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Come investire nel mercato immobiliare di Pisa

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La città di Pisa, gioiello culturale della Toscana, non solo incanta i visitatori con la sua celebre Torre Pendente e la magnifica Piazza dei Miracoli, ma si rivela anche un’affascinante opportunità per gli investitori immobiliari. Tra il recente boom turistico, la presenza di istituzioni di rilievo come l’Università di Pisa e l’importante ospedale, questa città offre un contesto favorevole per coloro che desiderano avventurarsi nel settore immobiliare. Esaminiamo quindi le strategie e le considerazioni da tenere presente per un investimento di successo.


Il Boom del turismo a Pisa

Il 2023 ha segnato un punto di svolta per il turismo a Pisa, con un record di oltre 2 milioni di presenze turistiche nel territorio comunale. Questo rappresenta un aumento del 13% rispetto all’anno precedente, trainato principalmente dai flussi stranieri. Anche gli arrivi e le presenze degli italiani hanno registrato un aumento significativo.

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Aumento dei canoni di affitto a Pisa

Parallelamente alla crescita del turismo, i canoni di affitto a Pisa hanno registrato un aumento del 7% rispetto al 2022. Secondo i dati dell’Osservatorio Immobiliare, il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali in affitto è stato di 11,97 euro al mese per metro quadro, con picchi di 14,28 euro al mese per metro quadro nelle zone costiere.
Ci sono molte richieste ma poche offerte, basti pensare che Il Tirreno ha inscenato un finto annuncio in cui veniva proposto un monolocale a Pisa da 19 metri quadri in affitto a 490 euro, spese escluse. In meno di 48 ore più di 250 richieste da parte di diverse persone. Se vuoi approfondire la notizia continua sul Il Tirreno

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Investimenti immobiliari vantaggiosi a Pisa

Questa combinazione di aumento del turismo e degli affitti rende gli investimenti immobiliari a Pisa particolarmente interessanti. Ecco alcuni motivi per cui investire nel mercato immobiliare di Pisa potrebbe essere vantaggioso:

  • Rendimento Affitti: Con l’aumento della domanda di alloggi temporanei da parte dei turisti, gli affitti a breve termine come quelli offerti su piattaforme come Airbnb potrebbero generare rendimenti allettanti per gli investitori.
  • Apprezzamento del Valore: La crescente popolarità di Pisa come destinazione turistica potrebbe portare a un apprezzamento del valore degli immobili nel lungo termine. Gli investitori potrebbero beneficiare di capital gain significativi nel corso degli anni.
  • Diversificazione del Portafoglio: Gli investimenti immobiliari offrono una forma di diversificazione del portafoglio, che può contribuire a ridurre il rischio complessivo dell’investimento.
  • Stabilità del Mercato: Nonostante le fluttuazioni economiche, il mercato immobiliare tende ad essere più stabile rispetto ad altri settori. Investire in proprietà a Pisa potrebbe offrire una fonte stabile di reddito a lungo termine.

 

Considerazioni fiscali: differenze tra affitto breve e affitto a lungo termine

Il mercato degli affitti a Pisa ha visto un significativo aumento di interesse sia negli affitti brevi che in quelli a lungo termine nel corso degli ultimi anni. Tuttavia, oltre alla scelta tra queste due opzioni di locazione, i proprietari devono anche considerare le implicazioni fiscali associate a ciascuna.

Tassazione degli affitti brevi: cosa sapere

Gli affitti brevi, caratterizzati da locazioni di breve durata come quelle destinate ai turisti, sono soggetti a una tassazione particolare in Italia.

  • Classificazione dei redditi: I redditi derivanti dagli affitti brevi sono categorizzati come “redditi diversi”, una categoria che comprende guadagni non riconducibili a redditi da lavoro o da impresa.
  • Tassazione ordinaria IRPEF: Nel regime ordinario, questi redditi sono inclusi nel reddito complessivo del proprietario e tassati secondo le aliquote progressive dell’IRPEF.
  • Addizionali regionali e comunali: Come per gli affitti a lungo termine, anche per gli affitti brevi si possono applicare addizionali regionali e comunali, variabili in base alla regione e al comune di residenza del proprietario.

La cedolare secca per gli affitti brevi: un’alternativa fiscale

La cedolare secca rappresenta un’alternativa al regime fiscale ordinario per gli affitti brevi. Tuttavia, è importante comprendere le sue specifiche:

  • Variazioni dell’aliquota: Dal 1° gennaio 2024, l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi è passata dal 21 al 26%, ma solo a partire dal secondo immobile concesso in locazione. Se si possiede una sola proprietà destinata agli affitti brevi, l’aliquota rimane al 21%.
  • Vantaggi della Cedolare Secca: La cedolare secca offre una serie di vantaggi, tra cui la semplificazione fiscale, la prevedibilità dell’importo dell’imposta e l’esclusione dal pagamento delle addizionali regionali e comunali.

 

Caratteristiche degli affitti a lungo termine

Gli affitti a lungo termine si distinguono per la loro durata, che solitamente si estende per uno o più anni, con la possibilità di rinnovo. Questa lunga prospettiva temporale garantisce una certa stabilità sia per il locatore che per il locatario. Inoltre, è una scelta ideale per coloro che cercano una residenza stabile nel lungo periodo, come famiglie o professionisti che desiderano evitare frequenti cambiamenti.

Un’altra caratteristica importante è la minore necessità di interventi gestionali da parte del locatore una volta firmato il contratto. Rispetto agli affitti brevi, che richiedono un’intensa attività di gestione tra un ospite e l’altro, gli affitti a lungo termine implicano una manutenzione ordinaria e sporadica, così come la risoluzione di eventuali problematiche segnalate dal locatario.

Vantaggi e svantaggi degli affitti a lungo termine

Tra i vantaggi principali degli affitti a lungo termine vi è la stabilità del reddito. I pagamenti mensili sono fissi e garantiti per tutta la durata del contratto, fornendo al locatore una sicurezza finanziaria nel tempo. Inoltre, la gestione quotidiana è generalmente limitata, riducendo lo stress e l’impegno richiesto.

Tuttavia, ci sono anche degli svantaggi da considerare. Il reddito per notte può essere inferiore rispetto agli affitti brevi, ma questo è compensato dalla stabilità del flusso di reddito nel lungo periodo. Inoltre, durante la durata del contratto, il locatore ha meno flessibilità nell’uso dell’immobile e può incorrere nel rischio di morosità da parte degli inquilini.

Considerazioni fiscali sugli affitti a lungo termine

Dal punto di vista fiscale, gli affitti a lungo termine sono soggetti alla tassazione dei redditi fondiari. Nel regime ordinario, i redditi da affitto sono inclusi nel reddito complessivo del proprietario e tassati secondo le aliquote Irpef progressive, con la possibilità di applicare addizionali regionali e comunali.

Un’alternativa fiscale è rappresentata dalla cedolare secca, che offre aliquote fisse del 10% o del 21% a seconda del tipo di contratto. Questo regime semplifica la dichiarazione dei redditi e offre una maggiore certezza dell’importo da pagare, escludendo inoltre altre tasse.
 

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Scegliere tra affitti brevi e a lungo termine: considerazioni finali

La scelta tra affitti brevi e a lungo termine dipende da diversi fattori, tra cui gli obiettivi di investimento, la disponibilità a gestire l’immobile e le normative locali.

  • Vantaggi degli affitti brevi: Maggiori potenziali guadagni e flessibilità, ma richiedono un’impegno gestionale più intenso e sono più sensibili alle fluttuazioni di mercato.
  • Vantaggi degli affitti a lungo termine: Maggiore stabilità e minore gestione quotidiana, ma con un potenziale reddito inferiore e minor flessibilità nell’uso dell’immobile.

La scelta del regime fiscale più adatto dipenderà dalla situazione individuale e dalle preferenze del proprietario, e potrebbe richiedere una consulenza fiscale per valutare quale opzione sia più vantaggiosa in base alla propria situazione finanziaria e fiscale.

 

Conclusioni Francesco Martinelli 

Il 2023 ha segnato un periodo di crescita significativa per il mercato immobiliare di Pisa, trainato dall’incremento del turismo e degli affitti. Questa tendenza offre opportunità interessanti per gli investitori che cercano di diversificare il proprio portafoglio e ottenere rendimenti allettanti nel lungo termine. Con la giusta ricerca e pianificazione, gli investimenti immobiliari a Pisa potrebbero rivelarsi vantaggiosi per coloro che cercano di fare crescere il proprio patrimonio.

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