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L’ultimo Step per investire negli immobili a Pisa assieme a me: il Pacchetto Premium

Categories Investimenti

Gli investimenti immobiliari sono la nostra specialità. Assieme a voi abbiamo già affrontato la questione diverse volte, non solo pubblicando articoli specifici sul blog di Martinelli Casa, ma anche dedicando all’argomento diverse dirette FaceBook.

In particolare, prendendo spunto dal mio libro, ci siamo già occupati di analizzare i primi due step, dedicati a coloro che desiderano approcciarsi alla materia, sempre accompagnati passo passo dalla nostra esperienza, con la dovuta calma e diverse tutele. Pertanto, do per scontato che abbiate già sentito parlare dei nostri investimenti Smart e Expert. Ecco allora che se siete più che convinti del nostro approccio e vi sentite pronti a fare un ulteriore passo in avanti, l’argomento di oggi è esattamente ciò che fa al caso vostro. Parleremo, infatti, in maniera più approfondita del cosiddetto pacchetto Premium, che come si evince dal nome, è pensato proprio per quanti sono già esperti nel settore immobiliare, vuoi per attitudine o esperienze personali pregresse, vuoi perché sono già passati dall’”access point” del pacchetto Smart e dalla sua naturale prosecuzione con il pacchetto Expert ed ora ci hanno preso talmente gusto da non volersi fermare!

Inutile ripetere nuovamente che, diversamente da quanto si possa pensare, per chi ha del denaro da investire questo è davvero il momento storico perfetto per approcciarsi al mercato immobiliare. Così come, a questo punto, credo sia superfluo convincervi della “bontà” delle operazioni che trattiamo, anche perché se vi state interessando a questa forma di investimento, che a tutti gli effetti è la più evoluta tra le tre che proponiamo, è chiaro che siete già più che convinti della validità della cosa!

Proprio perché non siete neofiti rispetto a certe tematiche, capirete che per approcciarsi al pacchetto Premium non basta la convinzione; è giusto dire, fin da subito, che per cimentarsi in questa nuova avventura è necessario anche disporre di una disponibilità finanziaria maggiore, così come potrebbe essere necessario attendere più tempo per raccogliere i frutti ed è altresì indispensabile impegnarsi direttamente in prima persona. Ovviamente, di contro, il ritorno economico sarà decisamente superiore a quello che possono garantirvi il pacchetto Smart e quello Expert, ma anche il vostro livello di soddisfazione personale, nel vedere quello che siete riusciti a fare, sarà esponenzialmente maggiore e potreste scoprire che la cosa vi diverte, anche parecchio!

Vediamo di entrare nel merito della trattazione, fornendovi, esattamente come abbiamo già fatto per il pacchetto Smart e quello Expert, un assaggio concreto di ciò che offre il pacchetto Premium, in modo che vi rendiate conto delle differenze rispetto alle altre opportunità di investimento, sia in termini di cifre, che di impegno e tempistiche.

Il cantiere esemplificativo di cui vi parleremo oggi, per illustrarvi in dettaglio il funzionamento del pacchetto Premium è quello di Marina di Pisa, dove abbiamo ridato forma e splendore ad una vecchia villa liberty fronte mare trasformandola in 4 piccoli appartamenti gioiello, davvero fantastici e super appetibili, tant’è che uno lo ha acquistato la mia compagna ed uno se l’è accaparrato il mio ingegnere.

MG_3581-1024x676 L’ultimo Step per investire negli immobili a Pisa assieme a me:  il Pacchetto Premium
Come funziona il Pacchetto Premium

Quello che definiamo pacchetto Premium è a tutti gli effetti la tipologia di investimento più complesso che possiate affrontare assieme a me e di norma si tratta di affari che propongo solo ai miei investitori più esperti, oppure a coloro che hanno dimestichezza con il mio modo di lavorare, ma anche con il settore immobiliare più in generale.

Il nome stesso non lascia adito a fraintendimenti: il pacchetto Premium non è per tutti, tant’è vero che per poter prender parte ad un investimento di questo tipo è necessario non solo avere una buona conoscenza del mercato immobiliare e poter disporre di un capitale di almeno 500.000,00 euro (in denaro, o in immobili), ma è necessario anche superare una sorta di “selezione”.

Ecco, allora, che a chi sceglie questo pacchetto, sostanzialmente, ho poco da dire o da spiegare, perché rivolgendomi ad un target preciso, più consapevole e preparato, che ha già operato più di una volta in investimenti di una certa entità, si passa subito nel vivo della questione, alla disamina dei progetti e dei documenti.

Il rapporto che ho con i miei investitori è sempre molto stretto e dunque la regola d’oro per arrivare sani e salvi alla conclusione di ogni affare, è scegliersi “reciprocamente” dei buoni compagni di viaggio, con i quali ci sia affinità di intenti e di vedute, ma anche una naturale simpatia.

Quando si parla di grosse cifre e di cantieri di dimensioni ragguardevoli, in cui la durata dei lavori si protrae facilmente oltre l’anno, la capacità di giudizio, la solidità economica, la visione d’insieme e l’affinità d’intenti sono solo alcune delle qualità necessarie che cerco nel selezionare il mio investitore.

In poche parole, prima di imbarcarmi in un’impresa di questo tipo devo esser certo che la persona con cui affronterò tutto il percorso, che certamente sarà lungo, impegnativo e che necessiterà più volte che si intervenga prendendo decisioni importanti e strategiche, sia un soggetto con cui possa stabilire un buon rapporto, che condivida la mia stessa visione delle cose e di cui mi possa fidare. È indispensabile di fondo che ci sia tra noi un certo grado di conoscenza e stima reciproca.

Se domani uno sconosciuto, per quanto simpatico, entrasse nel mio studio con in mano un assegno coperto da settecentomila euro e manifestasse la volontà di investirli tutti assieme a me, a malincuore non accetterei mai di cimentarmi con lui nel Pacchetto Premium. Non aver mai concluso altre operazioni immobiliari assieme, è un fattore ostativo per questa tipologia di investimento.

Le cifre sono decisamente allettanti, ma al contempo la posta in gioco è decisamente troppo alta per farsi distrarre dagli zeri. Per cominciare un rapporto assieme e vedere come vanno le cose dirotterei il mio facoltoso investitore verso il Pacchetto Smart o, tutt’al più, quello Expert e poi se le cose vanno come devono andare, in un futuro, ci sarà tempo e modo di riparlare del Pacchetto Expert.

Diversamente, se soddisfate tutti i requisiti appena illustrati, con buona probabilità, siamo pronti per partire assieme, affrontando con entusiasmo la tipologia più importante tra i miei pacchetti di investimento. A dire il vero, però, sono due le strade che possiamo intraprendere per iniziare la collaborazione.

Prima modalità di collaborazione

La prima modalità di collaborazione è quella che prevede un’operazione al 50%, dove ognuno ha un suo compito ben preciso. L’investitore porta il capitale e si occupa di reperire le risorse economiche; mentre io ho l’onere di guidare l’affare, creando, grazie alla mia esperienza ed alle mie conoscenze, le giuste marginalità.

Durante tutto il percorso ci interfacceremo, condividendo le evoluzioni dell’affare e le principali fasi di lavoro, ma l’ultima parola in ogni decisione spetterà a me. Forse quest’eccessiva franchezza da parte mia può risultare antipatica, ma affinché l’investimento proceda nel migliore dei modi devo assumermene in prima persona la responsabilità. Anche perché se un investitore munito dei giusti capitali mi viene a cercare significa che è consapevole del fatto che la mia esperienza costituisce una garanzia per i suoi soldi; altrimenti farebbe da solo!

All’atto pratico quando un investitore Premium si presenta nel mio ufficio gli sottopongo un ventaglio di possibilità, chiaramente rapportate alla cifra che desidera investire e se ve n’è più d’una, per ciascuna illustro quali siano i termini dell’operazione.

In questo modo il mio futuro finanziatore può decidere che tipo di investimento realizzare, anche in base alle sue aspettative e sulla scorta di tutte le informazioni raccolte dai miei tecnici che ci dicono come è meglio intervenire, quali siano le soluzioni migliori da adottare ed i costi da sostenere.In ogni caso l’investitore che decide di cimentarsi con il Pacchetto Premium difficilmente sta in disparte sino al termine dei lavori. In genere segue l’avanzamento del cantiere passo passo e viene costantemente aggiornato non solo sull’andamento delle opere, ma su qualunque altro argomento possa in qualche misura riguardarlo.

Può comunque accadere che non gli importi prender parte a tutto lo sviluppo dell’opera. Anche in questi casi non c’è alcun problema: io, in prima persona, sono sempre lì, al pari di tutti coloro che fanno parte del mio team e delle imprese con cui collaboriamo. Siamo in grado di risolvere, in tempi brevi, qualsiasi imprevisto connesso alla costruzione o al corretto avanzamento dei lavori.

Una volta che si è prossimi alla chiusura del cantiere, la cosa più importante diventa aver trovato gli acquirenti.  Come vi abbiamo già illustrato trattando degli investimenti Smart e Expert, la cosa più vantaggiosa è sempre quella di vendere cedendo il preliminare: la logica alla base dell’affare è sempre la medesima.

Anche quando si parla di investimenti Premium le variabili che entrano in gioco sono molte, a seconda del caso specifico in cui ci si trova ad operare. Ciò che resta invariato è il fatto che, alla fine, il guadagno dell’investitore deriva direttamente dal capitale che ha investito, mentre il mio ha origine dalle marginalità che creo concludendo l’affare.

Seconda modalità di collaborazione

La seconda modalità di collaborazione, generalmente è riservata ai miei investitori abituali, quelli con i quali ho già portato a buon fine diverse altre operazioni. In questi casi è possibile costituire una società insieme. Di fatto è come se fosse una sorta di upgrade rispetto al classico Pacchetto Premium: non si può realizzare su due piedi, né per caso, ma presuppone anni di collaborazione e di operazioni di successo condotte fianco a fianco, fondate su uno strettissimo legame di conoscenza e fiducia.

Il vantaggio che ho io, rispetto a questa seconda opzione, è poter condividere nuove operazioni con un investitore solido, che conosco molto bene, che ha dimestichezza con l’ambiente e che sono certo non mi creerà alcun problema, anzi mi aiuterà nel risolvere eventuali imprevisti.

L’investitore, dal canto proprio, può contare sulla mia esperienza, sulle conoscenze maturate nel corso degli anni e soprattutto sul lavoro di tutto il mio team.

Questa è una cosa non da poco, anche perché sebbene in questo caso  si parli di investitori esperti, è pur vero che non si tratta di immobiliaristi e dunque non è comunque gente che ha le conoscenze adeguate per avviare un’impresa immobiliare di questa portata esclusivamente con le proprie forze.

Nel mio team, non manca proprio nessuno, ci sono:

  • l’esperto legale, che individua la forma più utile per tutelare il nostro business;
  • l’ingegnere, l’architetto e il geometra, che, ciascuno per le sue competenze, si adoperano per trovare le migliori soluzioni sia livello tecnico, che per ciò che concerne i permessi e la burocrazia ad essi connessa;
  • diverse imprese di fiducia specializzate, che lavorano alla perfezione e sono in grado di risolvere qualsiasi problema possa sorgere durante i lavori ;
  • ed infine lo studio commerciale, specializzato in  operazioni immobiliari , che sa sempre consigliare le scelte migliori da fare in ambito fiscale.

Il segreto di entrambe queste modalità di collaborazione è in realtà uno solo: ciascuno ha il suo compito, l’uno senza l’altro non  va da nessuna parte. Se da un lato il denaro dei miei investitori costituisce una parte consistente di ciò che occorre per far partire e promuovere l’intera operazione, dall’altro le mie conoscenze e la mia esperienza nel settore rappresentano l’unica garanzia di viaggiare in acque sicure per tutta la durata dell’affare.

 

MG_3584-1024x683 L’ultimo Step per investire negli immobili a Pisa assieme a me:  il Pacchetto Premium

Pacchetto Premium. Case History: il cantiere di Marina di Pisa

Come vi ho già accennato, per illustrarvi in modo chiaro e completo come funziona il pacchetto Premium ho deciso di raccontarvi di un investimento che ho condotto, con successo, qualche anno or sono in Via della Repubblica Pisana, a Marina di Pisa. Tra le vari operazioni di cui mi sono occupato ho scelto proprio questa non tanto perché Marina di Pisa è un luogo caro a tutti i pisani, ma soprattutto perché ho intenzione di dimostrarvi che, qualunque investimento immobiliare se lo si approccia con competenza e professionalità, può assolutamente risultare redditizio, anche laddove il mercato non subisce ribassi, come appunto avviene a Marina di Pisa, zona sempre molto ambita che, a differenza di altre location, davvero non conosce crisi.

In questi casi, ovviamente, è necessario avere degli accorgimenti maggiori rispetto a quelli che si potrebbero avere per un normale intervento in città, come quelli che ad esempio abbiamo trattato parlando del pacchetto Smart e di quello Expert. Alla fine, però, la soddisfazione sarà grande e anche le entrate si rileveranno all’altezza delle più rosee aspettative.

L’edificio di cui sto per raccontarvi, nel momento in cui abbiamo deciso di occuparcene si presentava come una vecchia villa stile liberty fronte mare, collocata in zona abbastanza centrale, non distante da Piazza Gorgona. Di certo era un po’ malconcia, come d’altro canto lo sono molte altre ville presenti sul nostro litorale: attendeva solo qualcuno che se ne prendesse cura per tornare a risplendere.

È bene inoltre premettere che, su questo tipo di edifici è necessario tener conto non solo di tutte le variabili che entrano in gioco in qualunque altro cantiere edile, ma si è costretti anche a sottostare a parecchi vincoli architettonici e paesaggistici; senza contare che la vicinanza del mare necessita di accortezze particolari, per far sì che vento, salsedine, umidità non finiscano per danneggiare (in men che non si dica) facciate e componenti architettoniche, come ad esempio gli infissi o le ringhiere.

Infine, ci tengo a sottolineare che il progetto di Marina di Pisa è particolare anche per un’altra ragione: l’acquisto è avvenuto tramite asta giudiziaria, che mi sono aggiudicato con facilità in quanto unico ad avere presentato un’offerta! Ciò significa che, grazie alla mia esperienza, sono stato il solo ad aver intuito le grandi potenzialità di questa vecchia villa, che come ben vedrete ha saputo regalarci non solo grandi soddisfazioni, ma anche un bel rientro economico.

In questo campo non si può improvvisare nulla: oltre ad avere i mezzi e le competenze ideali per far fruttare un investimento, bisogna essere capaci di trovare l’immobile giusto, riuscendo a scorgere oltre l’apparenza, quello che il tempo e il degrado celano in maniera più che abile.

Raccontandovi la storia legata a questo investimento, voglio farvi comprendere che non solo è possibile concludere operazioni capaci di produrre profitti per tutte le parti in causa (investitori, venditore e costruttore), ma che al contempo è anche possibile riconsegnare alla città e ai suoi abitanti un edificio diverso, in modo tale che passeggiando sul lungomare tutti possano ammirare una bellissima villa riportata al suo antico splendore, invece che un vecchio rudere malconcio. Questo vale ovunque, tanto più a Marina di Pisa, dove quando si vende un immobile, assieme ad esso l’acquirente compra anche tutta una lunga serie di emozioni legate al luogo.

Veniamo dunque alle fasi salienti dell’operazione, analizzandone l’intero sviluppo, dall’idea alla sua conclusione, passando chiaramente per la ricerca dell’investitore ideale.

 

 

 

 

 

Cantiere di Marina di Pisa: step by step

21 Dicembre 2013

L’operazione Marina di Pisa prende le mosse alle porte del Natale 2013. Inizio a pensare che ci sia qualcosa di “magico e straordinario” in questo periodo dell’anno, perché molti dei miei investimenti più interessanti finiscono per prender forma e concretizzarsi proprio a cavallo della fine dell’anno. Sembra strano, anche perché questo sulla carta è certamente uno dei periodi dell’anno in cui è più complesso interagire sia con gli uffici pubblici, che con le aziende private e non sempre tutto è così rapido come dovrebbe essere e come si vorrebbe. Di contro, evidentemente, le esigenze di bilancio aiutano a chiudere buoni affari e ad accorciare i tempi.

L’occasione che mi si prospetta è di quelle che inseguivo da un bel po’ di tempo, anche perché ritengo di poter asserire con certezza che per almeno nove pisani su dieci una casa vista mare a Marina di Pisa è il sogno di una vita. Tra questi pisani, ovviamente, ci sono anch’io. Ho sempre desiderato una casa a Marina, eppure nonostante il mio lavoro, non l’ho mai avuta e questa potrebbe essere la volta buona. Certo che, in questo caso, devo far attenzione a non farmi guidare dall’emotività, valutando tutta l’operazione, proprio come faccio normalmente, con il giusto distacco che è quello che consente di concludere affari in modo assolutamente redditizio.

Peraltro, un altro di quei pisani fan delle abitazioni vista mare a Marina di Pisa è indubbiamente il mio consulente e amico, ing. Bedini. Se l’affare andrà in porto anche lui potrà acquistare la casa che ha sempre sognato e io dovrò cercare un acquirente in meno.

Infatti, quando mi reco assieme a lui per un sopralluogo chiedendogli che ne pensa, la sua prima risposta è che ci verrebbero fuori degli appartamenti da sogno e che uno dovrà per forza essere suo.

Tecnicamente Bedini sentenzia che la casa è da sistemare perché così è uno schifo, ma almeno non è da buttare giù e ricostruire da zero. Inoltre, gli annessi sul retro in futuro potranno generare metrature aggiuntive interessanti e resta lo spazio sia per ricavare dei posti auto che per allestire un piccolo giardino comune dove fare grigliate in compagnia.

Il buon proposito di viverlo come un investimento qualsiasi sembra vacillare fin da subito, quando poi affacciandoci sul lungomare veniamo travolti da un tramonto fantastico temo che l’emotività abbia già preso il sopravvento. D’altro canto, il mare con le Apuane e la Liguria sullo sfondo sembra davvero  un quadro. Sarà una guerra, soprattutto interiore!

27 Dicembre 2013

Subito dopo Natale ricevo una newsletter dal sito delle aste giudiziarie che mi avverte che è stata indetta una nuova esecuzione immobiliare della villa di Marina di Pisa, il che significa che con l’inizio del nuovo anno si terrà l’asta.

L’immobile in questione, apparteneva ad una Cooperativa incorsa in una liquidazione coatta amministrativa, pertanto, essendo i proprietari fortemente morosi, l’immobile è stato pignorato.

Il mio efficientissimo team di tecnici ha già provveduto ad effettuare tutta una serie di sopralluoghi preliminari, confermandomi che, benché la struttura della casa sia salva, l’intervento dovrà essere di una certa importanza, perché da quando è stata costruita nessuno ci ha messo più mano, se non per sostituire gli infissi.

Via mail ho appena ricevuto dall’architetto Della Santa anche i rendering e le piantine che confermano quanto avevo ipotizzato sin da principio. È possibile frazionare la vecchia villa in quattro eleganti appartamenti, tre con vista mare, di cui uno al piano terra gli altri al primo piano. Su uno dei rendering vedo scritto a caratteri cubitali “Bedini”. Sorrido pensando che il mio amico si è portato parecchio avanti: ha già scelto l’appartamento che preferisce, ma c’è ancora da andare all’asta e per prima cosa è necessario aggiudicarsi l’immobile. Non sarà facile perché il prezzo di partenza è allettante e immagino che molti colleghi saranno già in fila per accaparrarselo.

Non mi resta che avvisare il mio investitore-socio e dare il via ufficialmente a quest’operazione “marinese”.

30 Dicembre 2013

È il 30 dicembre ed io, alle porte del nuovo anno, mi trovo con Enzo, sicuramente per scambiarci gli auguri di fine anno, ma soprattutto per parlare del nostro probabile investimento. Sono contento che sia proprio lui il mio socio-investitore per quest’operazione: lo conosco da anni, è espertissimo, affidabile ed abbiamo già concluso assieme altre operazioni immobiliari.

In realtà Enzo è la persona grazie a cui ho potuto fare il mio primo investimento immobiliare, si potrebbe dire che sia stato uno dei miei maestri, colui che in un certo senso mi ha introdotto nel settore. Oggi credo proprio che non avrei potuto sperare di trovare un profilo migliore del suo per Marina di Pisa, anche perché investire al suo fianco mi è parso fin da subito un segno del destino.

Gli ho mostrato tantissime foto, sia degli interni che degli esterni della villa, gli ho illustrato il progetto che avevamo in mente e gli ho sottoposto l’analisi dei costi. È un’operazione che a mio avviso si può chiudere nell’arco di 12 mesi. Fortunatamente Enzo sembra davvero entusiasta, pertanto siamo pronti per partire. Gli ricordo che l’asta si terrà il 14 gennaio e che per quella data dovrà disporre della liquidità necessaria a concludere la vendita, in modo tale che se ci aggiudicassimo l’immobile tra fine marzo e i primi d’aprile saremo pronti per iniziare i lavori.

Enzo non è uomo di molte parole, ma annuisce con un sorriso e io, conoscendolo da diversi anni, capisco che è convinto dell’affare.

Ora occorre studiare al volo la strategia migliore per aggiudicarsi l’asta.

14 Gennaio 2014

Come da programma nella prima metà di gennaio, precisamente il 14, vado a depositare l’offerta d’acquisto presso il Notaio incaricato dal tribunale a Sesto Fiorentino per 527.000 euro.

Bedini è tesissimo e al termine dell’asta mi dice: «Se non si vince perché hai voluto mettere 527.000 euro e non 530.000 euro, smetto di lavorare con te».

Io dal canto mio sdrammatizzo, facendo notare che tutt’al più a vincere o a perdere l’asta è Enzo, considerando che i soldi sono i suoi. E poi aggiungo sorridendo: “Mi sembri un po’ troppo sicuro del fatto che ti verrà dato un appartamento».

Lo scambio di battute prosegue.

Bedini puntualizza: «Non mi verrà dato, me lo comprerò, ed Enzo me lo dovrà vendere» ed io in tutta risposta gli ricordo in maniera forse anche un po’ antipatica che «Enzo è un mio Investitore Premium e, da accordi, sono io il proprietario e l’amministratore della società che deciderà sulle vendite. Lui investe il denaro, io porto a chiusura l’operazione, possibilmente con il maggior profitto, perché devo far contento Enzo. Per far guadagnare Enzo devo tenere alti i prezzi degli immobili. Chissà se l’ingegner Bedini ha tutti i soldi necessari per poterseli permettere».

Voglio proprio fargli sudare la sua eventuale casa al mare e mi diverto, con affetto, a vederlo rosicare; lui lo sa, siamo amici e anche se al momento mi copre di insulti. È tutto scritto nel gioco delle parti.

26 Gennaio 2014

Trascorse meno di due settimane, dopo che da giorni continuo a controllare la mail ogni due minuti nella speranza che ci siano novità da parte del notaio, ecco la notizia che attendevamo: ci siamo aggiudicati l’asta. In realtà, non solo non c’è stato nessun rialzo nei dieci giorni successivi indicati dalla legge, ma non è stata presentata nessun’altra offerta. Quasi stento a crederci; ero certo che avrei dovuto affrontare la concorrenza di diversi colleghi, invece per mia fortuna le aste giudiziarie restano ancora un territorio poco esplorato.

Chiamo Enzo al volo e lui si dimostra entusiasta quanto me. Mi chiede subito quando si parte con i lavori. Purtroppo è necessario attendere i tempi della burocrazia, ci vorranno ancora almeno 60 giorni, nel frattempo gli suggerisco di rilassarsi e godersi qui 527000 euro meno sul suo conto in banca!

Battute a parte, sa che gli ritorneranno con gli interessi e gli assicuro che di lì a breve, appena riceverò notizie dal notaio, lo contatterò.

16 Marzo 2014

Il Notaio di Firenze incaricato dal Ministero dello Sviluppo Economico mi fa sapere che è quasi tutto pronto: le cose stanno prendendo la piega sperata e già dalla prima settimana di aprile potrebbe essere possibile aprire il cantiere a Marina.

Il mio staff tecnico sta lavorando freneticamente per completare gli ultimi dettagli prima dell’arrivo delle ditte edili.

Bedini sta assaporando da vicino l’appartamento che ha sempre voluto e questo, indubbiamente, fa sì che tutto vada più velocemente di sempre. A parte ciò, quando un buon numero di persone lavora su uno stesso progetto con unione d’intenti, ciascuno per quel che gli compete e con la volontà di far bene, si crea sempre un’alchimia positiva.

25 Marzo 2014

Sono io in questo caso, come per ogni investimento Premium, ad occuparmi di tutti gli aspetti inerenti la condotta dell’affare: preparazione dei progetti, chiusura del cantiere e vendita degli immobili. Il mio investitore ha già fatto il suo dovere impegnando a tempo debito una gran bella somma di denaro. Ora devo condurre in porto l’investimento realizzando ottime percentuali di guadagno. Per far ciò sto seguendo attentamente ed in prima persona la promozione dei due appartamenti della villa di Marina.  Due perché, come si poteva supporre sin da principio, uno è ad esclusivo appannaggio dell’ingegner Bedini ed uno non ho saputo resistere e l’ho acquistato io. D’altro canto anche la mia compagna Ketty appena ha visto l’immobile se n’è innamorata: l’occasione era troppo ghiotta per lasciarsela sfuggire!

Peraltro, il fatto che chi si occupa della ristrutturazione abbia deciso di acquistare un appartamento per la sua famiglia, indubbiamente rappresenta la miglior garanzia che i futuri acquirenti posano avere.

Il vero problema ora è che se non partono i lavori, finiremo per farci venire tutti gli attacchi di ansia, tanta è la voglia di vedere la casa finita e di traslocarci.

10 Giugno 2014

Finalmente si può aprire il cantiere e far partire i lavori. Avverto Enzo, nel frattempo inizio a sospettare che Bedini per paura che l’indomani mattina qualcosa possa andar storto farà nottata davanti alla villa.

Sono pronti anche i nuovi rendering. Davvero meravigliosi. La villa sarà ancora più bella di com’era appena costruita negli anni cinquanta, ma rispetterà in tutto e per tutto la tradizionale architettura, senza stravaganze e concessioni a rivisitazioni, o ammodernamenti architettonici.

Sarà una villa moderna inserita in una struttura tipica del litorale pisano.

20 Luglio 2014

Oramai, fare un salto al cantiere a fine giornata, per seguire l’andamento dei lavori della villa di Marina, è più motivo di svago che di lavoro.

Sono trascorsi circa quaranta giorni dall’inizio dei lavori ed il cambiamento è già evidente. Stiamo procedendo di pari passo sia internamente che esternamente, perché si entra nel vivo della stagione balneare e vogliamo rendere la villa il più presentabile possibile, proprio per sfruttarne al meglio la visibilità. In questo periodo migliaia di persone transitano ogni settimana davanti all’immobile, magari tra di loro ci sono i due acquirenti che sto cercando.

Infondo, il fatto che rimangano soltanto due appartamenti, mi spinge ad essere relativamente tranquillo. I dubbi, ora, non hanno più alcuna attinenza con la riuscita “redditizia” dell’investimento, ma riguardano più le tempistiche. Vorrei stupire Enzo, rendendolo orgoglioso di me e per farlo non solo devo chiudere l’operazione con ottimi margini, ma devo cercare di anticiparne i tempi quanto più possibile. Mi sono fissato il traguardo dei dodici mesi e sono convinto che sia un obiettivo possibile da raggiungere.

Infondo, le lavorazioni e gli interventi più complessi, ovvero quelli che normalmente possono risultare più critici, causando ritardi o imprevisti, sono già stati eseguiti. Certamente c’è ancora parecchio da fare, ma nulla di problematico. Sono sereno in tal senso: le ditte a cui mi sono affidato e che stanno portando avanti i lavori sono composte da tecnici e operai esperti e affidabili. Non ho dubbi che a questo punto tutto filerà liscio come l’olio fino alla conclusione dei lavori.

Febbraio 2015 è la mia deadline per concludere l’investimento, vendere tutti gli appartamenti e inviare un bonifico a Enzo da oltre mezzo milione di euro. Il suo ritorno economico supererà i 100.000 euro, da sommare ai 527.000 euro inizialmente investiti.

Come vi ho già spiegato l’Investimento Premium è piuttosto complesso, riservato solo a chi ha una solida esperienza immobiliare; inoltre necessita di un capitale che non molti possiedono, ma tutto si può dire tranne che non sia estremamente vantaggioso.

4 Agosto 2014

Sono seduto sotto il mio ombrellone al bagno Perla e Olga, una mia amica di vecchia data, viene da me dicendomi: «Stai vendendo una casa sul lungomare di Marina e non mi dici niente?»

Le rispondo stupito: «Non sapevo che anche tu fossi una fan del litorale».

Mi racconta che il giorno prima aveva sentito Michele Bedini, il quale le aveva detto che sia io che lui avevamo deciso di acquistare un appartamento e che due erano ancora liberi. Alla fine mi domanda: «Mi posso candidare?».

«Candidare? Se vuoi è tuo già da ora» le rispondo con entusiasmo.

Ecco che nel momento in cui pensavo d’essere in una situazione di stallo ho trovato la soluzione migliore che potessi desiderare. In realtà è stata lei a trovare me, ma poco importa: Olga e la sua famiglia sono davvero le persone perfette per chiudere il cerchio intorno alla casa di Marina. Il suo compagno Luca ed io, siamo stati vicini di banco al liceo  e,  come  me  e  Ketty , così come  Michele e la sua compagna Sara, hanno figli piccoli. Sarà fantastico vederli crescere e giocare insieme.

Così ci lasciamo con la promessa di rivederci nel mio studio per i dettagli.

1 Settembre 2014

La facciata è praticamente pronta. La tinta sobria ed elegante per cui ha optato l’architetto Della Santa si sposa alla perfezione con gli infissi e con l’ambiente in cui è inserita.

Ora che i giochi sono fatti posso davvero dirmi soddisfatto: a colpo d’occhio l’impressione che si ha è quella di trovarsi dinnanzi al tipico immobile che valorizza lo spazio circostante senza sovrastarlo.

È un connubio perfetto tra architettura ed ambiente, l’uno valorizza l’altro.

Anche i cartelli che ho fatto installare per promuovere la vendita degli appartamenti sono perfetti: chi passeggia sul lungomare non può fare a meno di voltarsi ad ammirare la trasformazione della villa.

Bedini non sta nella pelle, è proiettato in avanti senza alcun ritegno, tanto che dice di aver già pronti gli scatoloni per fare il trasloco e che non resta da far altro che fissare la data per una cena d’inaugurazione della sua nuova casa.

Per smorzare l’entusiasmo e fingendo un po’ d’ansia, gli rammento che bisogna ancora vendere un appartamentoprima di festeggiare.

«Un appartamento? Non più due?» mi chiede prontamente «Chi è il mio futuro terzo vicino di casa?»

Lo informo che Olga e Luca hanno acquistato l’ultimo appartamento rimasto al primo piano e che non vedono l’ora di trasferircisi. Manca un ultimo appartamento, Michele sostiene che lo venderemo prestissimo; lo credo anch’io e soprattutto me lo auguro perché sono intenzionato a chiudere l’investimento in anticipo.

12 Ottobre 2014

Il programma degli interventi sino ad oggi è stato pienamente rispettato. Tutto procede per il meglio e tra non molto saranno posati i pavimenti. La suddivisione degli spazi è completata e i posti auto interni stanno per vedere la luce.

Ancora poco ed è fatta.

29 Novembre 2014

Siamo oramai a buon punto ed io ed Enzo ci rechiamo in cantiere per un sopralluogo. Il suo giudizio è importante perché in questo caso il mio socio è uno che se ne intende. Fortunatamente mi guarda, annuisce e dice: «Mi sa che ti ho insegnato proprio bene a fare il tuo lavoro. Forse anche troppo». Certamente le tempistiche sono state perfette e i materiali utilizzati azzeccati, ma ciò da cui Enzo mi confessa di essere particolarmente colpito è il taglio che è stato dato all’intervento. «È proprio un bell’immobile e se il tuo obiettivo era quello di dimostrarmi che sei diventato molto bravo nel tuo lavoro e che io sono, ahimè, anziano, allora sì, sei riuscito nell’intento».

Gli rispondo ridendo e con immenso piacere: «Diciamo che mi piace farti guadagnare e farti toccare con mano come realizzo i miei investimenti. Poi, se riesco pure a dimostrarti che l’allievo ha superato il maestro, tanto meglio».

18 Dicembre 2014

A furia di fare sopralluoghi a marina di Pisa ho scoperto che in realtà mi piace di più d’inverno che d’estate. La mattina presto, con il silenzio, il sottofondo del mare è un toccasana per il relax e il buonumore. Purtroppo, resta il fatto che non sono un grande amante delle basse temperature, diversamente sarebbe tutto davvero troppo perfetto!

Visto il periodo, ho fatto installare delle luci natalizie sia sulla facciata della casa che sui cartelli pubblicitari, così, non solo creo quel minimo di atmosfera che sotto le feste non guasta mai, ma riesco anche abilmente a rendere più visibili ai passanti alcuni dettagli della ristrutturazione.

Oramai gli interni (impianto elettrico, sanitari e pavimenti) sono quasi terminati; nei prossimi giorni gli operai potranno iniziare a imbiancare le pareti, per poi concentrarsi sulle rifiniture.

Continuo a ripetermi: “A febbraio il cantiere deve essere chiuso”: voglio davvero che questo sia l’investimento perfetto.

19 Gennaio 2015

Mi resta da vendere l’ultimo appartamento. Al momento ho due possibili acquirenti, ma nessuno mi convince a pieno.

Certo, non pensate che io selezioni sistematicamente a chi vendere e a chi no i miei immobili. Peraltro, anche a volerlo fare, il più delle volte è davvero impossibile permettersi questo lusso. È pur vero, però, che, almeno quando posso, cerco di fare attenzione alla visione d’insieme di ciò che sto mettendo sul mercato. Il motivo è semplice: mi auguro sempre che i miei acquirenti siano soddisfatti a pieno anche nel post-vendita e per farlo tentare di incrociare il loro profilo con quello dei futuri vicini di casa, non è una brutta idea. Se si può fare, perché non combinarli al meglio?

Ecco, dunque, che per immobili di piccole dimensioni come questo di Marina di Pisa, dove, condividendo una location esclusiva, il contatto con gli altri inquilini è inevitabile e può quasi rappresentare un valore aggiunto, il mio desiderio è per lo meno quello di sentirmi dire che la convivenza è pacifica. Non crediate che lo faccia solo perché uno degli appartamenti sarà mio, peraltro infondo per me si tratta di una seconda casa: un vicino rumoroso non sarebbe poi un grosso problema!

Agisco così perché sono fermamente convinto che quando si vende un immobile, bisogna anche cercare di rispettare la futura convivenza che si verrà a creare, non lasciando nulla al caso.

Ora, avrei la possibilità di vendere l’ultimo appartamento, chiudendo l’operazione con largo anticipo e monetizzando prima del previsto. C’è qualcosa, però, dentro di me, che mi dice che i due potenziali acquirenti che ho tra le mani non sono l’ideale per questa casa: mi piacerebbe trovare una famiglia, che possa apprezzare a pieno la vita in un contesto del genere, frequentato da giovani famiglie con figli piccoli.

26 Gennaio 2015

Il cliente giusto non tarda ad arrivare. Si tratta di Enrico, con la moglie Daniela: sulla sessantina, proprietario di una storica attività commerciale a Pisa e pertanto, da queste parti, volto noto e conosciuto ai più.

Anche lui, da pisano doc, ha sempre desiderato una casa fronte mare a Marina. Fatto sta che, complici i tanti impegni di lavoro, vuoi anche la mancanza di una concreta possibilità, hanno fatto sì che negli anni questo rimanesse solo un sogno.

Arrivano a visionare l’immobile e sua moglie ne è immediatamente rapita, si capisce subito anche perché guarda la casa come se stesse ammirando la Torre di Pisa. Anche Enrico se ne accorge e da uomo d’affari, un po’ rassegnato, mi dice: «Non mi è riuscito farle capire che deve fare la distaccata, altrimenti poi te capisci che le piace troppo e non abbassi il prezzo».

Lo rassicuro: è un affare! D’altro canto anch’io per primo ho avuto lo stesso entusiasmo e con mia moglie Ketty abbiamo deciso di acquistare uno dei quattro appartamenti, quindi mi sbilancio dicendogli che saremo vicini di casa.

Lui cerca simpaticamente di prendere le distanze ribattendo che se è un affare lo scoprirà solo quando gli rivelerò il prezzo, ma la moglie prontamente lo accusa di tirchieria.

Devo ammettere che questo è uno di quegli investimenti che fortunatamente generano stupore sin dalla prima visita; infondo a Marina di Pisa si vendono emozioni ed il gradimento dei potenziali inquilini è evidente fin da subito: è amore a prima vista!

Mostro loro quale sarà la distribuzione degli spazi: l’ampio soggiorno verso il mare, la camera da letto, la cucina e il bagno; poi da un angolo della sala, attraverso una scala si accede a quella che un tempo era la cantina, ma che ora sarà uno spazio funzionale e direttamente connesso all’appartamento, dove è possibile ricavare altri due vani da usare come taverna insieme ad amici e parenti.

La moglie freme per sapere quanto costa l’appartamento dei suoi sogni, mentre Enrico è visibilmente preoccupato. Tento di rassicurarlo, di certo c’è da spendere ma il prezzo è inferiore al valore di mercato e se decidono di acquistarla ora posso far in modo di farli risparmiare qualcosina, visto che riuscirei a chiudere prima del previsto.

Non faccio mai giochi di strategia con i miei potenziali acquirenti; il dialogo è sempre volto alla massima trasparenza.

Magari guadagnerò qualche euro meno, ma voglio che si dica che sono un bravo immobiliarista, che realizza affari equi, seguendo un’etica professionale dove chi costruisce, chi vende, chi investe e chi acquista sono tutti, a loro modo e con le debite proporzioni, soddisfatti e felici.

Tutti devono poter dire “ho fatto un buon affare”, solo così io ho vinto davvero, umanamente ma anche professionalmente. Il passaparola è un’arma vincente nel nostro campo.

Enrico, sua moglie ed io ci salutiamo e lasciamo la casa proprio nel momento giusto: sta per andare in scena lo spettacolo del tramonto sul mare. È l’uscita di scena perfetta: se ancora non fossero stati convinti, ora lo saranno di certo ed io non riesco a trattenere un sorrisino soddisfatto.

D’altro canto è il mio mestiere: ho fatto in modo di fissare tutti gli appuntamenti con i potenziali acquirenti proprio in questa fascia oraria. Indubbiamente è una mossa di marketing: ho una carta vincente nelle mie mani, sarei sciocco a non giocarmela. Infondo, non è un inganno, è una strategia. Chi comprerà potrà godere di questo spettacolo ogni giorno e questo fa la differenza: agisco sempre a fin di bene.

La moglie di Enrico è conquistata; mi guarda pacifica, senza nascondere i suoi intenti e mi lascia dicendomi: «Tranquillo, Francesco, appena arrivo a casa gli faccio una bella lavata di capo e domani vedrai se non ti chiama!».

19 Febbraio 2015

Ci siamo: anche l’ultima fatica è stata portata a termine!

Daniela, la moglie di Enrico, si è rivelata persino più determinata ed entusiasta di quanto mi aspettassi ed il giorno successivo al nostro incontro, abbiamo subito sottoscritto il preliminare di vendita del loro appartamento.

Oggi firmeremo l’atto e con questo l’investimento può dirsi ufficialmente concluso.

Non mi resta che avvertire Enzo.

A distanza di tredici mesi dall’asta, dopo soli dieci mesi dall’apertura del cantiere l’investimento può dirsi concluso. Tra una ventina di giorni, o poco più, Enzo vedrà accreditato sul suo conto la cifra che aveva investito più gli interessi.

Il suo denaro è stato il motore per far partire tutta l’operazione; la mia esperienza e le mie conoscenze hanno fatto in modo che tutto procedesse senza intoppi. Il mio team ha pensato a tutto il resto, garantendo elevati standard di professionalità, assenza di sprechi di tempo e di denaro ed assicurandosi che tutto l’iter burocratico (peraltro per un nulla semplice) funzionasse alla perfezione, rispettando i programmi.

Mai come in questo caso siamo tutti davvero più che soddisfatti.

Il mio staff ha chiuso abilmente un altro lavoro; gli acquirenti hanno potuto comprare immobili esclusivi ad un prezzo competitivo; io ho concluso una nuova operazione immobiliare con un guadagno interessante; Enzo portato a termine un investimento redditizio e le mie ditte hanno lavorato bene e con le giuste marginalità.

Il lavoro di squadra paga sempre, soprattutto quando c’è una buona regia e si hanno le idee ben chiare su cosa fare e su come farlo.

 

Concludendo

Come avete potuto constatare da questo mio racconto volto ad illustrarvi il Pacchetto Expert, dall’aggiudicazione dell’immobile (avvenuta in data 26 gennaio 2014) alla chiusura dell’operazione ed alla liquidazione del mio investitore (19 febbraio 2015) sono trascorsi poco più di 12 mesi. Se poi si pensa al fatto che il cantiere ha aperto solo il 10 giugno il grosso del lavoro è stato portato a termine in soli 6 mesi.

Il mio investitore è rientrato di tutti i suoi soldi più un bel gruzzoletto e, ovviamente, anch’io ho avuto il mio margine di guadagno, anche se di fatto l’ho reinvestito ancor prima di vederlo nell’acquisto di uno degli appartamenti realizzati.

Come avrete intuito, però, pochi possono arrivare ad essere investitori Premium, non è solo una questione di disponibilità finanziaria, anche se già questa è una bella discriminate.

Dunque se desiderate iniziare ad approcciarvi con il mondo degli investimenti immobiliari, orientatevi per prima cosa sul pacchetto Smart e sulla sua naturale prosecuzione Expert, magari un giorno diventerete abilissimi investitori Premium.

Pensateci, nel frattempo auguro a tutti: Buona casa!