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Dal 2019 maggiori tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione a Pisa

Categories Investimenti

Decidere di comprare casa a Pisa è un grande passo. Le implicazioni sono molte, le variabili e i fattori da considerare nella scelta ancor di più, ma in tutti i casi l’aspetto economico è sempre piuttosto impegnativo da affrontare.

Anche le modalità d’acquisto possono essere diverse caso per caso. Si può comprare un immobile “usato” da un privato, si può tentare l’affare partecipando ad un’asta giudiziaria o fallimentare, oppure, se si desidera qualcosa di cucito perfettamente su misura e di super performante, si può optare per una casa in costruzione, rivolgendosi direttamente all’impresa che la sta realizzando. Ci siamo già occupati in passato di quest’argomento, analizzando pro e contro di ciascuna delle possibilità suddette.Anche sotto il profilo strettamente economico, le cifre in gioco, la tassazione, ma anche le tempistiche nei pagamenti e quant’altro, si rivelano differenti a seconda del tipo di venditore con cui si ha a che fare e dello specifico immobile a cui si è interessati. Ecco, allora, che, sovente, i sogni si scontrano con la realtà e non sempre è possibile acquistare proprio la casa perfetta, quella dei propri sogni, ma bisogna essere disposti a scendere a qualche compromesso.

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Certamente, non tutti possono permettersi di acquistare un immobile nuovo, specie opzionandolo quando ancora è solo sulla carta, o nel momento in cui la costruzione è solo in fase iniziale. Poter plasmare casa a proprio piacimento è un indubbio vantaggio: tutto sarà esattamente come lo desideravate da sempre e come lo avete immaginato, ma attenzione perché non è tutto oro quello che luccica! Bisogna potersi permettere il lusso di attendere, tenendo conto anche di possibili ritardi rispetto alla consegna preventivata e nel frattempo si deve avere la possibilità economica di corrispondere varie trance di acconti a stato avanzamento lavori, man mano che la costruzione procede. Senza contare che, anche chi magari a fronte di innumerevoli sacrifici riesce a pensare di fare un’operazione di questo tipo, spesso è frenata dal terrore che qualcosa vada storto. Cosa accade se l’impresa fallisce? Che fine fanno tutti i soldi già pagati? C’è il rischio di trovarsi senza casa e senza un euro in tasca? In teoria un tempo era proprio così: oltre al danno la beffa, ma adesso no!

A partire dal 2005, con il Decreto legislativo n. 112, sono state introdotte importanti garanzie a protezione di tutti i compratori di immobili ancora in costruzione. Abbiamo già dedicato un articolo a quest’argomento, oggi però vogliamo tornare sulla questione, perché su tale fronte ci sono importanti news.

All’inizio di quest’anno, infatti, il legislatore ha ritenuto doveroso intervenire nuovamente aumentando di fatto le tutele a favore degli acquirenti ed introducendo decisive novità nel settore immobiliare, con l’emanazione del Dlgs n.14 del 12 gennaio 2019, recante il “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017 n. 155”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 38 del 14 /02/2019.

Vediamo allora di capire di che si tratta e cosa cambia rispetto al passato, perché quando si decide di acquistar casa, la cosa più importante è sempre essere correttamente informati su tutte le implicazioni del caso.

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Decreto legislativo n°112 del 2005

Il Decreto legislativo n. 112 del 2005, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, proprio a tutela di tutti gli acquirenti di immobili in costruzione aveva introdotto la cosiddetta garanzia fideiussoria o fideiussione, che poteva essere rilasciata da una banca, da un’assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato. Si trattava di uno strumento importantissimo per l’acquirente, poiché in caso di crisi dell’impresa costruttrice, gli garantiva la possibilità di recuperare per intero tutte le somme già versate in acconto, compresi gli interessi legali maturati. La norma suddetta stabiliva che il costruttore avesse l’obbligo di legge di consegnare all’acquirente tale fideiussione entro l’atto di stipula del contratto preliminare d’acquisto. Nulla, però, veniva specificato circa la natura del contratto preliminare, che nella stragrande maggioranza dei casi si configurava come un contratto tra privati. Inoltre il costruttore aveva altresì l’obbligo di consegnare all’acquirente, nel momento effettivo di trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (la cosiddetta decennale postuma) che garantisse il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

Tale legge trovava applicazione in tutti i casi in cui il venditore fosse un costruttore, sia imprenditore (in forma individuale o societario) che cooperativa edilizia e l’acquirente fosse invece una persona fisica (anche socio di cooperativa edilizia).

Il decreto legislativo n. 122 del 2005 prevedeva pertanto il rimborso tramite polizza fideiussoria, per “situazioni di crisi”, facendo riferimento a casi ben specifici e circostanziati, ovvero:

  • qualora il costruttore fosse sottoposto ad esecuzione immobiliare in relazione all’immobile oggetto del contratto;
  • qualora venisse dichiarato il fallimento dell’impresa;
  • nei casi in cui il costruttore fosse sotto regime di amministrazione straordinaria o  soggetto a concordato preventivo;
  • ed infine quando l’impresa si trovasse in liquidazione coatta amministrativa.

Al di fuori dei suddetti casi la garanzia fideiussoria, che permette all’acquirente di non perdere tutte le somme già corrisposte all’impresa a titolo di acconto, non poteva trovare applicazione.

Già, rispetto al passato il dlgs 112/2005 rappresentava una svolta ed una conquista, oggi però vi sono ulteriori importanti novità e d’ora in avanti ancora maggiori tutele permetteranno agli acquirenti di immobili in costruzione di dormire sonni davvero tranquilli.

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Cosa cambia con l’introduzione del Decreto legislativo n°14 del 2019

Sulla carta pareva che già il Dlgs 122/2005 riuscisse a tutelare a pieno il compratore ed il suo investimento. In realtà, con il tempo, il legislatore si è reso conto che la norma veniva facilmente disattesa da molti costruttori, che di fatto vendevano immobili in costruzione senza rilasciare le garanzie previste.

Lo spirito con cui, dunque, si è deciso di intervenire mediante dlgs 14/2019 è proprio quello di integrare le garanzie già introdotte nel precedente decreto del 2005, assicurandosi che vi sia una totale applicazione delle tutele già previste per tutti gli acquirenti di immobili in costruzione, garantendo ancora maggiori controlli e verifiche a favore dell’acquirente, evitando possibili omissioni o scorrettezze da parte del costruttore.

Tutto questo ovviamente viene in contro al compratore, ma risulta anche essere un’importante garanzia di una “qualità imprenditoriale”, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

Vediamo, allora, di addentrarci più a fondo nella questione, per comprendere a pieno quali sono le principali novità introdotte da marzo di quest’anno e che riguardano il contratto preliminare di vendita, la garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa decennale.

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Principali novità introdotte a tutela degli acquirenti di immobili in costruzione

La prima grande novità introdotta con il dlgs n.14/2019 è che d’ora in poi il contratto preliminare dovrà essere obbligatoriamente redatto e firmato in presenza di un notaio, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La presenza del notaio, dunque, fungerà da ulteriore garanzia. Esso, infatti non solo si assicurerà fin dal principio che siano state effettuate tutte le verifiche del caso (ad esempio effettuando preventivamente opportune visure ipotecarie e camerali), ma provvederà anche a trascrivere e registrare questo contratto preliminare, verificando la correttezza della fidejussione presentata dall’impresa, che dovrà risultare conforme ad un modello ministeriale predeterminato. In assenza della polizza fideiussoria, o in caso di difformità della stessa, il notaio non procederà in alcun modo alla stipula del preliminare.

La trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari, in più, ha l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli che intervengano successivamente alla trascrizione stessa (sempre purché la vendita intervenga entro tre anni dalla stipula del preliminare).

Tra le novità introdotte vi è anche il fatto che la fideiussione degli acconti d’ora in poi potrà essere rilasciata unicamente da banche e da alcune imprese di assicurazioni, escludendo invece gli intermediari finanziari.

Ma c’è dell’altro. Sulla base delle nuove norme, la fidejussione deve garantire anche al futuro acquirente il rimborso di tutte le somme versate anche in caso di mancato rilascio della polizza decennale postuma, che dovrà poi essere allegata in occasione dell’atto finale di compravendita dell’immobile. Dunque, la fideiussione ora potrà essere fatta valere a anche in caso di inadempimento degli obblighi assicurativi da parte dell’impresa, non solo in caso di crisi della stessa.

Quali informazioni deve contenere il preliminare?

D’ora in avanti il contratto preliminare d’acquisto di un immobile in costruzione, sottoscritto alla presenza di un notaio e debitamente trascritto, dovrà contenere, oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, le seguenti informazioni:

– la descrizione dell’immobile da costruire, dei suoi confini e delle relative pertinenze;

– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;

– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

Ciò significa che tutto quanto concerne l’immobile in costruzione che ci si impegna a comprare è ben dettagliato già in fase preliminare; nulla potrà essere lasciato al caso o in sospeso.

Da quando viene applicata la nuova legge?

Queste importanti maggiori tutele previste dal nuovo decreto legislativo si applicano a tutti i contratti, siano essi preliminari o definitivi, relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo(che si tratti di permesso di costruire/piuttosto che di SCIA o DIA) sia stato richiesto o presentato in Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

La nuova legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita?

Anche in questo caso la norma ovviamente tutela l’acquirente anche al momento della stipula del contratto di compravendita. Nel momento in cui viene redatto l’atto d’acquisto vero e proprio se non dovesse risultare possibile citare esattamente gli estremi della polizza decennale stipulata dall’impresa a garanzia dell’immobile stesso, acopertura dei possibili danni materiali subiti per effetto di rovina totale, o parziale, o di gravi difetti costruttivi dell’opera, il notaio non procederà alla ratifica dell’atto. In tali frangenti è pieno diritto dell’acquirente comunicare la propria volontà di recedere dal contratto preliminare: rinunciando all’acquisto dell’immobile esso riceverà dall’Istituto di credito o dalla compagnia assicurativa che avevano rilasciato la fidejussione il risarcimento di tutto quanto precedentemente versato al costruttore. Senza contare che, come già detto, la fideiussione ora può essere fatta valere allo stesso modo anche nell’eventualità in cui in fase di rogito non venga rilasciata la polizza decennale postuma.

La fidejussione ha una scadenza?

Ecco, dunque, che, per concludere, è bene ricordare che la fidejussione non ha una scadenza predefinita o legata alla fine lavori. Essa sarà valevole ed efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’hanno rilasciata non ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile, contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

Cosa succede se la norma dovesse venir disattesa?

L’emanazione del decreto legislativo14/2019 ha proprio lo scopo di garantire che le norme a tutela degli acquirenti di immobili di nuova costruzione non possano essere in alcun modo disattese o aggirate da parte di imprese poco serie.

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare in presenza di un notaio,vuoi con atto pubblico o mediante scrittura privata autenticata, comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. Il resto è un’ovvia conseguenza di ciò, poiché l’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione e della polizza decennale.

Concludendo

Quando ci si accinge ad acquistar casa si è sempre assaliti da mille dubbi e preoccupazioni. Oggi, però, sappiate che nel momento in cui decidete di comprare un immobile in costruzione, almeno per ciò che concerne l’aspetto economico, potete dormire sonni tranquilli. Vi basterà affidarvi ad un notaio di fiducia per la stipula del preliminare e a tutto il resto, di fatto, penserà lui. Voi, una volta firmato e trascritto il preliminare, dovrete concentrarvi solo sull’aspetto più divertente della cosa, scegliendo finiture, materiali, arredi e quant’altro, nonché seguendo, passo passo, la costruzione fino al momento in cui finalmente tutto sarà pronto e potrete andare ad abitare nella casa dei vostri sogni!

Con questo articolo, speriamo di esservi stati utili, di essere riusciti a fornirvi tutte le informazioni del caso riguardanti gli immobili di nuova costruzione e di avervi in un certo senso rincuorato e rassicurato. Ricordatevi sempre che quando si acquista casa l’importante è essere informati sempre preventivamente su tutto: oneri, tasse, spese, ipoteche, ma anche diritti e tutele.

Se avete già trovato la casa che fa al caso vostro bene; altrimenti non esitate a passare da noi, qualcosa che bolle in pentola lo abbiamo sempre.

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Per ora non mi resta che salutarvi ed augurarvi Buona Casa!