Decreto salva casa: tutto quello che devi sapere

Cari amanti delle case e degli investimenti immobiliari, oggi parliamo di un argomento che tocca da vicino chiunque abbia a che fare con il mondo delle ristrutturazioni, o di chi deve vendere un immobile: il nuovo decreto salva casa 2024. Il Decreto Salva Casa, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 29 maggio 2024, introduce una serie di misure volte a semplificare e regolarizzare le irregolarità edilizie minori in Italia. In poche parole, il Decreto Salva Casa è come quell’ amico fidato che arriva sempre al momento giusto per dare una mano quando la situazione sembra complicata.

Questo articolo esplora nel dettaglio cosa prevede il decreto, immaginate di avere una casa con qualche piccola difformità o un progetto di ristrutturazione in mente. Magari volete chiudere il balcone con delle belle vetrate panoramiche o trasformare il vostro garage in un piccolo studio. Questo decreto è qui per facilitarvi la vita, rendendo più semplici e chiari tutti quei passaggi che, fino ad oggi, potevano sembrare un labirinto burocratico.
Se preferisci una lettura più semplice e veloce, qui trovi il bignami dell’articolo.

Cosa è il decreto salva casa e cosa prevede

Il Decreto Salva Casa è una normativa volta a risolvere alcune irregolarità edilizie minori, favorendo la regolarizzazione di interventi interni alle abitazioni che, seppur non gravi, spesso impediscono la compravendita degli immobili. Non si tratta di un condono edilizio generalizzato, ma di un’opportunità per sanare piccole difformità formali e costruttive.

Principali misure

• Regolarizzazione delle difformità: Sanatoria per interventi minori come tramezzi, soppalchi e muri in cartongesso.
• Abolizione della doppia conformità: Permessi per costruire e segnalazioni certificate di inizio attività in sanatoria basate sulla conformità alle normative vigenti al momento della domanda e della realizzazione.
• Aumento delle tolleranze costruttive: Tolleranza proporzionale alla superficie utile dell’immobile.

Casa: sanatorie possibili e ambiti di intervento

Il decreto consente di sanare varie tipologie di difformità, sia per condomini che per abitazioni private:

• Interventi interni: Modifiche interne che non alterano la volumetria complessiva dell’edificio, come la costruzione di tramezzi o soppalchi.
• Difformità formali: Piccole variazioni rispetto ai progetti approvati, come cambiamenti nella disposizione interna degli spazi.

• Strutture amovibili: Regolarizzazione di strutture temporanee realizzate durante l’emergenza Covid-19.
• Vetrate panoramiche amovibili (VEPA): Installazione su logge e porticati senza necessità di autorizzazioni specifiche, a patto che non alterino la struttura dell’edificio.

Casa: tolleranze consentite

Il concetto di tolleranze costruttive è definito dall’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001, il quale stabilisce le differenze ammissibili tra le misure indicate nei progetti approvati e quanto effettivamente realizzato. In generale, queste tolleranze permettono variazioni fino al 2%, ad eccezione dell’altezza netta interna, regolata dal decreto sanità del 1975, dove il margine di tolleranza è diverso.

Tuttavia, il limite del 2% spesso risulta insufficiente per gli edifici particolarmente vecchi o con caratteristiche specifiche. Per affrontare questa problematica, il Decreto Salva Casa ha introdotto tolleranze incrementali, basate sulla superficie dell’immobile:

• 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
• 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
• 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
• 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.

Queste percentuali permettono una maggiore flessibilità nella regolarizzazione delle difformità minori, consentendo ai proprietari di adattarsi alle normative vigenti senza penalizzazioni eccessive.

Inoltre, il decreto affronta anche le tolleranze esecutive, ovvero le variazioni geometriche, le differenze nelle finiture, la posizione diversa di impianti e opere interne che possono rendersi necessarie durante l’esecuzione dei lavori. Mentre il testo di legge precedente trattava queste tolleranze in modo generico, il Decreto Salva Casa ha specificato nel nuovo comma 2-bis dell’articolo 34-bis le condizioni precise in cui tali variazioni sono considerate accettabili:

• Minore dimensionamento dell’edificio;
• Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• Irregolarità esecutive di muri esterni e interni;
• Difforme ubicazione delle aperture interne;
• Difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• Errori progettuali corretti in cantiere;
• Errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Queste specifiche contribuiscono a una maggiore chiarezza e certezza normativa nel settore delle costruzioni, agevolando i processi di regolarizzazione e migliorando la gestione delle difformità durante la realizzazione degli interventi edilizi.

Casa: costi per sanare le difformità

Uno degli aspetti più significativi introdotto dal Decreto Salva Casa riguarda la possibilità di regolarizzare le difformità presenti negli immobili.

In passato, le difformità che riguardavano la distribuzione interna degli ambienti potevano essere affrontate tramite il procedimento di CILA in sanatoria. Tuttavia, il problema delle difformità più sostanziali, che includono la realizzazione delle opere con significative deviazioni rispetto al permesso di costruire o addirittura in assenza di titolo edilizio, era disciplinato dal generico procedimento di Accertamento di Conformità, come previsto dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia.

Questa normativa richiedeva la verifica della cosiddetta doppia conformità: l’opera abusiva doveva essere realizzabile secondo la normativa vigente al momento della sua realizzazione e secondo quella in vigore al momento della richiesta di sanatoria. Tuttavia, le continue evoluzioni normative nel settore urbanistico-edilizio rendono spesso complicato rispettare entrambi i criteri contemporaneamente, rendendo di fatto difficile la regolarizzazione di molte situazioni.

Il Decreto Salva Casa ha rivoluzionato questo approccio, introducendo due articoli distinti:

1. L’articolo 36, ora intitolato “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”;
2. Il nuovo articolo 36-bis, denominato “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità”.

Definire le “parziali difformità” è un compito complesso, ma la relazione illustrativa allegata al Decreto Salva Casa fornisce una guida. Queste difformità comprendono variazioni che vanno dalle tolleranze costruttive, di cui abbiamo già discusso, fino a variazioni considerate essenziali, per le quali può essere necessario fare riferimento alle legislazioni regionali.

L’articolo 36-bis rappresenta un passo avanti significativo, eliminando il requisito della doppia conformità per le parziali difformità. Ora è sufficiente che l’opera abusiva sia conforme alla disciplina urbanistica e edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria e al momento della sua realizzazione. Questo approccio semplifica notevolmente il processo di regolarizzazione, anche in situazioni complesse dove la normativa è cambiata nel corso degli anni.

Inoltre, l’articolo 36-bis del Decreto Salva Casa introduce la possibilità per l’amministrazione di richiedere la realizzazione di opere necessarie per garantire il pieno rispetto della normativa. Questo strumento è particolarmente utile per chiudere positivamente le pratiche di sanatoria anche in situazioni di difficile interpretazione normativa.

Infine, per quanto riguarda le sanzioni pecuniarie, necessarie per regolarizzare le difformità, esse variano in base alla gravità:

• Per le difformità interne minori, che possono essere sanate tramite CILA, è prevista una sanzione fissa di 1.000 €.
• Per le difformità più sostanziali, incluse quelle realizzate senza permesso di costruire o con variazioni essenziali, la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile derivante dagli interventi. Questa sanzione può variare da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 30.984 euro, a seconda delle circostanze specifiche e del valore dell’immobile coinvolto.

Il valore venale dell’immobile include sia il valore fondiario che il valore dell’edificio, e ogni modifica apportata può potenzialmente influenzare positivamente tale valore.

Casa: cambio di destinazione d’uso

L’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 regola i cambi di destinazione d’uso che hanno rilevanza urbanistica. La legge definisce cinque macro-categorie funzionali entro cui gli immobili possono essere classificati:

• a) residenziale;
  a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale; 
• c) commerciale; 
• d) rurale.

Un cambio di destinazione d’uso tra queste categorie costituisce una mutazione urbanistica significativa. Ciò implica che i piani regolatori comunali possono vietare tali cambiamenti, sia per una parte del territorio sia per l’intero comune. Possono inoltre imporre restrizioni anche per i cambiamenti all’interno della stessa categoria funzionale, ad esempio trasformando un appartamento in ufficio.

Il decreto salva-casa interviene per regolare i cambiamenti di destinazione d’uso che avvengono senza opere edili. Stabilisce che:

• I cambiamenti sono sempre consentiti all’interno della stessa categoria funzionale.
• Tra le diverse categorie funzionali (tranne quella rurale), sono possibili per gli immobili nei centri storici, nelle zone residenziali e di espansione residenziale (zone A, B, C).
• In tutte le zone, i cambiamenti possono avvenire se servono a uniformare la destinazione d’uso dell’immobile con quella prevalente dell’edificio in cui si trova.
• Specifica che il procedimento edilizio da seguire per questi cambiamenti è la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Queste disposizioni mirano a semplificare e regolare i cambiamenti di destinazione d’uso degli immobili, assicurando nel contempo il rispetto delle norme urbanistiche vigenti.

Il cambio di destinazione d’uso può migliorare la funzionalità dell’immobile e aumentarne il valore, rendendo gli spazi più adatti alle esigenze attuali dei proprietari.

Implicazioni economiche del decreto

Il Decreto Salva Casa mira a favorire il mercato immobiliare, permettendo la regolarizzazione di immobili con piccole difformità che altrimenti non potrebbero essere venduti. Questo può incrementare il valore degli immobili e sbloccare transazioni immobiliari altrimenti impossibili.
Il Decreto Salva Casa non copre abusi gravi che alterano significativamente la struttura o la volumetria dell’edificio. Vendere un immobile con abuso edilizio è complicato. La vendita è generalmente nulla se l’abuso riguarda aspetti sostanziali come la volumetria o l’altezza dell’edificio. Tuttavia, le difformità minori possono essere sanate sotto il Decreto Salva Casa, rendendo possibile la vendita.

Conclusioni: Il decreto Salva Casa e il decreto Casa Green

Il Decreto Salva Casa rappresenta una significativa opportunità per i proprietari di immobili con piccole irregolarità edilizie, facilitando la regolarizzazione e migliorando il mercato immobiliare. Le misure introdotte permettono di sanare difformità minori, aumentare le tolleranze costruttive e facilitare il cambio di destinazione d’uso, offrendo benefici sia economici che legali. In parallelo, il Decreto Casa Green dell’Europa impone parametri energetici stringenti per gli immobili, spingendo verso una maggiore sostenibilità ambientale. In Italia, si stima che milioni di edifici necessitano di ristrutturazioni per rispettare questi standard. Tuttavia, per usufruire delle detrazioni fiscali previste per le ristrutturazioni green, gli immobili devono essere in regola dal punto di vista edilizio.

Un Aiuto per le Famiglie

Il Decreto Salva Casa, quindi, può rappresentare un aiuto significativo per le famiglie italiane, consentendo di regolarizzare le piccole difformità e accedere così alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni green. Questo non solo migliora il valore degli immobili, ma contribuisce anche agli obiettivi di sostenibilità ambientale dell’Europa.

In sintesi, il Decreto Salva Casa e il Decreto Casa Green insieme offrono un quadro normativo che non solo facilita la regolarizzazione edilizia, ma anche la transizione verso un patrimonio immobiliare più sostenibile e valorizzato.

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