Pacchetto Expert. Case History: il cantiere di Via Queirolo
Per illustrarvi con un esempio pratico questa tipologia di pacchetto, esattamente come ho fatto per il pacchetto Smart, dove vi ho raccontato del cantiere di via Corridoni, ho scelto di parlarvi dell’immobile di via Queirolo e della sua rinascita, che ha permesso a me ed ad un abile investitore di ottenere davvero buoni margini di guadagno. Anche in questo caso, sulla carta, forse, potevano esserci dei pregiudizi rispetto alla zona, all’immobile ed al suo potenziale, ma esattamente come per via Corridoni, alla fine, i fatti hanno smentito gli scettici.
Perché ho scelto di parlarvi del cantiere di via Queirolo
Via Queirolo, per coloro che non lo sapessero, è una piccola traversa che nel centro di Pisa unisce Via Benedetto Croce a Viale Bonaini, proprio dietro all’edificio storico delle Poste.
Ho scelto di parlarvi proprio di questo cantiere, perché la location, come per via Corridoni, apparentemente poteva apparire non semplicissima da vendere a potenziali acquirenti.
Ciò che mi preme sottolineare è proprio questo: i pregiudizi nel settore immobiliare non devono esistere! Non conta quello che pensate voi in prima persona; cosa vi piace; dove vorreste vivere ed in quanti metri quadri. Se desiderate investire in immobili dovete dimenticare la vostra casa ideale e concentrarvi sui fatti, i numeri e la realtà. Se una casa non è perfetta per voi ciò non significa che non lo possa essere per qualcun altro.
Una delle cose più importanti nel settore è essere capaci di identificare il target giusto per un determinato immobile e creare la casa perfetta proprio per quel tipo di persona o di nucleo familiare. Riusciti in questo intento il più è fatto.
Inoltre questo intervento risulta assolutamente interessante anche sotto un altro punto di vista, che costituisce un altro punto cardine del nostro lavoro. Abbiamo trasformato una struttura “vecchia”, che sotto vari aspetti non era più in grado di rispondere più alle esigenze del vivere moderno, in una casa perfetta per l’acquirente odierno, che desidera poter disporre di tutti i confort possibili ed immaginabili.
Come si presentava l’immobile di via Queirolo al momento dell’acquisito
L’immobile di Via Queirolo, inizialmente era un unico grande ufficio di oltre quattrocento metri quadrati, occupato da un prestigioso studio notarile. Un tempo, forse, la sua destinazione d’uso era perfetta, ma oggi pensare di trovare un professionista, ma anche uno studio associato, che decida di optare per un ambiente così grande, peraltro in pieno centro e di conseguenza così difficile ed oneroso da gestire, anche solo in termini di costi di manutenzione ordinaria, è praticamente impossibile.
L’idea infatti fin da subito è stata quella di convertire gli uffici in residenze di piccole medie dimensioni, che sul mercato sono decisamente più appetibili e sempre ricercatissime!
Ma partiamo dal primo sopralluogo.
L’investimento di via Queirolo: work in progress
22 Agosto 2014
È il 22 agosto 2014 e, ovviamente, sebbene conoscessi già ampliamente sia l’immobile che la zona, come prima cosa decido di recarmi sul posto per effettuare un sopralluogo, accompagnato come sempre dai miei fidati collaboratori, l’ing. Bedini e l’architetto Della Santa.
Nello stesso condominio di via Queirolo, qualche anno prima avevo già portato a termine un grosso intervento. Anche per questo, l’idea che ci potesse essere un’altra bella opportunità di investimento, proprio al piano sottostante a quello che avevo già acquistato e trasformato in precedenza, mi ha da subito conquistato!
Dentro ci imbattiamo in quello che fino a poco tempo prima era lo studio di uno dei notai più quotati e conosciuti in città. Ho pensato subito alla faccia della proprietà quando si sarà vista recapitare a casa la lettera di disdetta del contratto d’affitto: d’altro canto, dopo tanti anni, chi se lo aspetta che un notaio di tale calibro decida di traslocare?!
Di certo il Consorzio Agrario Provinciale di Pisa, ente pubblico proprietario dell’immobile, si starà chiedendo: E ora? Che faccio? Perché avranno subito capito che riuscire a trovare un nuovo affittuario per 400 mq di ufficio in pieno centro era praticamente impossibile, per cui l’unica via d’uscita per evitare di sostenere costi di gestione spropositati da un immobile di questo calibro che non genera più alcun profitto è la vendita!
Anche con i 41°C di quel giorno, peraltro resi ancor più insopportabili da un tasso di umidità all’85%, capisco subito che tentare di togliere quel macigno di dosso al Consorzio per me potrebbe essere un ottimo investimento e bisogna capire in tempi brevi come si può concretizzare la cosa.
28 Agosto 2014
Solo quattro giorni dopo il sopralluogo, il mio team tecnico mi presenta una relazione che conferma le mie intuizioni: il primo piano del condominio di Via Queirolo può essere convertito in sette appartamenti, ovviamente previa accettazione del progetto, del frazionamento e del conseguente cambio di destinazione d’uso da parte del Comune.
Avendo già ristrutturato al piano superiore la stima dei costi e le modalità d’interventi sono piuttosto chiari da subito. Non resta che realizzare un progetto e formalizzare la proposta d’acquisto.
8 Settembre 2014
Ecco che l’8 settembre la proposta d’acquisto è già sul tavolo: 371.000 euro, di cui 10 mila come caparra. Il Consorzio ha accettato subito la mia offerta: ci stringiamo la mano e devo subito iniziare a correre per riuscire ad avere, nel minor tempo possibile, tutti i documenti per poter presentare la domanda al Comune e agli enti coinvolti.
12 Ottobre 2014
È il 12 ottobre quando incontro nel mio ufficio Anna Maria, socia ed amministratrice della Delta Immobiliare, un’azienda pisana che è interessata ad investire con me.
Le propongo l’acquisto di un appartamento di circa 45 mq al prezzo di 105.000 euro, mentre da finito, secondo me ne varrà almeno 130.000! Le mostro le piante di progetto e, ovviamente, le lascio tutto il tempo per riflettere perché lei sa di cosa sto parlando ed è esattamente il mio prototipo tipo di investitore Expert. Conosce molto bene il mercato immobiliare di Pisa ed ha alle sue spalle una struttura tale da riuscire a tenere questo investimento al riparo da sgradevoli (e costose) perdite di tempo.
25 Novembre 2014
Finalmente abbiamo presentato il progetto che prevede il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione ed il successivo frazionamento in 7 unità immobiliari distinte: ora non resta che aspettare i soliti 30 giorni. Una volta trascorsi varrà il silenzio assenso e si potrà procedere. È giunto il momento di avere una risposta da Anna Maria.
2 Dicembre 2014
Il 2 dicembre è il giorno della firma del preliminare vincolato all’approvazione del progetto e lascio al Consorzio altri 50.000 euro come secondo acconto. Ora si può solo attendere che scadano i trenta giorni per avere il nullaosta ed aprire il cantiere.
26 Dicembre 2014
Tra feste, regali, pranzi e cene natalizie è arrivato Santo Stefano. Ecco il regalo più gradito: sono trascorsi i termini burocratici del silenzio-assenso e quindi possiamo partire con il progetto di Via Queirolo.
Chiamo Michele, il mio ingegnere di fiducia ed ovviamente lo trovo intento a riprendersi dai bagordi delle feste, così gli suggerisco di prendersi un buon digestivo perché da domani si deve lavorare per riuscire ad aprire il cantiere il prima possibile. Peraltro avendoci già lavorato, conto che anche gli operai riusciranno ad organizzarsi e a concludere i lavori decisamente più velocemente del solito.
30 Dicembre 2014
Cosa c’è di meglio che chiudere l’anno siglando un bell’atto d’acquisto. Il 30 dicembre si rogita: il Consorzio Agricolo Provinciale incassa il saldo e via Queirolo è nostra! Adesso festeggiamo degnamente questo Capodanno ed al rientro si apre il cantiere e si fissa un nuovo incontro con Anna Maria, perché il suo Pacchetto Expert sta per decollare.
2 Gennaio 2015
È il 2 gennaio quando io ed Anna Maria ci incontriamo per la firma del preliminare. È un buon affare per tutti. Di certo lo è per me che in questo momento ho bisogno di liquidità per portare avanti il cantiere e per lei che sicuramente con la sua esperienza saprà rivendere l’appartamento ad il giusto prezzo, ma anche per il futuro acquirente che potrà godere di un nuovo, moderno e funzionale monolocale in pieno centro!
Ad un prezzo di 105.000 euro Anna Maria, prima ancora che i lavori siano iniziati si impegna a comperare un immobile di 45 mq, che potenzialmente tra qualche mese, sul mercato varrà 130.000 euro. In questo caso il guadagno potrebbe essere di circa 25.000,00 euro. È quasi il triplo rispetto a quanto abbiamo visto sia possibile guadagnare con un investimento Smart, ma ci sono meno certezze e più insidie e soprattutto bisogna saper vendere l’immobile velocemente per massimizzare i profitti. Anna Maria sa ciò che fa: è un’immobiliarista e non faticherà a sfruttare al meglio questo investimento!
13 Gennaio 2015
Finalmente si apre il cantiere e i lavori possono iniziare. L’idea è quella di chiudere tutto entro l’arrivo dell’autunno. Se così fosse sarebbe di certo uno dei miei investimenti più rapidi e redditizi. I presupposti ci sono tutti: speriamo bene!
2 Febbraio 2015
Infatti dopo neppure un mese dall’apertura del cantiere ho già venduto il primo dei “miei” sei appartamenti! Ne restano cinque, ma chi ben comincia è a metà dell’opera e so per certo che anche Anna Maria con la Delta Immobiliare ha già diversi potenziali clienti a cui ha mostrato il progetto e si sono dimostrati interessati.
20 Marzo 2015
Come previsto, il cantiere avanza più velocemente del solito. Gli operai si muovono senza problemi, grazie all’esperienza maturata durante i lavori svolti al piano superiore qualche anno prima: non imbattersi in nulla di inaspettato rende tutto più agevole!
Gli appartamenti stanno già prendendo forma ed ora è tutto più semplice perché si comincia ad intuire quale potrà essere il loro aspetto finale. Anche i potenziali acquirenti, non vedendo solo macerie, con un sopralluogo iniziano a capire meglio con cosa hanno a che fare senza grandi sforzi di fantasia.
12 Aprile 2015
La prova sta nel fatto che riesco a vendere altri due appartamenti e ne restano soltanto due.
Pare che anche la Delta Immobiliare, investitore del Pacchetto Expert, abbia già trovato l’acquirente giusto: un vero record!
21 Maggio 2015
Ecco infatti che il 21 maggio Anna Maria e la Delta hanno formalmente chiuso l’investimento, vendendo il preliminare firmato con me qualche mese prima.
A differenza di quanto faccio con il pacchetto Smart dove la rendita è garantita e certa, in questi casi non vi dirò mai quanto effettivamente hanno ricavato i miei investitori dalla vendita dei contratti preliminari.
È giusto però fare alcune considerazioni di carattere generale. In questo caso si partiva da un prezzo d’acquisto di 105.000 euro per arrivare ad un valore di mercato di 130.000 euro: ad essere molto bravi era possibile rivendere il preliminare guadagnando ben 25.000 euro.
Tuttavia, ritengo che Anna Maria lo abbia venduto a meno e, anche se può sembrarvi assurdo, se così avesse fatto avrebbe fatto molto bene! Perché? Perché se metto sul mercato un immobile ad un prezzo davvero concorrenziale il processo di vendita si velocizza di molto e l’investitore (in questo caso la Delta Immobiliare) rientra molto in fretta del capitale investito.
Per un investimento durato soli 4-5 mesi ottenere una percentuale di guadano che si aggira attorno al 15-18% e monetizzarla subito non è davvero niente male! Spesso guadagnare un po’ meno, ma incassare prima si rivela la scelta vincente. In tutti i casi posso dirvi con certezza che io l’appartamento identico al suo, l’ho venduto a 129.000 euro!
In meno di nove mesi dalla partenza dell’operazione nel settembre del 2014, prima della chiusura del cantiere un anno più tardi, tutti gli appartamenti sono stati piazzati.
Settembre 2015
Ecco che il 7 settembre il cantiere chiude e per fine mese l’operazione può dirsi definitamente conclusa. È stato davvero un successo per tutti: per me, per Anna Maria e per i nuovi acquirenti. Tutti siamo soddisfatti e pronti a ripartire con una nuova sfida e nuovi investimenti.
Concludendo
Ovviamente al di là di quanto vi ho appena raccontato, come già ho precisato più volte, ogni investimento, ogni edificio ed ogni cantiere sono una storia a sé.
In questo caso però non solo come per il pacchetto Smart, è vero che tra un’operazione e l’altra ci saranno sempre delle piccole differenze, ma con gli investimenti Expert la possibilità di guadagnare la fa soprattutto la bravura, l’esperienza e la dimestichezza del singolo.
Per cui potrà accadere che, nello stesso edificio, con due appartamenti da piazzare molto simili tra loro un investitore guadagni anche più di quanto inizialmente previsto ed un altro invece molto meno!
In ogni caso, mentre quest’estate siete sdraiati sotto l’ombrellone a rilassarvi, ogni tanto magari vi sorprenderete a pensare a ciò che vorreste fare al vostro ritorno alla vita di tutti i giorni una volta terminate le ferie. Se tra i vostri buoni propositi c’è anche quello di cambiar casa, comprarne una di villeggiatura dove trascorrere la prossima estate, o semplicemente investire del denaro in immobili, non esitate a contattarci.
Che siate investitori Expert, Smart, o Premium, con noi di Martinelli Casa i buoni affari sono sempre in agguato!
Mi raccomando, dunque, continuate a leggere il nostro blog, perché per i super esperti e per chi è sempre in cerca di sfide nuove, ricordatevi che dobbiamo ancora analizzare il nostro pacchetto Premium!
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Per ora non ci resta che augurare: Buona Casa a tutti!
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