La domanda a cui, oggi, vogliamo cercare di dare una risposta è chiara, ma tutt’altro che semplice: conviene ancora comprar casa ed investire nel mattone? È indubbiamente il quesito che, a noi del mestiere, in questo preciso momento storico, viene sottoposto più spesso da chiunque ci incontri, specie se si tratta di qualcuno che vorrebbe acquistare casa, ma ha diverse perplessità in merito.
Vediamo allora di far chiarezza sulla questione.
Un tempo, anche solo fino a ad una quindicina d’anni or sono, il mattone era sicuramente il bene rifugio degli italiani, quello in cui investire i propri risparmi con la maggior tranquillità possibile. Inoltre, è doveroso sottolineare che, nel nostro paese, la prima preoccupazione di tutti è sempre stata quella di riuscire a metter da parte un gruzzoletto di soldi per potersi comprar casa. Infatti, a differenza di quanto non avvenga in molti altri Stati esteri, in Italia, la casa è per antonomasia quella di proprietà: grande o piccola che sia è essenziale e si tramanda di padre in figlio.
L’affitto, per la maggior parte dei connazionali, è considerata una soluzione momentanea, transitoria. Piuttosto che pagare un canone mensile a vita, appena possibile, si paga un mutuo, almeno, alla fine, dopo tutti i soldi versati nel corso degli anni, qualcosa resta da passare in eredità ai propri cari.
Senza contare che, in passato, chi aveva un po’ di soldi da parte, spesso sceglieva di comprare una seconda casa, da utilizzare per le vacanze o da mettere a reddito. In entrambi i casi si trattava, comunque, di una forma di investimento, poiché si era certi del fatto che il suo valore fosse destinato a crescere, mentre il denaro poteva svalutarsi più facilmente.
Tutto questo accadeva fino a poco più di una decina d’anni fa. Poi è arrivata la crisi e chiaramente il primo settore a risentirne è stato quello delle costruzioni. La gente ha iniziato a perdere il lavoro, ad avere sempre meno soldi in tasca e a far fatica addirittura ad arrivare a fine mese, figuriamoci se poteva pensare di poter disporre del denaro sufficiente per poter comprare casa. Le banche, al contempo, hanno limitato l’accesso al credito e se prima avere un mutuo per l’acquisto di casa era cosa semplice, pian piano anche questa è diventata una missione impossibile. Tutto ciò ha fatto sì che il mercato immobiliare si arrestasse ed i prezzi a mq, che fino a quel momento erano saliti (a volte persino in maniera esagerata), hanno cominciato a scendere sempre più, gettando nello sconforto non solo gli addetti ai lavori, ma anche tutti coloro che fino a poco tempo prima avevano investito in immobili.
Ecco allora che, oggi, a seguito della crisi economica (che di certo non può dirsi superata) e dopo il crollo vertiginoso del mercato immobiliare, sono molti a chiedersi, e a chiedere a noi del mestiere, se effettivamente pensare di investire nel mattone ha ancora senso e se, a conti fatti, può ancora esserci un ritorno economico, oppure sarebbe più saggio cercare opportunità diverse rivolgendosi altrove.
Ovviamente, non si tratta di una questione semplice e ad una domanda del genere non è possibile dare una risposta “secca”; detto ciò, è giusto dire che un cauto ottimismo inizia a serpeggiare anche nel settore immobiliare e delle costruzioni. Certo è che, per avere un quadro chiaro dell’attuale situazione, è bene scavare più a fondo e vedere cosa ci ha portato fin qui, per prevedere cosa ci aspetta. Fare un salto nel passato e analizzare le dinamiche precedenti alla crisi, può aiutare non poco a comprendere l’oggi e a prendere una decisione per il futuro.
Abbiamo già affrontato il discorso, concentrando l’attenzione sulla nostra città e sul nostro territorio, che ovviamente è quello che conosciamo meglio di tutti. Parlando del futuro del mercato immobiliare a Pisa, vi abbiamo già dimostrato come e perché questo sia il momento perfetto per investire.
Oggi, però, vogliamo ampliare il nostro sguardo a tutto il territorio nazionale, per mostrare una tendenza comune, sempre ben consci del fatto che, chiaramente, ogni luogo ha poi le sue specificità e merita comunque un discorso più approfondito ed individuale.
L’andamento del mercato immobiliare nell’ultimo quarto di secolo
Come abbiamo già accennato, per capire se oggi conviene ancora investire nel mattone è necessario avere una panoramica chiara del mercato immobiliare, non tanto di quello attuale, ma anche di quello passato. Solo riuscendo a delineare un quadro più ampio possibile si può iniziare ad ipotizzare quali siano le tendenze future.
Cominciamo allora ad analizzare corsi e ricorsi storici, per comprendere cosa è accaduto negli anni passati e come questo si rifletta sulla situazione odierna.
Volendo fare una sintesi estrema e semplicistica, ma chiara ed esaustiva, delle fasi che ha attraversato il mercato immobiliare dagli anni Novanta ad oggi, è possibile suddividere l’ultimo quarto di secolo in 4 diversi periodi.
- PRIMA FASE (la discesa)
La prima fase che prendiamo in considerazione inizia nel 1993 per terminare nel 1999, alle soglie del nuovo millennio e fa registrare un deciso calo dei prezzi degli immobili. Si passa in un solo anno da una media di 2.149 €/mq ad una di 1.588 €/mq. La flessione dei prezzi medi rilevata nell’arco di questo periodo di riferimento complessivamente è stata del 19,2%.
- SECONDA FASE (il Boom)
Nel 2000, complice la diminuzione dei prezzi degli anni precedenti, le attività di compravendita riprendono e di conseguenza, rapidamente, anche i prezzi cominciano a risalire, con una crescita che arriva nel 2007 fino ad un +32,6%.
- TERZA FASE (la crisi)
A partire dal 2008, a causa della crisi finanziaria mondiale, inizialmente scoppiata negli USA con lo scandalo subprime e con il fallimento delle saving bank e rapidamente diffusasi un po’ ovunque, si regista una netta flessione dei prezzi (fino a -24,1%) ed uno stallo nelle compravendite che perdura almeno fino a tutto il 2015.
- QUARTA FASE (il tentativo di ripresa)
Dal 2016 pian piano le cose hanno ripreso a “girare”: le attività hanno ricominciato, seppur lentamente, ad investire ed il mondo si sta impegnando per cercare di invertire la tendenza negativa degli anni passati. I più ottimisti, anche per ciò che concerne il mercato immobiliare, scorgono evidenti segnali di recupero nell’incremento del numero di compravendite, sebbene, mediamente, i prezzi continuano a scendere, ma ad un ritmo meno marcato.
Ecco allora che, se come si dice, dal passato c’è sempre qualcosa da imparare, dovremmo pensare di analizzare il mercato immobiliare come un ciclo che, bene o male, seppure con diverse condizioni al contorno, segue una logica sempre uguale a sé stessa.
Il mercato immobiliare italiano oggi
Veniamo dunque a noi. Cosa accade oggi e cosa dobbiamo aspettarci nel futuro più immediato? Come già accennato, un po’ tra tutti gli addetti ai lavori, serpeggia un cauto ottimismo, complici i primi dati che segnano una ripresa, seppur lieve, del mercato immobiliare italiano. Vediamo allora di capire cosa sta realmente accadendo.
I dati che vi forniamo sono stati presi da una recente indagine dell’Ufficio studi nazionale FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), che ha concentrato l’attenzione su un campione di 70 città italiane, tra le quali non soltanto i capoluoghi di provincia più grandi, ma anche comuni di dimensioni decisamente più modeste, in modo da restituire un quadro generale più veritiero possibile.
Partiamo dai dati positivi. Rispetto all’anno passato (2017) il primo trimestre del 2018 ha fatto registrare un aumento generalizzato del numero di compravendite residenziali immobiliari, che sono cresciute del 4,5%. Le note dolenti riguardano invece i prezzi, che, per il momento, subiscono una tendenziale stabilizzazione. Mentre nelle grandi città si vede già un segno positivo, con un leggerissimo aumento dello 0,2%, il dato medio nazionale continua a segnare ancora un calo dell’1,2%,
Se concentriamo l’attenzione unicamente sulle grandi città, nel primo trimestre dell’anno, per quanto riguarda il numero delle compravendite si registrano incrementi addirittura dell’8%, come a Milano e Catania. Seguono Genova, Bari e Torino, rispettivamente con un +5,8%, +5,7% e +5%, mentre restano fanalino di coda, seppure anch’esse in ripresa Roma e Napoli, con un +3% ed un +2,5%.
L’unica città di un certo rilievo che ha fatto registrare una variazione negativa del numero di operazioni conclusesi sul mercato immobiliare è stata Bologna, dove però ad un -6% delle compravendite va legato anche il maggior incremento dei prezzi con un +4% (dato migliore del paese per quanto riguarda l’aumento di valore!).
Per ciò che concerne i prezzi, la tendenza media per il primo trimestre del 2018 nelle grandi città fa registrare un lievissimo aumento pari a +0,2%. In testa a questa ripresa, come appena detto, Bologna e poi si passa rispettivamente a Bari, con il +1,7%, Genova con il +1,25% e Milano, +1%. Resta stabile Torino, mentre la capitale fa registrare ancora un segno negativo, seppur minimo, con un -0,5%, così come Catania, con -2% e Napoli, dove si arriva ancora a toccare un -4%.
Dai dati appena esposti, è chiaro che il periodo di crisi non può ancora considerarsi completamente concluso, ma iniziano ad intravedersi i segni di una ripresa, che seppur lentamente, porterà di nuovo alla ribalta il mercato immobiliare. Vediamo allora cosa è lecito aspettarci dal futuro e se conviene comprare casa proprio ora.
Il mercato immobiliare nel prossimo futuro: cosa è lecito aspettarsi?
Adesso che abbiamo capito cos’è accaduto in passato e cosa sta succedendo ora, vediamo di fare delle previsioni plausibili su cosa ci aspetta in futuro a breve e medio termine.
L’ipotesi più ricorrente è la seguente: l’aumento delle compravendite fa pensare ad una ripresa. Il fatto che i prezzi siano ancora bassi, poi, lascia intendere che oggi è davvero il momento perfetto in cui investire nel mattone, perché tra qualche anno la casa che avrete acquistato oggi avrà un prezzo maggiorato e si rivelerà un affare.
Leggermente diverso è il discorso per chi deve vendere per poi acquistare una nuova casa, magari più grande o in una zona differente, ma se si compra per investimento, questa è decisamente l’ora di investire! Chi ha investito negli anni passati, a meno che non abbia bisogno impellente di vendere, è bene, invece, che aspetti pazientemente la risalita dei prezzi, che potrebbe non essere per nulla repentina, ma certamente ci sarà.
Si tratta di una congiuntura (prezzi bassi e molti immobili disponibili) destinata a non durare ancora per moltissimo tempo, perché nel prossimo futuro maggiore sarà il numero di compravendite andate a buon fine, minore sarà l’offerta e più cresceranno i prezzi, sancendo così una definitiva ripresa del mercato immobiliare. Inoltre oggi i tassi di interesse dei mutui offerti dalle banche sono davvero ai minimi storici ed anche questo è un ottimo incentivo all’acquisto.
Ciò che è difficile stabilire è quanto tempo ci vorrà, ma indubbiamente la tendenza è quella che vi abbiamo illustrato, pertanto conviene investire e farlo ora, prima che sia troppo tardi. In alcuni mercati privilegiati, come Milano, la nuova tendenza è già in atto: il mercato immobiliare non conosce sosta e i prezzi hanno cominciato a risalire.
Chiaramente, è bene essere consci del fatto che un investimento immobiliare, va pensato e valutato sul lungo periodo, solo così, nel bene o nel male risulterà sempre una scelta vincente. Se siete in cerca di facili guadagni in tempi brevi, non è al mattone che dovete guardare, quanto meno non nella sua accezione più tradizionale. La logica degli italiani è sempre stata questa: compro una casa e la metto a reddito; in questo modo potrò contare su una piccola entrata mensile, ma soprattutto, in un futuro, se dovessi aver necessità di “liquidità” posso sempre rivenderla e di certo non ci perderò.
Ora è chiaro che chi si fosse trovato a fare questo ragionamento nel 2007-2008 ed avesse comprato allora un immobile, oggi, quasi sicuramente, a parte casi eccezionali, non riuscirebbe a rimetterlo sul mercato, ricavando anche solo la stessa cifra a cui l’ha acquistato 10 anni fa. Comprando ora però, quasi sicuramente tra 10 o 20 anni potrete rivendere il vostro immobile ad un prezzo ben più alto, magari usufruendo nel frattempo di un’entrata mensile derivante da un canone d’affitto. Tutto sta a saper “leggere” e “valutare” correttamente la fase storica che si sta attraversando.
Noi vi abbiamo espresso il nostro parere: questo è (a parer nostro e non solo!) il momento migliore per investire nel mattone. Se vi abbiamo convinto, o quanto meno incuriosito, non esitate a contattarci, potremo fare una chiacchierata e, se lo vorrete, potrete investire nelle nostre operazioni immobiliari.
Nel frattempo non ci rimane, come di consueto, che augurare “BUONA CASA A TUTTI”.
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