobile. Questo disegno però non va confuso con il progetto depositato in Comune. Infatti il disegno presente in Comune possiede molti più dettagli tecnici, calcoli e riferimenti che ne sanciscono la sua autorizzazione da parte del Comune. Se notiamo delle differenze tra quanto realizzato e quanto disegnato deve essere uno dei campanelli d’allarme che ci spinge a richiedere verifiche più approfondite al proprietario o all’Agenzia Immobiliare che ci sta seguendo.
   Un consiglio che ci sentiamo di dare ai futuri acquirenti è di chiedere che venga inserita nei preliminari di compravendita la verifica della conformità Urbanistica e Catastale prima dell’atto finale dal Notaio.
4. CERTIFICATO DI AGIBILITÀ
   È un documento rilasciato dal Comune al termine dei lavori di costruzione dell’edificio. Questo documento certifica che, oltre ad aver rispettato il progetto autorizzato, il tuo immobile possiede i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato. Ad esempio il certificato di agibilità di un appartamento comprende la verifica degli standard minimi di prestazione energetica, sicurezza statica, sicurezza degli impianti, allacciamento alla fognatura, requisiti acustici.
   In sostanza è un certificato di garanzia che l’edificio sia stato costruito correttamente, seguendo scrupolosamente la normativa e il progetto approvato. Se questo certificato non fosse presente, la sua mancanza potrebbe essere un sintomo di gravi problemi dell’edificio e pertanto, prima della vendita, dovrà essere svolta una profonda analisi per capire il motivo per cui il Comune non lo ha potuto rilasciare. Se invece il certificato fosse datato potrebbe non essere più una garanzia di qualità dell’immobile (e assenza di abusi realizzati negli anni successivi al suo rilascio).IMPORTANTE: Certificato di Agibilità e Mutui bancari.Il Certificato di Agibilità è fondamentale al giorno d’oggi per ottenere un mutuo bancario. Infatti nella documentazione richiesta da parte degli enti finanziatori questo certificato è obbligatorio: fornisce una garanzia alla Banca della regolarità dell’edificio e quindi della sua rivendibilità. L’unico modo per poter vendere un immobile senza agibilità è che il compratore possieda l’intera cifra d’acquisto richiesta. Se ci mettessimo per un attimo però nei panni di chi compra sarebbe veramente difficile pensare di acquistare un immobile a prezzo di mercato senza questa garanzia di qualità e sicurezza.
   Il rischio di non poterlo rivendere in futuro è notevole. Per poterlo rivendere dovrai provvedere a tue spese alla sua regolarizzazione. Discorso diverso per gli immobili nuovi facenti parte di lottizzazioni convenzionate di cui parleremo in un articolo specifico.

   Vogliamo ricordarvi che ogni responsabilità ricade sempre sull’attuale proprietario, è saggio per chi desidera acquistare far sistemare prima dell’acquisto eventuali problemi a spese del venditore.
   

5. ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
   Questo documento illustra in modo semplificato l’efficienza energetica del tuo immobile. Con la sua scala di valori, divisa in classi energetiche, può darti un’idea di quanto consuma l’immobile che stai per acquistare e quanto andrai a spendere per mantenere il comfort all’interno. Per calcolare quanto consuma vengono considerate infatti la qualità delle pareti e delle finestre, la disposizione geografica e l’efficienza degli impianti dell’immobile (riscaldamento, raffrescamento, acqua calda etc).
   Non preoccuparti. Sarà compito del Notaio verificare la correttezza formale del certificato e trascriverlo nell’atto di compravendita della tua casa.

   

6. CERTIFICATO DI CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI
   Quando viene costruito o ristrutturato un immobile, tutti gli impianti presenti (Elettrico, Idrico, Riscaldamento etc.) devono essere certificati dall’impresa che li ha installati. Infatti per poter essere utilizzati in sicurezza occorre che siano stati realizzati a regola d’arte, per la sicurezza di chi abiterà nell’edificio. Ma quindi perché è un documento importante?Il venditore con questo documento ti garantisce che non avrai sorprese dopo l’acquisto, che gli impianti siano funzionanti e sicuri. Se invece tu dovessi acquisterai un immobile senza alcuna certificazione né controllo e scoprissi che sono difettosi e/o non sicuri secondo l’attuale normativa dovresti farli sistemare a tue spese. Un esempio comune è la caldaia di un appartamento chiuso da anni e senza allacciamento alle forniture. Non sarà possibile provare gli impianti prima della vendita. Il venditore dovrà informarti che non è stata utilizzata di recente e assumersi eventuali responsabilità sullo stato di messa in riposo corretta degli impianti.Per questo motivo è sempre opportuno specificare nell’atto notarile lo stato attuale degli impianti e chi, tra venditore e acquirente, dovrà provvedere economicamente alla loro messa a norma.
   E’ una forma di tutela per entrambe le parti.

7. VERIFICHE SPESE CONDOMINIALI
   Un documento importante, spesso non richiesto, è la certificazione da parte dell’Amministratore di condominio sulle spese condominiali arretrate del venditore. A volte capita che il venditore abbia anche notevoli arretrati sulle rate dei pagamenti condominiali e, dopo il tuo eventuale acquisto, sarai tenuto a pagare di tasca tua. Anche questo non è un documento obbligatorio da allegare all’atto ma in quanto acquirente è tuo diritto richiederlo al venditore. Un altro consiglio non convenzionale è quello di richiedere al venditore (o meglio all’amministratore di condominio) copia dei verbali delle assemblee almeno dell’ultimo anno. Questo ti permetterà di verificare se sono state deliberate spese straordinarie rilevanti per il condominio nei prossimi mesi. Dopo l’acquisto saresti infatti costretto a pagare queste spese ed è fondamentale esserne a conoscenza prima dell’acquisto (ad esempio rifacimento intonaci esterni, installazione cancelli automatici etc). Se ad esempio il condominio avesse deliberato l’installazione di un ascensore esterno prima del tuo acquisto, anche se abitassi al piano terra, saresti tenuto a corrispondere la tua quota per la sua realizzazione. Senza questa verifica sarà tuo diritto rivalerti eventualmente successivamente sul venditore ma è meglio prevenire qualsiasi situazione di questo tipo, magari aumentando il margine di trattativa economica prima dell’acquisto.
   CONCLUDENDO

   Dopo aver letto questo articolo avrai iniziato ad intuire che i documenti da controllare sono diversi e forse ti sarà venuto anche qualche dubbio riguardo alla regolarità del tuo immobile. Non temere, noi siamo qua a tua disposizione.

   Detto ciò, proprio perché conosciamo bene la complessità della materia ed abbiamo al nostro interno tutte le figure necessarie e qualificate, noi di Francesco Martinelli Casa optiamo sempre per soluzioni chiavi in mano, sia per l’acquisto che per la ristrutturazione della tua nuova CASA.
   Basta essere realisti, avere le idee chiare e farsi consigliare da professionisti del mestiere, che sappiano darti le giuste dritte. Spesso, solo chi fa il mio lavoro riesce a vedere oltre l’apparenza e a cogliere le immense potenzialità che ci sono dietro ad un’abitazione che a primo impatto sembrerebbe addirittura “bombardata”. Ecco, allora, che io e il mio team veniamo in tuo aiuto per affiancarti, consigliarti ed aiutarti a fare un vero affare, quello giusto per te.

   In generale, non è detto che comprando un usato facciate un investimento migliore rispetto ad una nuova costruzione, o viceversa; così come non è vero che tutti coloro che comprano all’asta lo fanno a prezzi super competitivi. L’importante è, a seconda della tipologia di vendita a cui si va incontro, sapere cosa ci si deve spettare e come comportarsi.

   Per il momento, in attesa di poterti essere utili e sperando di averti già dato una mano a chiarirti le idee con questo articolo, non ci resta che augurare a tutti: Buona Casa!

   Prima di lasciare questo articolo, potrebbe esserti utile scaricare il primo capitolo del mio libro che parla di Investimenti Immobiliari:
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