Dal 1° gennaio 2016 la prima casa si può comprare in leasing, come l’automobile. La nuova legge finanziaria estende questo strumento (finora riservato solo alle aziende) anche alle persone fisiche: un intermediario finanziario acquista un immobile per conto di un soggetto/utilizzatore che paga una sorta di affitto/rata per un periodo determinato, al termine del quale potrà decidere se riscattare la casa. Sono inoltre previste condizioni agevolate per giovani sotto i 35 anni.
Come funziona il leasing immobiliare
Il leasing immobiliare per la prima casa funziona come quello per automobili e macchinari: la banca o altro intermediario finanziario acquista il bene interessato (sia immobile già completato che da costruire) e insieme sottoscrivono un accordo per cui il sottoscrittore assume il diritto di utilizzare l’immobile per un tempo predefinito (es. 3-5-10 anni) a fronte del pagamento di un canone che tenga conto del prezzo d’acquisto (o di costruzione) e della durata del contratto. Al momento della sottoscrizione del leasing potrebbe essere richiesta una rata iniziale oscillante tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile.
Al termine del periodo concordato il sottoscrittore decide se divenire effettivo proprietario dell’abitazione, acquistandola con una “maxirata finale” che si calcola sottraendo l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni dalla cifra complessiva pattuita al momento della sottoscrizione.
Vantaggi del leasing immobiliare
Risparmio spese burocratiche: nessuna spesa di istruttoria, né iscrizioni di ipoteche, dato che non viene concesso un vero e proprio finanziamento, niente notaio per il possibile futuro acquirente. Interverrà solamente in caso di effettivo riscatto finale.
Accesso al credito e flessibilità: il leasing immobiliare rappresenta una forma di finanziamento del 100% della somma necessaria all’acquisto della casa, percentuale impossibile da ottenere con un mutuo bancario. La legge prevede anche la possibilità di interrompere, per un massimo di 12 mesi, il pagamento dei canoni in presenza di difficoltà legate alla cessazione del rapporto di lavoro dell’utilizzatore.
Deducibilità fiscale: un’abitazione destinata a essere concessa in uso a una persona fisica che abbia i requisiti per richiedere l’agevolazione “prima casa” è soggetta all’imposta di registro con l’aliquota ridotta dell’1,5% (ricordiamo che l’aliquota agevolata dell’imposta di registro per la prima casa è oggi del 2%). Inoltre gli under 35 con redditi sotto i 55.000 € (che non siano titolari di diritti di proprietà su altri immobili a destinazione abitativa) hanno diritto a una detrazione Irpef del 19% sui canoni del leasing nella misura fino a 8.000 € l’anno e il riscatto finale fino a 20.000 €.
Svantaggi del leasing immobiliare
Durata più breve: generalmente il leasing è più breve di un mutuo in quanto una durata troppo lunga comporterebbe un canone eccessivamente alto in proporzione e, quindi, non conveniente. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti più elevati, con cadenza mensile, bimestrale o trimestrale.
Leasing o mutuo per la casa?
I mutui bancari negli ultimi anni hanno beneficiato di tassi fissi ai minimi storici, dunque non assisteremo a uno spostamento in massa verso il leasing. Questo strumento potrebbe comunque essere una soluzione per chi proprio non ha i requisiti per un mutuo ma è sicuro della sua solvibilità futura.
Chi ha 35 anni o più potrà beneficiare della detrazione, in presenza delle medesime condizioni, ma gli importi massimi sono dimezzati (4.000 € all’anno e 10.000 € al momento del riscatto). Le agevolazioni si applicano fino al 31 dicembre 2020.
Dal punto di vista dell’intermediario, la legge prevede che la banca o la società di leasing siano protette dalla revocatoria fallimentare in caso di fallimento del venditore e che, nel caso di inadempimento dell’utilizzatore, possano avvalersi della procedura di sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile. In tal caso, dopo la rivendita dell’immobile, all’ex utilizzatore sarà corrisposto il prezzo ricavato dalla vendita, dedotto l’importo dei canoni scaduti e non pagati, l’importo dei canoni a scadere attualizzati, e l’importo del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa dovrà essere versata dall’ex utilizzatore alla banca o alla società di leasing.
Il leasing residenziale potrebbe dunque essere una valida alternativa al rent-to-buy, che non è mai decollato in Italia per la complessità della normativa che non va incontro alle reali esigenze delle parti. L’intervento di un intermediario finanziario potrebbe rendere più facile questo tipo di acquisto “a rate”.
Se volete saperne di più sul leasing residenziale e sul rent-to-buy vi invito a scrivere alla mia rubrica “Chiedilo a Francesco”. Io e il mio team saremo lieti di rispondere alle vostre domande.
Spero che il mio approfondimento sia utile per chi vuole acquistare una nuova casa e vi do appuntamento al prossimo articolo.
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