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Comprare casa a Pisa: con mutuo o senza mutuo?

Categories Investimenti

Oggi comprare casa è molto più difficile di quanto non fosse un tempo

La crisi si fa sentire, soprattutto nel mercato immobiliare e nonostante negli ultimi anni i prezzi a metro quadro si siano ridimensionati, non è per nulla semplice e scontato riuscire a risparmiare per poter poi disporre dei soldi necessari per acquistare casa, tanto che molte famiglie, loro malgrado, devono continuare a vivere in affitto.

C’è da dire che nel nostro paese, a differenza che altrove, la casa è ancora considerata un bene di primaria importanza, qualcosa che si conserva nel tempo e non si svaluta, da poter lasciare come sicurezza ai propri figli e quindi, piuttosto che pagare un canone mensile che di fatto è “perso”, la maggior parte degli italiani, se riesce, preferisce fare qualche sacrificio in più e comprarsi casa accendendo un mutuo.

Chiaramente, di norma, qualora si disponga di tutta la cifra necessaria per l’acquisto della casa dei propri sogni, si opta per un pagamento in contanti, che non lasci “conti in sospeso”, anche perchè chiaramente la banca i soldi non li presta a titolo gratuito, ma al termine del mutuo vi troverete proprietari di casa, ma a prezzo di non pochi interessi pagati! Sempre più difficile però che questo accada, a meno che magari non si possa contare su un prestito da parte di genitori o parenti e di conseguenza l’unica soluzione è ricorrere ad un mutuo.

 

Gli italiani e la casa

Nonostante la crisi, negli ultimi tempi si è registrata una seppur lieve ripresa del mercato immobiliare. Ma oggi gli italiani, una volta che hanno trovato la casa dei loro sogni, come scelgono di pagarla? Puoi anche leggere l’articolo su come non commettere i 10 errori più frequenti prima di acquistare casa

Da alcuni sondaggi è emerso che, per l’acquisto della prima casa, un po’ più della metà dei nostri connazionali ricorre alla stipula di un mutuo, con percentuali variabili a seconda della provenienza geografica, mentre la restante parte è in grado di pagarla in contanti.

Vi è però anche una terza strada che è andata affermandosi nel corso di questi anni, proprio per far fronte alla necessità dei costruttori di liberarsi dell’invenduto e contemporaneamente per accontentare chi desidera comprar casa, ma non ha da parte un gruzzoletto tale da poter dare come l’anticipo, o ancora per chi, pur guadagnando abbastanza, non ha però un contratto stabile, tale da assicurare alla banca garanzie soddisfacenti. Le formule sono diverse e anche le condizioni sono differenti caso per caso: dal leasing immobiliare, al rent to buy (o affitto a riscatto che dir si voglia!).

Sebbene si tratti di opportunità concrete e percorribili, oggi ci soffermiamo sui mutui, argomento che, ahimè, interessa la maggior parte degli italiani!

 

Cosa è bene sapere nel momento in cui si decide di accendere un mutuo

Quando si decide di stipulare un mutuo sono tantissime le valutazioni da fare. Vediamo dunque di affrontarle tutte, in modo tale che non vi facciate cogliere impreparati, perché mai come in quest’ambito le scelte sono determinanti e le cifre importanti, per cui è bene non commettere errori, specie se a causa di poca informazione o di eccessiva superficialità.

Prima cosa: capire di che cifra si ha bisogno

La cosa migliore, per dormire sonni tranquilli, sarebbe avere a disposizione almeno il 40% della cifra che si intende investire nell’acquisto della casa e finanziare la restante parte con l’accensione di un mutuo. Detto ciò un tempo accadeva anche che si riuscissero ad ottenere mutui che coprivano quasi interamente il costo dell’immobile che si andava ad acquistare; oggi però le banche, dopo essersi trovate a dover pignorare una gran quantità d’immobili per insolvenza, tendono a non concedere mai più dell’80% del totale e già è parecchio!

Poi, ovviamente, molto dipende dalla casa che si compra e dalla cifra richiesta dal venditore; così come entrano in gioco molti altri fattori, quali: la durata del mutuo, l’ammontare di ogni rata, il fatto che a pagare sia solo una persona o una coppia, il fatto che nello stesso istituto di credito a cui chiedete il mutuo abbiate una somma investita che possa almeno in parte andare a coprire le vostre richieste, o ancora che ci sia qualcuno che garantisca per voi (ovvero che dimostri alla banca di poter assolvere al vostro debito qualora voi non riusciate più a farlo).

Più che trovare la casa dei vostri sogni e poi domandarvi come pagarla dovreste fare l’operazione inversa, ovvero capire di quanti soldi disponete per l’anticipo e quanti potreste chiederne alla banca, in modo tale da capire quale sia il vostro budget e visionare solo immobili che lo rispettino!

immagine-3 Comprare casa a Pisa: con mutuo o senza mutuo?

Seconda cosa: qual è il mutuo migliore per voi?

Stabilita quale sia la cifra che desiderate chiedere in prestito, dovrete scegliere il mutuo più adatto a voi. Partiamo dal presupposto che non esiste un mutuo perfetto che vada bene per tutti, perché nella scelta di quello migliore bisogna tenere conto di svariati fattori, legati alla propria condizione personale.

Innanzitutto è bene non fossilizzarsi solo chiedendo alla propria banca, ma farsi fare un’offerta da diversi istituti di credito, meglio se di zona, in modo tale da poter trovare quello che vi offre le condizioni migliori. In tutti i casi, per confrontare le diverse offerte è bene basarsi sempre sul Taeg, cioè il Tasso annuo effettivo globale, che è il costo reale del mutuo, che include il Tan (Tasso annuo nominale), più tutte le spese accessorie (perizia, istruttoria, incasso rata, assicurazioni obbligatorie, imposte…) e che si trova esplicitato sull’Esis, il modulo standardizzato europeo che qualunque banca vi deve fornire nel momento in cui andate a farvi una proposta per l’accensione di un mutuo.

Ma stabilire quale sia il mutuo perfetto è un’equazione piuttosto complessa che deve tener conto:

  • dell’ammontare mensile della rata
  • della durata del mutuo nel tempo e dunque del numero di anni
  • del tipo di tasso: fisso, variabile o con CAP.

L’ammontare della rata mensile non deve MAI superare il 30% degli introiti di chi sottoscrive il mutuo; se poi parliamo di una famiglia, con uno o più figli ed un unico stipendio, il consiglio è quello di far in modo che la rata sia decisamente inferiore al 30% delle entrate, altrimenti il rischio di non riuscire a far fronte a tutte le spese è piuttosto elevato. Qualora poi si scelga un mutuo a tasso variabile è bene tutelarsi, in vista del fatto che un eventuale aumento dei tassi potrebbe far salire anche pesantemente la rata iniziale, mentre se si opta per un fisso, in alcuni casi ci si può permettere anche una rata di partenza leggermene più alta.

Diverso poi è chiaramente il caso in cui uno guadagni 1500 euro al mese rispetto a quello di chi ne guadagna 10 volte tanto: se i 1000 euro che restano sono davvero pochi per coprire tutte le spese di una famiglia, 10.000 sono davvero molti e di certo per un’adeguata sussistenza ne bastano di meno.

Per ridurre la rata, l’unico modo è aumentare la durata del mutuo o richiedere un importo inferiore.

Resta poi da capire se sia meglio optare per un tasso fisso, piuttosto che variabile o per una di quelle soluzioni ibride attualmente in commercio.

home-366927_960_720 Comprare casa a Pisa: con mutuo o senza mutuo?

Eccoci dunque davanti all’eterno dilemma: mutuo a tasso fisso o variabile? In poche parole mentre con un mutuo a tasso fisso la rata è costante ed invariata per tutta la durata del mutuo, con uno variabile anche la rata varia, seguendo appunto i tassi di mercato: dunque se questi calano, in caso di mutuo a tasso variabile la rata scende, mentre chi ha un fisso non può beneficiare di tale situazione, ma qualora invece al contrario i tassi aumentino chi ha il variabile può venire penalizzato e non di poco. Un compromesso oggi esiste: è il mutuo variabile con cappello: si tratta di fatto di un variabile in cui la rata fluttua, ma il tasso di interesse non può mai superare una certa soglia prestabilita; questa però è una scelta conveniente solo qualora i tassi dovessero aumentare in maniera davvero significativa, diversamente si rischia di non avere mai un beneficio effettivo, tanto vale allora optare per un fisso tradizionale.

Detto che le previsioni per l’andamento del mercato finanziario sono tutt’altro che attendibili, sta a ciascuno di voi capire e decidere quanto si è disposti e quanto potete permettervi di “rischiare”. La scelta del tipo di mutuo dipende anche dall’indole e dal carattere di ciascuno; poi chiaramente ci sono casi in cui la scelta è più semplice, come ad esempio qualora si abbia la certezza di poter estinguere il debito nel giro di qualche anno, o comunque molto prima della scadenza naturale del mutuo, in questi frangenti un variabile è quasi d’obbligo dato che i tassi oggi sono piuttosto bassi, almeno godrete delle prime rate a prezzi inferiori.

Se tutte queste considerazioni vi spaventano, nessun problema, affidatevi come faccio io solitamente ad un buon mediatore creditizio!

Attenzione non c’è solo la rata!

Quando si parla di mutui tutti pensano esclusivamente alla rata mensile, ma attenzione perchè bisogna sostenere anche altri costi e queste cifre possono dover essere sborsate, in parte o in toto, già al momento della richiesta di istruttoria. Vediamo dunque di capire quante e quali sono le spese accessorie di cui tener debito conto.

  • Innanzitutto c’è la spesa della perizia immobiliare, perché un istituto di credito accorda un mutuo solo e soltanto dopo che un perito di sua fiducia ha visionato l’immobile che intendete acquistare, ha fatto la sua valutazione economica del bene e questa è in linea con il prezzo pattuito dal venditore, altrimenti nel momento in cui voi doveste, per qualunque motivo, smettere di pagare le rate del mutuo, la banca, anche pignorandovi l’immobile e rivendendolo, non rientrerebbe più dei soldi che vi ha prestato, ma ci perderebbe (ipotesi assolutamente non contemplata dalle banche!). In genere il costo di una perizia si aggira sui 300-400 euro, che il più delle volte vanno corrisposti direttamente al tecnico nel momento in cui effettua il sopralluogo; molto dipende però dagli accordi presi con la banca, che in alcuni frangenti particolari può anche offrire la perizia a titolo gratuito.
  • Ci sono poi le cosiddette spese di istruttoria della pratica: la Banca infatti, prima di concedere il mutuo, deve analizzare la solvenza e le capacità di credito del richiedente e per farlo deve acquisire e poi valutare tutta la documentazione necessaria. In questo caso il costo dell’istruttoria può essere determinato o in misura fissa, con una spesa che anche stavolta oscilla tra i 200 e i 300 euro; o, in alternativa, può essere valutata in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo che si intende finanziare.
  • Serve un atto del notaio non solo per l’acquisto dell’immobile, ma anche per la stipula del mutuo, che è a tutti gli effetti un contratto tra due parti e dunque soggetto alle relative spese notarili, che comprendono l’onorario del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l’iscrizione dell’ipoteca. Queste spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante, per cui è sempre bene prima chiedere un preventivo al proprio notaio di fiducia.
  • Vi è poi il costo dell’imposta sostitutiva, dovuta allo stato a seguito del Dl 168/2004 e pari allo 0,25% dell’importo erogato, nel caso in cui l’ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e soprattutto se si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa; diversamente l’ammontare di quest’imposta sale al 2% del valore del finanziamento richiesto.
  • Ogni volta che si contrae un mutuo sulla casa questa va sempre contestualmente assicurata, per lo meno per i casi più gravi, ovvero di scoppio-incendio, poiché qualora l’immobile dovesse andare distrutto in mancanza di assicurazione la Banca non saprebbe come rientrare dei propri soldi. Alcuni istituti di credito possono poi richiedere anche la sottoscrizione un’assicurazione sulla vita del contraente. Il costo di queste polizze dipende dal valore dell’immobile assicurato e dalla percentuale di mutuo gravante sullo stesso, in tutti i casi il loro costo il più delle volte viene spalmato sulla rata o corrisposto annualmente con l’incasso della prima rata.

money-2387090_960_720 Comprare casa a Pisa: con mutuo o senza mutuo?

Le cose da sapere sul mutuo

Infine ricordatevi: un mutuo può sempre essere surrogato e può sempre essere estinto, totalmente o parzialmente, l’articolo 7 della legge Legge Bersani (numero 40 del 2007) stabilisce infatti che: nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati a partire dal 2 Febbraio 2007 in poi. Tenete conto però qualora abbiate, fin da subito, l’intenzione di aprire un mutuo per poi chiuderlo nel giro di qualche anno, perché magari sapete con certezza di poter disporre entro breve della cifra necessaria, di scegliere un mutuo che non vi penalizzi eccessivamente con il pagamento degli interessi nei primi tempi.

La possibilità, invece, di surrogare il proprio mutuo consiste nella facoltà del contraente di “slegarsi” dalle condizioni di rimborso pattuite con una determinata banca, per trovare un’opportunità più vantaggiosa, che gli consenta eventualmente anche di cambiare il tipo di tasso per cui inizialmente aveva deciso di optare.

Mi raccomando: sottoscrivete sempre la polizza che vi tutela in caso di perdita del lavoro (che sospende automaticamente per un periodo l’incasso rata) e qualora siate marito e moglie sappiate che è possibile anche optare per una polizza che in caso di morte di uno dei due coniugi tuteli l’altro nei confronti della banca. Ovviamente queste coperture assicurative hanno un costo annuo, ma se pensate alle tragiche ed alle effettive difficoltà a cui, in quei frangenti, vi trovereste a dover far fronte, a conti fatti vedrete che vale la pena sottoscriverle per dormire sonni tranquilli, specie nel caso in cui abbiate deciso di contrarre un mutuo ventennale o trentennale!

Concludendo

Dopo quanto detto, bisogna ammettere che comunque è molto difficile stabilire con certezza, a priori, se vi convenga vivere in affitto o comprare una casa accendendo un mutuo, perché i parametri che entrano in gioco in questa scelta sono davvero tantissimi ed assolutamente imprevedibili, per cui, seppur sia bene effettuare una scelta ragionata, calcolata e ben ponderata non è detto che poi questa, a lungo andare, si riveli l’opzione migliore. Sicuramente se siete investitori immobiliari dovrete certamente vivere in affitto e usare la vostra leva di indebitamento per fare trading immobiliare, fino a che non deciderete di comprarvi con i proventi del vostro lavoro una bella casetta.

Chi vi dice che tra qualche anno non necessiterete di una soluzione abitativa diversa (vuoi più grande per l’arrivo inaspettato di figlio, o anche più piccola, a causa di una separazione), o magari non abbiate necessità di traferirvi altrove, magari all’estero per motivi lavorativi; senza contare poi che nessuno sa con certezza come si evolveranno in futuro il mercato immobiliare e quello finanziario; quali benefici fiscali ha in serbo per noi lo Stato nei prossimi anni o, più probabilmente, di quali altre tasse sulla casa saremo gravati.

Oggi non potete aver certezza che lo stipendio che percepite attualmente sia lo stesso in futuro: potreste ritrovarvi senza lavoro, o al contrario potreste beneficiare di un grosso aumento, o ancora ricevere una somma di denaro in eredità, che vi consentirebbero maggior tranquillità.

Del domani non c’è certezza, per cui nessuno può assicurarvi che la scelta che state facendo è quella giusta; sappiate però che se si tratta di una decisione ben ponderata e calcolata, a meno di casi eccezionali, non dovreste avere grossi problemi. Per cui non abbiate eccessivi timori, agite con la testa, ma ricordate che nella vita servono sempre anche un po’ di cuore ed una buona dose di coraggio e fortuna. A noi non resta che augurarvi in bocca al lupo, specie se state pensando di contrarre un mutuo e, come di consueto, buona casa a tutti!

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