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come fare con una successione: immobile in eredità

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Purtroppo, quando muore una persona a noi cara, oltre all’elaborazione del lutto, vi sono tutta una serie di pratiche burocratiche da sbrigare e normalmente, specie qualora si erediti un immobile, è bene sapere che vi è anche il fisco a cui render conto. Vediamo dunque di capire qualora si riceva in eredità un bene quali sono le tasse da pagare, chi è tenuto pagarle, in che misura e quali dichiarazioni vanno rese e a chi.

L’attivo ereditario ed i beni esenti da imposte

Si definisce eredità, alla morte del de cuius, il complesso dei beni trasferiti agli eredi (che possono essere il coniuge, i figli o parenti vari) che rientrano nel cosiddetto attivo e passivo ereditario. Tecnicamente viene definito “attivo ereditario” la somma dei valori di: beni immobili e diritti reali immobiliari; aziende, navi e aeromobili; azioni e obbligazioni, altri titoli, quote sociali; rendite e pensioni; crediti ed altri beni, quali denaro, gioielli e mobili per un importo pari al 10% del valore globale netto imponibile dell’asse ereditario anche se non dichiarati o dichiarati per un importo minore, salvo che da inventario analitico non ne risulti l’esistenza per un importo diverso.
Sono invece da considerarsi passività deducibili dall’asse ereditario: i debiti del defunto esistenti alla data di apertura della successione, le spese mediche e funerarie (per quest’ultime è fruibile una detrazione fiscale massima pari ad a euro 1.032,91), nonché eventuali imposte pagate ad uno stato estero in dipendenza della stessa successione. Sono dunque esenti dall’applicazione delle tasse di successione le suddette spese mediche e funerarie sostenute per il defunto e non sono sottoposti a tassazione (ovvero non rientrano nel cosiddetto attivo ereditario) i Bot, i CCt e gli altri titoli di stato che già scontano la tassazione al momento del realizzo, così come anche i beni ricompresi nell’articolo 12 comma 1, lettere h) e i), dello stesso Dlgs sulla successione. Sono poi esclusi dall’asse ereditario gli automezzi o motoveicoli del de cuius iscritti al PRA, i crediti che derivano da eventuali vendite di beni o diritti effettuate nei 6 mesi precedenti alla morte del defunto, così come anche i beni acquistati con queste somme oppure somme di denaro sempre provenienti dagli ultimi sei mesi ma utilizzate nel pagamento di debiti sorti prima dei sei mesi.
Per coerenza normativa non rientrano nell’attivo ereditario nemmeno le donazioni effettuate nei confronti di onlus, associazioni di volontariato ed enti pubblici.
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Chi paga le tasse di successione ed in che misura

I soggetti obbligati solidalmente al pagamento dell’imposta di successione sono dunque tutti gli eredi. Quando si è chiamati ad ereditare, la singola quota di eredità trasferita ad ognuno è soggetta alla tassa di successione, calcolata sul valore complessivo dell’asse ereditario, dato dalla differenza tra attivo e passivo e che varia in base al rapporto di parentela tra defunto e beneficiario.
Si ha un anno di tempo dal momento del decesso per presentare la dichiarazione di successione all’agenzia delle entrate e la relativa imposta va liquidata entro 3 anni. Non abbiate timore di sbagliare! Il calcolo dell’imposta di successione, avviene di fatto contestualmente alla presentazione della denuncia stessa: infatti nel momento in cui porterete la vostra denuncia all’ufficio dell’agenzia delle entrate, sarà l’agenzia stessa, in sede di controllo, a correggere eventuali errori da voi commessi nel calcolo dell’imponibile ed a determinare l’imposta effettiva dovuta, notificandovi poi direttamente a casa un avviso di liquidazione con indicate le somme realmente da pagare, nonché le modalità ed i tempi per effettuare il pagamento.eresità come fare con una successione: immobile in eredità
Quando nel cosiddetto attivo ereditario rientrano beni immobili o diritti reali immobiliari è sempre fatto obbligo di presentare la dichiarazione di successione.
In via del tutto generale, infatti, sappiate che non vi è obbligo di presentare la dichiarazione di successione solo qualora si verifichino, contemporaneamente le seguenti condizioni: l’eredità è devoluta al coniuge ed ai parenti in linea retta; l’attivo ereditario ha un valore complessivo non superiore a 100.000 euro e non vi sono compresi beni immobili o diritti reali immobiliari.

L’imposta di successione e gli immobili

È evidente, da quanto appena detto, che chi riceve in eredità beni immobili e diritti reali immobiliari ha l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione e pagare, qualora sia dovuta, l’imposta di successione; ma a quanto ammonta? Vediamo di chiarire bene questa questione.
parenti come fare con una successione: immobile in eredità
Per gli immobili ereditati in piena proprietà (cioè nel caso si erediti un immobile che non sia in alcun modo gravato da diritti reali di godimento), la base imponibile utilizzata per il calcolo dell’imposta di successione è costituita dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che varia a seconda del tipo di immobile e della sua destinazione d’uso. In particolare i coefficienti utilizzati sono i seguenti:
110 se si ha a che fare con una prima casa
120 per gli immobili di classe catastale A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1)
140 per gli immobili di classe catastale B
60 per gli immobili di classe A/10 (uffici e studi privati) e D
40,8 per gli immobili di classe C/1 (negozi e botteghe) ed E.
Per i terreni non edificabili invece il valore imponibile si determina moltiplicando per 90 il reddito dominicale già rivalutato del 25%.
A seconda del grado di parentela tra il defunto e l’erede sono poi previste aliquote di tassazione differenti e nello specifico, sul valore complessivo dell’eredità si applicano le seguenti aliquote
4% per il coniuge e i parenti in linea retta (ovvero genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, ad 1.000.000 di euro
6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, a 100.000 euro
6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per tutti gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado
8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per tutte le altre persone.

Inoltre è bene tener presente che se a beneficiare dell’eredità è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuta tale ai sensi della legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 di euro.
Gli importi esenti dall’imposta, ovvero quelli soggetti alla cosiddetta franchigia, vengono aggiornati ogni quattro anni, in base all’indice del costo della vita e sulla quota devoluta a ciascun erede, ai soli fini dell’applicazione della franchigia, si deve tener conto anche del valore delle donazioni in vita fatte dalla persona deceduta a favore del medesimo.

Le imposte ipotecaria e catastale

Quando si ereditano dei beni immobili e diritti reali immobiliari, è necessario pagare anche altre imposte oltre a quella di successione, ovvero quelle imposte definite “ipotecaria” e “catastale”, che sono pari, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore degli immobili ereditati, con un versamento minimo previso di almeno 200 euro per ciascuna delle due imposte. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro per ciascuna imposta, indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione, quando il beneficiario (o, nel caso di immobile trasferito a più beneficiari, almeno uno di essi) ha i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni “prima casa”. Per godere di tale agevolazione è necessario attestare all’interno della dichiarazione di successione l’esistenza delle condizioni che la legge richiede.
calcolo-tasse-successione-300x166 come fare con una successione: immobile in eredità Queste prevedono che chi eredita l’immobile non sia titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile ereditato e non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Inoltre, l’immobile ereditato deve trovarsi nel Comune in cui l’erede ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi.
Entrambe devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione, mediante apposito modello F23, nel quale vanno indicati i seguenti codici tributo “649T” per l’imposta ipotecaria e “737T” per l’imposta catastale. Dal primo aprile di quest’anno (2016) è possibile utilizzare il modello F24, compilabile anche online, per pagare le imposte dovute in caso di successione, in alternativa al classico modello F23. A partire poi dal 1° Gennaio 2017 sarà obbligatorio effettuare tale versamento unicamente attraverso il modello F24.

La tabella delle imposte sulle successioni

tabella come fare con una successione: immobile in eredità

In conclusione

Si è parlato molto, specie nell’ultimo anno, di una riforma del Governo sulle imposte per successioni e donazioni, che dovrebbe pesare non poco sulle tasche dei contribuenti. Infatti questa pare prevedere un abbassamento delle franchigie, che dall’attuale milione di euro scenderebbe a cifre molto più contenute, attorno ai 300.000 ed i 400.000 euro e contemporaneamente un innalzamento delle aliquote delle tasse di successione per tutti gli eredi, anche per il coniuge o i figli del defunto.
Ancora nulla di certo però su questo fronte, per cui augurandosi che nulla muti in tal senso, almeno nell’immediato, non ci resta che augurare “Buona Casa” a tutti voi!