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Acquistare la Nuda Proprietà

Categories Investimenti

La crisi del settore immobiliare, perdura ormai da diversi anni e nonostante i prezzi degli immobili abbiano subito un netto ridimensionamento rispetto al passato, riuscire ad acquistare un immobile per molti è ancora un’impresa impossibile. Anche chi ha del denaro da spendere, a differenza di quanto accadeva un tempo, investe sempre meno nel mattone, complice il fatto che le tasse e le spese di gestione rappresentano un deterrente non da poco, ma un’ottima opportunità, specie per questa particolare “categoria” di acquirenti, è senza dubbio quella della nuda proprietà. Vediamo di capire brevemente in cosa consiste e quali sono le valutazioni che è bene fare prima di decidere di acquistarne una.

 

Che cos’è effettivamente la Nuda Proprietà?

 
mutuo-nuda-proprieta Acquistare la Nuda Proprietà

La nuda proprietà di un immobile rappresenta di fatto il valore venale della proprietà immobiliare, decurtato dell’usufrutto, ovvero del diritto del venditore di utilizzare quel bene vita natural durante. Normalmente l’usufrutto si estingue alla morte dell’usufruttuario ed a partire da quel momento il nudo proprietario acquisisce la piena proprietà dell’immobile, sebbene esistano anche casi di “usufrutto a tempo predeterminato”.
L’usufruttuario (venditore) può dunque continuare godere a pieno titolo dell’immobile fino alla fine dei suoi giorni: puó abitarvi, affittarlo o persino vendere l’usufrutto dell’immobile di cui fruisce. Normalmente, per quanto concerne le spese di manutenzione quelle ordinarie sono a carico dell’usufruttuario, che dal canto suo è tenuto a mantenerlo in buono stato, senza modificarlo o danneggiarlo, mentre quelle straordinarie sono in capo al nudo proprietario, sebbene le parti, in sede contrattuale, possono anche accordarsi diversamente.
Le imposte sulla casa, come l’IMU e l’IRPEF, sono invece tutte a carico dell’usufruttuario, in quanto spettano a chi ha l’effettiva disponibilità del bene, anche per questo motivo acquistare la nuda proprietà per investimento è da ritenersi vantaggioso, in quanto non si hanno spese vive di gestione.

I vantaggi: per chi acquista e per chi vende

Dunque, a conti fatti, optare per l’acquisto di una nuda proprietà è un modo per riuscire ad acquistare un immobile a prezzi davvero competitivi, arrivando in alcuni casi a pagarlo solo il 40%, o meno, del suo reale valore di mercato. Ovviamente in qualità di acquirente non bisogna aver la necessità di prendere possesso immediato del bene, ma se l’idea che avete in mente è quella di investire del denaro in un immobile, magari pensando che un giorno potrà servire ai vostri figli, allora è indubbiamente un’opportunità da prendere in seria considerazione.

Analizzando la questione mettendosi nell’ottica della parte venditrice, bisogna dire che nell’ultimo periodo, la decisione di mettere in vendita la nuda proprietà è una scelta sempre più frequentemente adottata, specie dalle persone anziane, che magari, non riuscendo più con la sola pensione a mantenere un tenore di vita adeguato, decidono di intraprendere questa strada per assicurarsi di poter vivere per il resto dei loro giorni nella loro casa, ma assicurandosi al contempo una vecchiaia più che dignitosa, grazie al denaro ricavato da questo tipo di operazione. Taluni poi lo fanno per poter disporre di liquidità immediata, magari per riuscire ad aiutare i figli o i nipoti ad acquistare a loro volta un immobile.

Qual’è il giusto prezzo di una Nuda Proprietà?

In questi casi per stabilire il prezzo di vendita si parte ovviamente dalla stima del valore di mercato dell’immobile, ma a questo bisogna poi applicare un coefficiente di riduzione, che varia in base all’età dell’usufruttuario, poichè chiaramente al valore effettivo del bene va sottratto quello dell’usufrutto. Naturalmente il prezzo è inversamente proporzionale all’età del venditore: più questo è anziano, minore sarà la sua aspettativa di vita e più alto sarà il prezzo attribuito alla nuda proprietà, in quanto è probabile che l’acquirente potrà beneficiare in toto del bene ragionevolmente dopo pochi anni; al contrario più è giovane l’usufruttuario, più è facile che questo possa godere dell’immobile in vendita ancora per molto tempo e dunque, in termini meramente economici, la convenienza per l’acquirente risulta maggiore.
I coefficienti utilizzati per il calcolo sono redatti, nonchè periodicamente aggiornati, dal Ministero delle Finanze e si basano sull’aspettativa di vita statisticamente rilevata in Italia, nonché sul tasso di interesse legale in vigore. In tutti i casi il prezzo di vendita, come accade per ogni altra compravendita immobiliare, può essere oggetto di libera contrattazione; in questi casi però è bene fare attenzione perché in un futuro si potrebbe entrare in contenzioso con eventuali eredi della parte venditrice, che si sentano lesi dal prezzo pattuito “troppo distante” da quello effettivamente calcolato.

Alcuni consigli

Vediamo ora di darvi qualche dritta, che vi permetterà, qualora lo desideriate, di fare un buon affare comprando una nuda proprietà.
Una corretta valutazione dell’immobile.
Sebbene la parte venditrice abbia già provveduto, fatevi fare una stima dell’immobile che intendete acquistare con la formula della nuda proprietà, affidandovi ad un professionista di fiducia, in modo da ottenere una corretta valutazione.
Valutate bene l’età del venditore.
Come già detto, il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell’aspettativa di vita del venditore e futuro usufruttuario, per cui fatevi i dovuti calcoli e tenete ben presente sia quanto state pagando l’immobile, ma anche quanto dovrete attendere per goderne a pieno titolo!

Simulazione del valore di una nuda proprietà rispetto ad un immobile del valore di mercato di 100.000€
simulazione-1 Acquistare la Nuda Proprietà

 

Attenzione poi, perché l’usufruttuario, finchè è in vita, può disporre come ritiene dell’immobile, anche affittandolo (o persino rivendendo la nuda proprietà): in quel caso potreste ritrovarvi con un inquilino da sfrattare; per tutelarvi ed evitare che ciò accada potete inserire una clausola al contratto di vendita, ma ricordatevi di farlo!

Attenetevi a quanto prescritto dalla legge.

La vendita della nuda proprietà è una formula legalmente riconosciuta al pari di qualunque altra trattativa di vendita e dunque soggetta alle normative legali in materia. Per acquisire una nuda proprietà è sempre necessario affidarsi ad un notaio per effettuare il rogito. Inoltre trattandosi a tutti gli effetti di una compravendita, questo tipo di transazione non è impugnabile da eventuali eredi, che potranno eventualmente solo contestare il prezzo pattuito solo a patto che sia palesemente ridotto rispetto a quanto stabilito dalle tabelle di stima.

Intermediazione dell’Agenzia Immobiliare.

Attenzione perché nel caso in cui ci sia di mezzo un intermediario immobiliare, a questi spetterà la normale provvigione pari a quella prevista per le comuni transazioni di compravendita immobiliare, calcolata in percentuale sul prezzo di vendita pattuito.

Modalità di pagamento.

Il pagamento della nuda proprietà può essere interamente saldato all’atto notarile, oppure, se diversamente stabilito dalle parti, l’acquirente può versare subito una parte e la restante può essere dilazionata con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile. In questo caso l’acquirente può evitare di versare in un’unica soluzione l’intero importo ed il venditore dal canto suo potrà disporre mensilmente di una piccola rendita, come se si trattasse di una pensione integrativa. Più difficile invece in questi frangenti optare per un mutuo.

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