Come acquistare una nuova casa usufruendo delle agevolazioni come “prima casa” (anche se non hai ancora venduto la vecchia casa)
Grazie alla legge di stabilità per il 2016 chi possiede già un’abitazione acquistata come “prima casa” e intende sostituirla con un’altra ha un problema in meno da risolvere, perché l’aliquota agevolata è concessa anche a chi possiede ancora un’abitazione acquistata precedentemente con le agevolazioni, a condizione che questa sia trasferita entro un anno dal nuovo acquisto.
In sostanza non è più indispensabile vendere la vecchia casa prima di stipulare l’atto di compravendita della nuova casa per applicare le aliquote agevolate previste per l’acquisto della “prima casa”, purché tutti gli altri requisiti previsti dalla legge siano soddisfatti.
La nuova normativa viene incontro a un mercato immobiliare ancora instabile in cui vendere spesso risulta difficile e risparmiare è un fattore determinante nelle scelte di acquisto. Il legislatore ha dato al contribuente che vuole cambiare la propria abitazione un anno di tempo rispetto a un nuovo acquisto.
I benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa riguardano:
• Imposta di registro. Si applica quando si acquista da un privato oppure da un soggetto passivo Iva, ma non dall’impresa costruttrice. L’imposta proporzionale di registro per questi acquisti è stabilita nella misura del 2% (sul valore catastale o sul valore).
• Iva per l’acquisto dall’impresa costruttrice. In questo caso l’Iva ha un’aliquota ridotta, pari al 4% che si applica sul prezzo di vendita.
• Acquisti per successione e donazione Come confermato dalla stessa Agenzia, la novità è applicabile anche in caso di acquisti della prima casa per successione o donazione.
• Credito d’imposta Chi vende e riacquista una prima casa ha diritto a un cosiddetto credito d’imposta: può scomputare dall’imposta da pagare quella che ha già pagato per un altro acquisto prima casa.
I requisiti per ottenere l’agevolazione sono: la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (diversamente, bisogna spostarla entro 18 mesi), salvo che l’immobile si trovi nel Comune in cui si lavora o si studia. L’agevolazione fiscale prima casa non si applica invece agli immobili di lusso, di categoria catastale A1, A8, e A9.
In caso di mancata alienazione entro un anno dalla data dell’atto (cioè nel caso in cui la casa non sia stata venduta o donata entro i limiti di tempo stabiliti), viene recuperata l’imposta non pagata, con applicazione delle sanzioni e degli interessi.
Inoltre anche la copertura finanziaria può essere gestita in modo complementare: con un mutuo ponte.
Il mutuo ponte è un raccordo finanziario tra la vecchia abitazione che si desidera vendere e quella che si vuole acquistare. Tale forma di finanziamento fornisce ai clienti i soldi necessari per comprare la nuova casa mentre sulle sue spalle è ancora presente il mutuo della vecchia. Praticamente si comincia a pagare alla banca delle rate costituite di soli interessi per il nuovo finanziamento e poi, quando si realizza la vendita del vecchio immobile, il ricavato viene utilizzato per estinguere del tutto o in parte il nuovo prestito. In passato questa procedura prevedeva due atti separati, con relativi costi e tempi.
Spero che questo approfondimento sia utile per chi vuole acquistare una nuova casa e vi invito a contattarmi per una consulenza dedicata alle Vs esigenze.
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