Nel 2025, investire nel mattone continua a essere una delle scelte più valutate da privati, risparmiatori e piccoli investitori. Ma oggi la domanda è sempre più specifica: cosa conviene acquistare per generare un reddito? Una casa da affittare? Un ufficio da mettere a reddito? Oppure un garage auto in città?
Analizzo in modo dettagliato i rendimenti lordi degli immobili in Italia nel 2025, valutando ogni asset: case, negozi, uffici, box, ma anche capannoni e formule alternative come lo student housing. Il mio obiettivo è darti una panoramica completa per capire dove investire oggi nel mondo immobiliare. Secondo Idealista, questi sono i rendimenti medi lordi in Italia nel secondo trimestre del 2025:
- Negozi: 12,4%
- Uffici: 12,0%
- Case residenziali: 9,8% (in crescita rispetto al 9,3% del 2024)
- Box auto: 8,2% (dal 7,6% dello scorso anno)
Per confronto, un BTP (Buono del Tesoro Poliennale) decennale — ovvero un titolo di Stato italiano a lungo termine con durata 10 anni — oggi offre circa il 3,6% di rendimento. Questo significa che l’immobiliare continua a garantire rendimenti molto più alti, anche a fronte di una gestione più attiva.
Case residenziali: stabili e in crescita
Le case restano l’asset preferito da chi cerca una rendita costante e una rivalutazione nel lungo periodo. Rendimento lordo medio: 9,8% — Il rendimento lordo rappresenta il rapporto tra il canone annuo di locazione percepito e il prezzo di acquisto dell’immobile (comprensivo di eventuali costi di ristrutturazione), espresso in percentuale. Per esempio, se si acquista un immobile a 150.000 euro e lo si affitta a 1.125 euro al mese, il canone annuo sarà 13.500 euro. Il rendimento lordo sarà quindi (13.500 / 150.000) × 100 = 9%. Questo dato, tuttavia, non considera le spese accessorie, la tassazione e gli eventuali periodi di sfitto, ed è dunque da considerare come indicativo per confrontare diverse tipologie di investimento immobiliare.
- Città top sono Verbania (11%), Ragusa (10,6%), Biella (10,4%).
- A Pisa il rendimento lordo medio stimato intorno al 9,2%, con punte anche superiori per immobili ben posizionati e adatti ad affitti brevi (es. zona stazione, centro storico, quartieri universitari).
- La tipologia di immobile preferito è il bilocale o trilocale da affittare.
Chi investe in un appartamento può godere di una domanda abitativa costante, specialmente nelle grandi città universitarie o turistiche. Inoltre, con l’aumento degli affitti brevi, anche località minori hanno iniziato a offrire buoni rendimenti.
Secondo Tecnocasa, tra il 1998 e il 2023 i prezzi delle abitazioni in Italia sono cresciuti del +46,8%. A Pisa, nello stesso periodo, i prezzi sono cresciuti di circa +34,5%, con una crescita più marcata nel settore turistico e nelle aree limitrofe al centro storico e nel litorale Marina di Pisa. Con punte del: +132% a Milano e +72,2% a Firenze.
Negozi: rendimento al top, ma più rischio
I negozi mantengono il primato di rendimento lordo (12,4%), grazie alla forte domanda nei centri urbani e alla ripresa dei consumi post-pandemia.
- Genova (15,8%), Palermo (14,1%), Milano (13,5%) sono le principali città
- Criticità: rotazione degli inquilini più alta, rischio di sfitto, imposte maggiori
A Pisa, nel corso dell’ultimo biennio, i prezzi dei locali commerciali sono cresciuti in media del +6,5%, con una forte spinta nei quartieri prossimi al centro storico, alle vie turistiche e alle zone universitarie. Questo riflette un rinnovato interesse da parte di investitori locali e stranieri, attratti dal turismo e dalla presenza di eventi e infrastrutture in espansione.
I locali commerciali rendono molto ma sono anche più sensibili alla crisi economica e ai cambiamenti del commercio, come l’e-commerce. Per questo motivo è consigliabile investire solo in zone ad altissimo passaggio.
Uffici: domanda in ripresa
Dopo il calo dovuto allo smart working, il 2025 segna una ripresa degli uffici a reddito, con un rendimento lordo medio: 12,0%, specialmente nei centri direzionali e nelle città d’arte con molti studi professionali.
- Città top: Roma (11,3%), Perugia (11,1%), Palermo (10,7%)
A Pisa, negli ultimi due anni, il prezzo medio degli uffici è aumentato di circa +5,2%, trainato dall’ammodernamento di aree semicentrali e dall’incremento della domanda da parte di liberi professionisti e startup locali.
Gli uffici offrono rendimenti interessanti e rivalutazioni stabili, ma necessitano di una buona localizzazione e di un inquilino solido. Sono consigliati per investitori esperti.
Garage (o box auto): piccolo investimento, buon ritorno
Spesso sottovalutati, i box auto (garage) sono invece un asset a bassa soglia di ingresso e garantiscono rendite interessanti nelle città con alta densità abitativa. Il loro rendimento lordo medio è dell’8,2%.
- Città top: Palermo (10,4%), Bari (9,6%), Roma (8,8%)
- Vantaggi: bassi costi di gestione, imposte ridotte, domanda costante
A Pisa, i prezzi medi dei box auto sono cresciuti di circa +4,1% nell’ultimo anno, in particolare nelle aree semicentrali e vicino alle stazioni, grazie alla crescente scarsità di posti auto privati.
Sono ideali per chi vuole iniziare a investire nell’immobiliare con pochi capitali, oppure per diversificare.
Capannoni e industriale: asset per grandi investitori
I capannoni industriali e i magazzini logistici hanno visto crescere la domanda grazie all’e-commerce e alla digitalizzazione della supply chain. In Italia il 2025 è previsto chiudersi con oltre 35 miliardi di euro di investimenti commerciali, secondo Il Sole 24 Ore.
- Rendimento stimato: 7–12%
- Richiede: capitali maggiori, conoscenze tecniche e legali
Un settore in espansione, ma adatto a investitori strutturati e spesso riservato a fondi immobiliari o imprese.
Student housing e formule alternative
In crescita anche lo student housing, i co-living e gli affitti brevi.
In particolare: rendimenti superiori all’10–12% in città universitarie (Milano, Bologna, Firenze, Pisa).
Rendimento lordo vs netto: attenzione ai costi
È fondamentale distinguere tra rendimento lordo e netto:
- Spese condominiali, assicurazione, manutenzione
- Tasse
(IMU, ovvero l’imposta municipale unica sugli immobili; Irpef sul canone, l’imposta sul reddito delle persone fisiche applicata ai redditi da locazione; cedolare secca, un regime fiscale alternativo all’Irpef con aliquota fissa; o IRPEF progressiva, che varia in base al reddito complessivo). Ogni opzione comporta un carico fiscale differente, e la scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria dipende da vari fattori, tra cui la fascia di reddito e il tipo di contratto di locazione stipulato. La corretta gestione fiscale dell’immobile influisce in modo significativo sul rendimento netto.
In media il rendimento netto è più basso del 30–40% rispetto al lordo. Tuttavia resta competitivo rispetto ad altri strumenti finanziari, specie per chi investe a lungo termine.
Tendenze e previsioni: 2025 e oltre
- Prezzi in lieve aumento nelle grandi città (+4,8% annuo medio)
- Cresce l’interesse per immobili in classe energetica A o ristrutturati con mutuo green
- Aumenta la domanda di affitto da parte di giovani e studenti
- BCE prevede un ulteriore possibile calo dei tassi d’interesse.
Conclusione: cosa conviene nel 2025?
Dipende dal tuo profilo:
- Conservativo: box auto o bilocale da affittare a lungo termine
- Speculativo: negozi o uffici in zona centrale
- Giovani investitori: approfittare di mutui agevolati under 36 e mutuo green
- Esperti: valutare student housing o comparti commerciali
Investire in immobili oggi richiede attenzione, strategia e consapevolezza. Ma i numeri parlano chiaro: il mattone italiano continua a essere un bene rifugio con un ritorno superiore alla media del mercato.
A Pisa, i prezzi medi degli immobili residenziali sono cresciuti del +4,5% nell’ultimo anno, trainati dall’aumento della domanda di affitti, dalla presenza costante di studenti universitari e da un incremento di interesse turistico stagionale, in particolare nelle aree costiere come Marina di Pisa e Tirrenia. Anche gli altri segmenti immobiliari mostrano segnali di apprezzamento: i box auto hanno raggiunto una media di 2.200 €/mq, con punte oltre i 2.500 €/mq in zona stazione e centro storico; i fondi commerciali si attestano tra i 2.100 e i 2.600 €/mq a seconda della zona e della visibilità; mentre gli uffici a Pisa hanno una media di 2.400 €/mq, in crescita del +5,2% negli ultimi due anni. Questi dati confermano l’interesse crescente degli investitori anche per asset alternativi alla classica abitazione.
Se ipotizziamo un investimento di €150.000 in un bilocale da affittare a lungo termine con un rendimento lordo del 9% annuo, in 15 anni si otterrebbero circa €202.500 di ricavi lordi da locazione, oltre alla possibile rivalutazione del capitale del 30–40%.
Al contrario, lo stesso capitale investito in un BTP a 15 anni al 3,6% genererebbe circa €81.000 di rendimento, senza alcuna rivalutazione del capitale.
Sebbene l’immobiliare richieda una gestione più attiva (tasse, manutenzione, gestione inquilini), nel lungo periodo offre una combinazione di cash flow, protezione dall’inflazione e crescita patrimoniale difficilmente replicabile da strumenti finanziari più passivi come i titoli di Stato o i fondi pensione tradizionali.
Buona casa
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