Torna al Blog

Come ottenere soldi dalle banche

Categories Investimenti

Oggi vogliamo affrontare una tematica particolarmente importante in relazione agli investimenti Immobiliari.

Vi abbiamo già dimostrato che il momento storico attuale, a dispetto di quanto si possa pensare, più di ogni altro, è quello ideale per investire negli immobili, soprattutto nel nostro territorio, ovvero quello di Pisa e dintorni. Ma com’è possibile investire? Come si può fare concretamente?

Ovviamente bisogna disporre di un capitale sufficiente o, meglio ancora, bisogna essere in grado di farsi finanziare dalle banche: vediamo insieme come fare!

Innanzitutto è necessaria una premessa. È, infatti, indispensabile distinguere tra chi desidera comprarsi una nuova casa per andarci ad abitare, da solo, in coppia, o assieme alla propria famiglia e chi invece vuole acquistare un immobile per investire il proprio denaro, magari rivendendolo poi, una volta ristrutturato ad un prezzo più alto, oppure anche per cercare una rendita fissa mensile garantita su cui contare, come quella che chiaramente potrebbe derivare da un affitto. È palese che si tratta di due tipologie di acquisto molto differenti, che, come tali, implicano strategie diverse.

Negli ultimi tempi qui a Martinelli Casa, sia via mail che sui social, soprattutto in seguito alla diretta Facebook che spiegava come e per quale motivo investire oggi in immobili, soprattutto a Pisa, si rivela una mossa assolutamente vincente ed ancora, in particolar modo dopo la pubblicazione dell’articolo relativo a questa diretta sul nostro blog, abbiamo ricevuto non solo apprezzamenti (di cui vivamente ringraziamo), ma anche diversi quesiti che di fatto ruotavano tutti attorno alla stessa questione: i soldi! Ovvero: come fare ad investire se non si ha un capitale sufficiente di cui disporre? È possibile? Come si possono ottenere soldi dalle banche? O meglio: oggi ci sono ancora istituti di credito disposti ad investire e a rischiare imbarcandosi in operazioni immobiliari?

Non a caso poco tempo fa leggevo un articolo pubblicato su Millionare ed intitolato “L’ABC per trattare con le banche”, cosi a seguito di questa lettura e di tutte le vostre richieste ho deciso di realizzare una diretta con il nostro esperto del settore, che da diversi anni oramai fa parte, a pieno titolo, del mio fantastico team e che sa esattamente come approcciarsi alle banche per ottenere credito.

Prima di andare avanti, se sei arrivato fin qua, potrebbe esserti utile scaricare il primo capitolo del mio libro che parla di Investimenti Immobiliari: Miracoli Immobiliari, impara a farli a Pisa.

16-1024x536 Come ottenere soldi dalle banche

Facciamo quattro chiacchiere con il nostro mediatore creditizio Giordano Guerrieri

Innanzitutto vi presento Giordano Guerrieri, colui che mi affianca costantemente nella ricerca del credito per ogni mia operazione immobiliare.

Giordano, infatti, è il nostro mediatore creditizio di fiducia, parte integrante e fondamentale del team di Martinelli Casa, che peraltro qualche tempo fa ha realizzato un piccolo libro, molto interessante ed esplicativo, dal titolo: “Io merito credito: l’ABC per non prenderlo in banca”. Lui è il nostro esperto e sa perfettamente come ottenere ciò che vuole dalle banche ed alle migliori condizioni possibili.

MARTINELLI_ADS_TAVOLE_DRAFT_01-5-1024x621 Come ottenere soldi dalle banche

Sfatiamo immediatamente l’errata convinzione che oggi non si riesca più ad avere accesso al credito: i soldi ci sono ancora per tutti basta solo saperli chiedere nel modo corretto e Giordano in questo è un fuoriclasse, riesce sempre a trovare i migliori tassi e le migliori opportunità di credito valutando ogni volta diversi istituti di credito e varie proposte ed oggi ci svelerà qual’è il suo modo di procedere, quello che in tutti questi anni per noi è risultato essere vincente.

Ovviamente, inutile dire che banche ed investimenti immobiliari vanno di pari passo: in genere chiunque desideri investire in immobili necessita di un finanziamento ed anche chi dispone di capitali propri ha maggior convenienza a farsi prestare almeno una parte del capitale di cui necessita per l’operazione che ha in mente.

Vediamo dunque, insieme a Giordano, di capire cosa è indispensabile sapere e cosa si deve necessariamente preparare prima di andare in banca a chiedere dei soldi, se davvero si vogliono avere delle chance di riuscire a farsi finanziare il progetto che si ha in mente.

Per far questo abbiamo deciso di ragionare in concreto, partendo dalla nostra personale esperienza maturata in questi 10 anni di attività nel settore.

 

Alcune semplici regole per chi desidera investire e necessita di credito dalle banche

Ecco dunque che vogliamo darvi alcune dritte, semplici e concrete, che vi permetteranno di ottenere credito dalle banche per realizzare il vostro investimento immobiliare, anche se chiaramente tenete conto che non ci si può improvvisare immobiliaristi da un giorno all’altro!

 

1-    Chi desidera investire deve dimostrare di essere ESPERTO della propria zona e di questo settore

Innanzitutto chi vuol fare investimenti immobiliari deve per forza di cose essere, o diventare, “esperto” della propria zona: ogni luogo ha le sue peculiarità e la sua clientela, la quale manifesta ben precise esigenze. In ogni posto ci sono dinamiche differenti per ciò che concerne il mercato immobiliare ed è indispensabile conoscerle a fondo per pensare di investire e guadagnare!

L’esperienza della zona è dunque strategica, anche da un punto di vista del credito bancario. Se è necessario capire esattamente dove si vuole investire, lo è altrettanto sapere come si muovono l’ambito ed il mercato creditizio della propria zona, intesa in questo caso in un senso un pó più ampio del termine, ad esempio per noi la zona creditizia di riferimento è un pó tutta la Toscana.

Il matrimonio tra conoscenza del mercato edilizio e quella del mercato creditizio per noi di Martinelli casa è stata un’unione felice e necessaria: senza l’una o senza l’altra non si va avanti.

Chiaramente, però, una carriera immobiliare non si può creare dall’oggi al domani: non ci si sveglia una mattina decidendo che dall’indomani si diventa immobiliaristi. Come mi ha sempre ricordato il mio mentore, Alfio Bardolla, la cosa più importante per un immobiliarista è essere un vero professionista del settore: per riuscire ad avere credito dalle banche non ci si può improvvisare!

Qualunque cosa per essere ben fatta deve essere portata avanti con le necessarie competenze da persone esperte e qualificate.

 

2-    Preparare un Business Plan dettagliato e veritiero è fondamentale

Fino a qui è tutta teoria ma, di certo vi starete chiedendo: in pratica cosa mi serve per riuscire ad ottenere credito dalle banche? Indubbiamente lo strumento fondamentale ed anche il più facile da usare, quello che noi abbiamo sempre utilizzato per tutti i nostri investimenti, come anche per l’ultimo di via Cuppari (comprendente 15 appartamenti) è il Business Plan. All’interno di questo documento bisogna, in un certo senso, raccontare la propria idea, convincendo chi legge che si tratta di un investimento vincente e sicuro, in quanto ben ponderato in ogni suo aspetto.

Ma cosa non può mancare all’interno di un Business Plan?

CHI SIAMO

Innanzitutto bisogna presentarsi, dichiarare chi è che intende fare l’operazione immobiliare, ovvero spiegare chi siete, di cosa vi occupate, da dove venite, qual’è la vostra esperienza nel campo, così come quella delle aziende che intendete coinvolgere nell’operazione che proponete.

Io ho iniziato a lavorare concretamente in questo settore 10 anni fa e per la prima operazione immobiliare ho chiesto 20.000 euro alla banca, mentre per l’ultima, quella di via Cuppari, ho ottenuto un finanziamento ben più consistente pari a circa un milione e mezzo di euro.

Le banche non guardano più solo alle garanzie (oramai sono piene di immobili di loro proprietà di cui non sanno che farsene!), sono le prime a voler che l’operazione vada a buon fine e per questo puntano molto sulla storia personale e lavorativa del singolo imprenditore che si reca a chiedere un finanziamento.

La vostra esperienza, la vostra storia, le vostre imprese parlano per voi; i fatti contano più delle parole! Per questo sconsiglierei ad un neofita di partire in grande costruendo da zero su un terreno edificabile. La credibilità dell’azienda e delle persone è essenziale e va costruita giorno per giorno.

Ecco allora che nel Business Plan dovrete illustrare tutti gli elementi che contraddistinguono la vostra azienda, specificando bene qual’è la vostra unicità, cosa vi rende diversi dagli altri.

Io ad esempio sono l’immobiliarista con il cuore, tutto per me ruota attorno alla casa, la casa quella con il cuore, perfino il mio bigliettino da visita è a forma di casa…. Ovviamente, non è certo il bigliettino che fa la differenza, ma sono tante cose assieme che mi contraddistinguono nel territorio in cui opero: il vostro Brand, la vostra storia e la vostra unicità sono essenziali.

PERCHÉ VOGLIAMO FARE PROPRIO QUELLA DETERMINATA OPERAZIONE IMMOBILIARE

In secondo luogo, ovviamente, dovrete esporre le motivazioni che vi hanno spinto a scegliere proprio quel tipo di operazione immobiliare: perché avete scelto quella determinata area, perché quella zona piuttosto che un’altra, perché proprio quell’immobile!

A tal proposito è importantissimo, a monte, eseguire un’accurata indagine di mercato. Ricordatevi che non vi state accingendo a costruire la casa dei vostri sogni: non pensate a come e a dove la vorreste voi! Dovete realizzare il sogno abitativo di un’altra persona, ma per farlo dovete, per prima cosa, capire se quello che pensate di realizzare può davvero essere il sogno abitativo di qualcun’altro, se c’è qualcuno che si colloca all’interno del vostro target e per farlo è indispensabile conoscere esattamente quali sono i desideri di chi abita o vorrebbe andare ad abitare in quel determinato posto.

Questo si fa con un indagine della zona: bisogna guardarsi attorno, vedere cosa c’è in giro, quali sono le tipologie abitative più richieste, quali altri cantieri vi sono nelle vicinanze, che tagli propongono, che tecnologie utilizzano ed ovviamente qual’è il prezzo medio al metro quadro di quell’area. Solo così potrete rendervi conto se quello che pensavate di offrire voi è già presente e se è una cosa che piace, o se al contrario, destinato al medesimo target, c’è già dell’invenduto in giro. Inutile che pensiate di costruire dei monolocali in una zona principalmente abitata da famiglie, così come in un’area in cui vivono studenti o single villette e appartamenti di ampia metratura sono più complessi da vendere!

QUALE BANCA? OCCHIO ALLA SCELTA!

Alle banche le idee importano poco: interessano solo i dati, i numeri!

Oggi in effetti, sebbene il mercato sia in ripresa, l’accesso al credito per l’edilizia è duro! Quindi, più che in ogni altro campo, è bene sapere cosa si sta facendo e bisogna partire, almeno, armati dei migliori presupposti.

Altra cosa da tener ben presente: non da tutte le banche si riesce ad ottenere credito, ogni istituto è diverso! Allora come si fa? Torniamo a quello che abbiamo detto prima, bisogna avere profonda conoscenza del territorio, non solo in termini immobiliari, ma anche creditizi, per scegliere un istituto che abbia determinate caratteristiche: esattamente quelle che cercate!

Ricordatevi però che, oggi, qualsiasi banca riesce ad avere a disposizione tutti i vostri dati; pertanto non è per nulla saggio giocare sui numeri e tentare di far tornare i conti in qualche maniera, quello che scrivete nel Business Plan deve essere reale e confutabile.

Ci sono istituti più lenti, più farraginosi, con cui è più difficile dialogare e lavorare, anche perché per politica aziendale si sa già, a priori, che non amano investire nel settore immobiliare, allora sarà anche inutile perdere tempo a consultarli!

Nel settore immobiliare la tempestività è importantissima, pertanto bisogna essere capaci di scegliere un partner locale, interessato e veloce!

Il fine supremo di qualsiasi investimento immobiliare, chiaramente, è quello di creare una redditività dall’operazione ed alla banca deve essere chiaro che questo margine di profitto c’è e deve essere chiaramente quantificato, è vero che io sono l’immobiliarista con il cuore, ma anche noi di Martinelli Casa, pur avendo a cuore i nostri clienti, non siamo una Onlus e, come tutti, lavoriamo per guadagnare!

LE ALTERNATIVE: PERCHÉ PROPRIO QUESTO INVESTIMENTO?

Il Business Plan deve servire per togliere ogni dubbio alla banca circa l’investimento che intendete realizzare e deve riuscire a rispondere a quelle che potrebbero essere le domande, i dubbi, le perplessità e le obiezioni a riguardo, senza neppure che ci sia bisogno di manifestarle. Ovviamente tutto deve essere chiaramente documentabile!!! Nessuna teoria, solo pratica e numeri reali!!!

Ad esempio quando abbiamo scelto di investire in via Cuppari, al contempo, in alternativa, abbiamo valutato altre ipotesi progettuali che poi abbiamo escluso, orientandoci su questa per svariati motivi. Ecco, la banca questi motivi li deve sapere, deve essere messa al corrente anche del fatto che sono state valutate delle alternative e del perché le avete escluse prediligendo quella che gli state presentando.

Un tempo gli istituti di credito guardavano solo alle garanzie che eravate in grado di offrirgli; oggi invece più che le garanzie (che sono comunque importanti, ma non più così fondamentali) alla banca importa avere la certezza di rientrare del denaro prestato. Il fatto di poter avere l’ipoteca su un immobile non gli interessa! Attualmente le banche hanno talmente tanti di immobili di proprietà derivanti da ipoteche, che non riescono a rivendere e di cui non sanno che farsene, che di certo non ne desiderano altri! Mai come adesso la banca scommette insieme all’immobiliarista e lo fa solo se ha un buon margine di certezza, chiaramente!

 

3-    Oltre al Business Plan serve anche un preciso piano temporale

Chiaramente oltre al Business Plan è fondamentale avere ben chiare le idee anche per ciò che concerne l’aspetto logistico e cantieristico dell’opera. È indispensabile fissare una data di inizio lavori ed al tempo stesso una di fine. La time line è importantissima perché di fatto permette alla banca di sapere quando potrà riavere indietro i suoi soldi!

Bisogna, dunque, fare una previsione e redigere un cronoprogramma abbastanza preciso dei lavori. Attenzione a tenere sempre in conto che vi possano capitare tutta una serie di imprevisti. Nelle operazioni immobiliari gli imprevisti, più o meno numerosi e più o meno grossi, purtroppo si verificano sempre, a partire dal momento in cui si compra un terreno, o un immobile da riqualificare, fino alla vendita degli appartamenti finiti e talvolta persino dopo. Anche qui, l’ideale sarebbe sempre riuscire a concludere l’operazione immobiliare in concomitanza con la fine del cantiere, vendendo tutto sulla carta, ma oggi non è così semplice! Quando si acquista una casa ci sono in ballo tanti soldi e la gente ha paura e non vuole rischiare, anche se oggi ci sono le fideiussioni bancarie e assicurative a garanzia dell’acquirente e la Legge 210 va a tutelare compromesso e caparre!

L’analisi SWOT

Dopo la time line è fondamentale affrontare la cosiddetta analisi SWOT. Si tratta di uno strumento di pianificazione strategica impiegato per valutare i punti di forza (Strengths), i punti di debolezza (Weaknesses), le opportunità (Opportunities) ed i rischi e le minacce (Threats) connessi alla realizzazione di un determinato progetto, ovvero per capire effettivamente cosa ci può separare dal raggiungimento dell’obiettivo che ci si è prefissati. Quest’analisi serve ad acquisire la consapevolezza necessaria per sapere davvero a cosa si sta andando in contro. Solo così potrete essere consci degli eventuali rischi collegati all’investimento e potrete, prima ancora che si verifichino, pensare a come affrontarli, senza farvi cogliere impreparati e avendo le risorse necessarie per arginarli. Non illudetevi: in un’operazione immobiliare dei rischi ci sono sempre, non è mai tutto rose e fiori, l’importante però è averli ben chiari in mente e saper già come far fronte ad essi, senza farsi prendere dal panico!

 

5-    Presentarsi con in mano un team ed un progetto già ben definiti

Alla banca ovviamente bisogna presentare anche dei progetti concreti, dovete far capire chiaramente che voi siete i primi a credere davvero nell’operazione che proponete e che ci credete a tal punto da aver già iniziato ad investire il vostro capitale in prima persona, ingaggiando un team di progettisti che hanno già prodotto un progetto preliminare, il quale poi chiaramente andrà affinato, ma che nel suo essere delinea già in maniera esaustiva quale vuol essere il risultato finale.

La banca vuole sapere chi si occuperà del progetto, dell’esecuzioni lavori, della direzione degli stessi, della fornitura dei materiali e via dicendo.

 

6-    Alla fine sono i numeri che contano

Alla fine ciò che conta e che davvero importa alla banca sono i numeri. È indispensabile presentare un piano finanziario ed economico chiaro da cui si evinca quanto l’operazione che proponete permette di guadagnare, sia a voi che alla banca. Per farlo è necessario quantificare in modo puntuale quali sono i costi reali necessari per la realizzazione dell’opera e se e quanto ci si guadagna.

 

Concludendo

Alla luce di quanto vi abbiamo raccontato appare chiaro che, senza un’analisi accurata dell’operazione che si intende effettuare, corredata da un Business Plan ben fatto, non è possibile andare a chiedere nulla a nessuno. Anche così non è per nulla detto che comunque riusciate ad ottenere credito dalla banca, ma senza cognizione di causa nessuno vi darà, non solo credito, ma neppure ascolto!

In 10 anni di attività, per quanto mi riguarda, personalmente, il rapporto con gli istituti di credito è decisamente migliorato, sicuramente anche perché io sono stato sempre chiaro e sincero con le banche, non ho mai mentito sulle mie reali intenzioni, né fatto mai previsioni eccessivamente ottimistiche, sapendo già a priori che l’utile sarebbe stato inferiore a quello prospettato.

Credo davvero che, in ogni cosa, non solo quando si parla di investimenti immobiliari, ma anche per operazioni di qualunque altro genere, l’onestà intellettuale, alla fine, paga sempre ed è indispensabile per un successo duraturo!

Per esperienza personale tre cose nel mio caso hanno decretato il successo della mia impresa e mi hanno aiutato, rivelandosi fondamentali:

  • La mia Storia: sono stato sempre in grado di dimostrare che quello che dicevo e che promettevo era poi esattamente quello che facevo! I fatti contano più delle parole!
  • I numeri reali e dimostrabili, non ho mai mentito o gonfiato conti ed utili, perché ricordatevi: le bugie hanno le gambe corte e ti tagliano l’accesso al credito!
  • Puntare all’eccellenza e all’unicità anche grazie ad un team qualificato di amici e professionisti, ognuno altamente specializzato nel suo ambito, abbiamo sempre proposto qualcosa di unico e di diverso, dando all’acquirente quello che cercava! Come diceva sempre il trainer Fabrizio Olla, se vuoi aver successo: “fai la differenza!”.

se sei arrivato fin qua, potrebbe esserti utile scaricare il primo capitolo del mio libro che parla di Investimenti Immobiliari: Miracoli Immobiliari, impara a farli a Pisa.
15-1024x536 Come ottenere soldi dalle banche

Sperando di non avervi annoiato troppo e di avervi fatto capire, almeno a grandi linee, come è possibile ottenere credito dalle banche e come operiamo noi ogni giorno, non mi resta, come di consueto, che augurare:

BUONA CASA E BUON CREDITO A TUTTI!

0 commenti

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *