Una cosa fondamentale da definire con certezza, prima di incappare in brutte sorprese, è quando effettivamente spettino le agevolazioni per i lavori eseguiti, specie sulle singole unità immobiliari residenziali, perché non per tuti i lavori è possibile fruirne, ad esempio se si decide unicamente di sostituire la pavimentazione e ritinteggiare le pareti del proprio immobile non si ha diritto ad alcun incentivo perché trattasi di semplici lavori di manutenzione ordinaria.
Vediamo dunque di comprende bene quest’aspetto della questione.
Per quanto concerne le singole unità immobiliari, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e persino sulle loro pertinenze, sono ammessi alla detrazione Irpef tutti gli interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001, ovvero quelli di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.
Diverso è il caso in cui si intervenga sulle parti comuni di edifici residenziali, ad esempio per i condomini anche il ripristino e la ritinteggiatura delle facciate sono interventi ammessi alla detrazioni poiché in questi frangenti sono ammessi alla detrazione tutti gli interventi indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia); ovvero tutti gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, nonché ristrutturazione edilizia.
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Possono poi fruire delle detrazione tutti gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino di un immobile che risulti danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche quando tali lavori non rientrerebbero nelle categorie appena indicate, ma a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
Sono ammessi anche gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche qualora siano di proprietà comune; così come le spese sostenute per l’eliminazione di barriere architettoniche, che implichino l’installazione di ascensori e/o montacarichi, o la realizzazione di ogni altro strumento che sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi.
Sono detraibili anche le spese sostenute per la realizzazione di interventi finalizzate a prevenire il compimento di atti illeciti da parte di terzi a danno della propria abitazione, che servano di fatto ad aumentarne la sicurezza, come ad esempio il rafforzamento, la sostituzione o l’installazione di cancellate o recinzioni murarie, apposizione di grate alle finestre, installazione di porte blindate o rinforzate, vetri antisfondamento, impianti di rilevamento, telecamere ed antifurti, ecc…
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Oltre alle spese effettivamente necessarie all’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile far rientrare anche tutte le spese necessarie per la progettazione e per tutte le altre prestazioni professionali ad essa connesse; le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71); le spese per l’acquisto dei materiali; il compenso corrisposto per la redazione di certificazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti; le spese per la redazione di perizie e sopralluoghi; l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori; i relativi oneri di urbanizzazione e gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998). Non possono invece in alcun modo ritenersi detraibili le spese necessarie per traslocare e custodire i mobili altrove durante il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.
La legge di bilancio 2017 ha introdotto anche degli incentivi maggiorati, qualora a seguito della realizzazione degli interventi sugli immobili si riesca a conseguire una riduzione del rischio sismico degli stessi e a partire dal 12 febbraio 2017 rientrano tra le spese detraibili anche quelle effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.
In questi casi l’agevolazione fiscale può essere fruita per tutti gli immobili di tipo abitativo, non soltanto quelli adibiti ad abitazione principale ed anche per quelli utilizzati per attività produttive. E non si applica solo agli edifici situati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), ma anche a quelli in zone a minor rischio (ovvero zona sismica 3).
Per interventi di adozione di misure antisismiche spetta una detrazione Irpef del 50%, calcolata sempre su un ammontare complessivo pari al massimo a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, ma da ripartirsi in cinque (anziché 10) quote annuali di pari importo.
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Vi sono poi alcuni casi particolari in cui è concessa una detrazione più elevata, ovvero qualora gli interventi posti in essere producano una riduzione del rischio sismico in misura tale da determinarne il passaggio a una classe di rischio inferiore, la detrazione spetta nella misura del 70% della spesa sostenuta e se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione aumenta ulteriormente raggiungendo addirittura l’80% di quanto speso.
Dunque per chi adotta misure antisismiche si riducono i tempi di ritorno dell’investimento effettuato ed aumenta il vantaggio anche in termini meramente fiscali! Ovviamente la riduzione del rischio sismico dev’essere accertata ed asseverata da un professionista competente ed abilitato.
Quando poi gli interventi antisismici vengono s realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni dall’imposta sono ancora più elevate: pari al 75%, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore ed all’85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori. In questi casi le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
La manutenzione: quando è ordinaria e quando straordinaria
Mentre per interventi particolari o per lavori piuttosto ingenti ed importanti le cose sono abbastanza chiare, i dubbi maggiori insorgono quando si realizza un ristrutturazione internamente al proprio immobile, in quanto, specie per i non addetti a i lavori, il confine tra manutenzione ordinaria straordinaria non è così semplice da definire e, come abbiamo appena visto, gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni.
La legge dice che sono da considerarsi interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
Sono invece definibili come interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso. Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria quelli necessari al frazionamento o accorpamento di diverse unità immobiliari che prevedano esecuzione di opere.
Qualora si decida di ristrutturare casa anche le opere normalmente considerate di manutenzione ordinaria se in presenza di altre definibili “straordinarie” vengono ammesse alla detrazione: banalmente se si sposta anche un solo tavolato o si interviene modificando o rifacendo in toto gli impianti, anche la posa dei nuovi pavimenti, la ritinteggiatura ed il cambio degli infissi potranno godere delle detrazioni, altrimenti no!
Attenzione infine poiché nei casi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione fiscale non spetta in quanto l’intervento viene considerato come una “nuova costruzione”, lo stesso dicasi per i recuperi dei sottotetti a fini abitativi, qualora si realizzino nuove unità immobiliari in aggiunta a quelle esistenti.
Per conoscere meglio gli interventi possibili, scarica il pdf: interventi-ammessi-alla-detrazione-sulle-singole-unità-abitative
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