Acquistare un immobile da privati, da costruttore o tramite esecuzione immobiliare

Quando si decide di comprar casa, innanzitutto, bisogna capire quali sono le proprie esigenze. Sulla base di queste ci si comincerà a muovere e a guardarsi attorno. I canali di ricerca, oggi, sono tantissimi, ma nella maggior parte dei casi la prima scrematura, senza dubbio, avviene tramite i portali web. Una volta individuati alcuni immobili che, per un motivo o per l’altro, potrebbero fare al caso proprio si iniziano a fissare le prime visite. Spesso, solo in questa seconda fase ci si rende davvero conto di cosa si desidera e a cosa davvero non si può rinunciare.

In generale, ciò che si ricerca è l’immobile perfetto, o quanto meno quello che, per posizione, dimensioni, budget e dotazioni, maggiormente si avvicina alla casa dei propri sogni. Chiaramente, poi, realtà e fantasia non coincidono mai perfettamente e arrivare a qualche compromesso è sempre necessario. Se, però, ad un certo punto si pensa di aver trovato la casa giusta, che la proponga in vendita direttamente un privato, piuttosto che un’agenzia o un costruttore, poco importa. A seconda dei casi, ovvero di chi ci si trova di fronte come parte venditrice, bisognerà però far attenzione a determinate cose e non ad altre.

Diversamente, è anche possibile fare una scelta di campo radicale, stabilendo, ad esempio, che si desidera assolutamente comprare una casa di nuova costruzione. In questi frangenti, ovviamente, conviene sempre rivolgersi direttamente al costruttore. Al contrario, è possibile escludere a priori dal novero delle possibilità tutte le nuove costruzioni, perché troppo costose, o perché per approcciarsi ad esse è comunque necessario disporre di un minimo di capitale, che magari non si ha la capacità di reperire.

Infine, ci sono le vendite all’asta, che dal canto loro rappresentano un’alternativa ancor più particolare. In generale, per partecipare ad un’asta si pensa che bisogna disporre di una liquidità immediata pari all’intera cifra, ma in realtà oggigiorno le Banche finanziano anche questo tipo di acquisto.

Ecco allora che, chi ha necessità di traslocare in tempi brevi e/o non ha un capitale di un certo rilievo subito disponibile e pronto all’uso, solitamente, propende per l’acquisto di una casa “usata”, da ristrutturare o meno, da privato o da agenzia, questo poi va valutato caso per caso.

Ognuna delle suddette modalità d’acquisto, comunque, prevede un iter leggermente diverso, ma anche tempistiche e costi differenti. Vediamo, allora, di capire molto brevemente quali possono essere i vantaggi e gli svantaggi che si hanno rivolgendosi ad un privato, ad un’agenzia, piuttosto che direttamente ad un’impresa di costruzioni, o ancora acquistando tramite asta giudiziaria, in modo che, prima di muovervi in un senso o nell’altro, abbiate ben chiaro in mente il quadro della situazione e riusciate ad adottare la strategia vincente.

Quali variabili entrano in gioco

Le variabili che entrano in gioco nel momento in cui si deve decidere quale casa acquistare sono davvero tantissime. Inutile essere ipocriti: il budget di cui si può disporre, ma anche la disponibilità immediata di denaro giocano un ruolo determinante nella scelta e aiutano non poco nelle fasi di contrattazione. Non aver bisogno di accendere un mutuo, poter versare nel giro di pochissimo tempo una caparra cospicua, o essere in grado di concludere la vendita in pochi mesi sono tutte cose che il venditore vede di buon occhio, pertanto si parte da una situazione di vantaggio e si può riuscire a spuntare un prezzo migliore.

Ovviamente, questo non vale in caso di asta giudiziaria: in questo frangente la contrattazione non ha luogo; ci sono delle regole e delle modalità operative ben precise e codificate da rispettare, di cui peraltro ci siamo già occupati in passato. Certo è che, già solo per il fatto di partecipare all’asta, è indispensabile versare una caparra ed essere in grado poi di versare il saldo in tempi brevi. Pertanto l’acquisto all’asta, è sicuramente interessante ma necessita di una preparazione specifica.

Ovvio, poi, che le dimensioni dell’immobile, il numero di locali e la disposizione degli stessi; così come il piano, la presenza di balconi, di terrazzi, di un giardino; lo stato di manutenzione in cui si trova l’immobile ed i suoi impianti; la zona in cui è ubicato,  sono tutti fattori determinanti, indipendentemente dal venditore con cui si ha a che fare.

Analizziamo, allora, i vari tipi di venditori di fronte ai quali può capitare di trovarsi e cerchiamo di capire pro e contro di ogni modalità d’acquisto, in termini economici, ma non solo.

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Comprare casa da privato o tramite agenzia

Nella maggior parte dei casi si finisce per comperare una casa già esistente, più o meno datata, ma comunque che sia già stata abitata. In questi frangenti sono due le possibilità che si profilano: o vi è di mezzo un’agenzia immobiliare, oppure si può trattare direttamente tra privati.

Chiaramente tutto dipende da cosa ha deciso il venditore: se questo per mettere in vendita il proprio immobile ha deciso di affidarsi ad un intermediario sarà necessario rivolgersi a quest’ultimo e dunque prevedere un costo per questo servizio. In genere la provvigione di un’agente immobiliare si attesta attorno al 3% del prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile. Questa quota va versata sia da parte del venditore che da quella dell’acquirente ed è più o meno trattabile, a seconda della zona in cui vi trovate e della singola persona con cui avete a che fare.

Di contro però, a fronte di un costo, otterrete chiaramente un servizio. Innanzitutto, un agente immobiliare dovrebbe aver già verificato la conformità sia catastale che urbanistica della casa che desiderate acquistare, garantendovi che non vi siano sorprese all’ultimo minuto. Esso, inoltre, potrà aiutarvi a mediare la proposta economica, trovando la perfetta quadratura del cerchio tra esigenze della parte venditrice e quelle dell’acquirente, anche in termini di acconti e tempistiche e vi accompagnerà passo passo, fino al rogito ed alla consegna delle chiavi.

Se comprate da privato risparmierete, ma è bene che siate informati su tutti gli aspetti legali e tecnici connessi alla vendita, in modo da non commettere imperdonabili leggerezze di cui potreste pentirvi. Se non vi sentite all’altezza, avete la facoltà di farvi accompagnare da un tecnico di vostra fiducia, questo potrà essere a sua volta un’agente immobiliare, piuttosto che un architetto o un geometra. Se non avete le competenze pagate qualcuno che le ha ed eviterete sorprese che pagherete per molto tempo.

Che compriate da privato o da agenzia, è bene che prima di sottoscrivere il compromesso vi assicuriate che non vi siano pendenze in capo al vecchio proprietario, che non siano in programma o in vista interventi di manutenzione straordinaria ed esattamente a quanto ammontano le spese ordinarie.

Chiaramente in una casa “usata” difficilmente tutto sarà di vostro gusto, specie per ciò che concerne i dettagli e le finiture. Ecco allora che, se avete in mente degli interventi, piccoli o grandi che siano, non dimenticate di quantificarli prima di fare un’offerta, almeno come ordine di grandezza.

Infine, dovrete tener conto anche delle tasse. All’acquisto di una casa venduta da privato (poco importa se tramite agenzia oppure no), se si tratta di prima casa, si applica l’imposta di registro pari al 2% sul valore catastale dell’immobile e le imposte ipotecaria e catastale fissate in misura ridotta entrambe a 50 euro. Se si compra da impresa, una nuova costruzione, bisognerà mettere in conto l’IVA, in misura pari al 4% del valore dichiarato nel rogito, più le imposte di registro ipotecaria e catastale, fissate in misura pari a euro 200 ognuna.

Insomma, una casa nuova non solo nel prezzo, ma anche in termini di tasse è molto più onerosa di una vecchia, ma risparmierete poi nei costi di ristrutturazione e di gestione.

Comprare casa da costruttore

Ovviamente acquistare casa da un costruttore significa poter disporre di un immobile nuovo, mai abitato, cucito addosso alle proprie specifiche esigenze, tecnologicamente avanzato, energeticamente performante, con spese di gestione contenute e la tranquillità, per gli anni a venire, di non andare incontro a lavori di manutenzione straordinaria.

Se si compra un immobile in costruzione, o addirittura avendone visto solamente il progetto sulla carta, chiaramente quando si entra tutto è esattamente come lo si desiderava. In questi casi è possibile scegliere non solo la distribuzione dei vari locali, ma anche le finiture: come porte, rivestimenti, pavimentazioni, ma anche punti luce, prese e predisposizioni impiantistiche varie.

Vi basterà imbiancare, traslocare ed il gioco è fatto! Nessun intervento, nessun pensiero.

Di contro, dal momento in cui si decide di comprare a quello in cui effettivamente si potrà entrare ad abitare nella nuova casa sarà necessario attendere mesi, a volte addirittura anni. Bisogna avere la possibilità di farlo e nel frattempo, però, bisogna disporre della liquidità per poter dare un anticipo e via via per pagare le somme pattuite ad avanzamento lavori.

Non si può attendere di vendere la propria vecchia casa prima di pagare quella nuova, o meglio ovviamente si può fare per ciò che concerne il saldo del prezzo, ma nel frattempo, è necessario mettere sul piatto almeno una parte  del prezzo finale.

Ovviamente, non si ha la certezza matematica di come potrà effettivamente essere l’immobile una volta terminati i lavori e neppure di quando sarà possibile entrarvi. I ritardi sono sempre da mettere in conto, talvolta possono essere anche considerevoli. Ecco perché quando si acquista da costruttore è bene fare attenzione al tipo di compromesso che si sottoscrive. Potrete però richiedere al costruttore selezionato il rispetto delle tempistiche negli altri cantieri e soprattutto potrete chiedere a chi ha già acquistato da lui.

Innanzitutto, come già vi abbiamo illustrato, bisogna tutelarsi e chiedere che venga rilasciata una polizza fideiussoria, che nell’ipotesi che l’impresa di costruzione fallisca vi consentirà di recuperare per intero tutte le somme versate a titolo d’acconto. Poi ricordatevi delle penali in caso di ritardo e della postuma decennale.

È bene anche leggere attentamente il capitolato e capire cosa prevede all’atto pratico, sia in termini impiantistici, che costruttivi e di finiture. Ad esempio, è essenziale capire in che classe energetica si posizionerà l’immobile e come si raggiunga questo tipo di prestazione, sia per quel che concerne l’involucro, che per quanto riguarda gli impianti. Spesso per l’impianto di climatizzazione e quello d’allarme viene fornita solo la predisposizione, l’impianto di per sé in quel caso sarà a carico e spese vostre, se desiderate che venga realizzato dall’impresa costruttrice dovrete accordarvi e scriverlo nel preliminare.

Lo stesso dicasi anche per la scelta dei sanitari, dei pavimenti, dei rivestimenti e di quant’altro: se avete già le idee ben chiare, fate in modo di inserire tutti gli extra o, quanto meno, utilizzateli come merce di scambio nella contrattazione del prezzo finale.

Meglio chiarire sempre tutto prima della firma del preliminare, eventualmente trovando un accordo economico sui cosiddetti “extra capitolato”, in modo che poi noi ci siano fraintendimenti o sottointesi: tutto va messo nero su bianco.

Oggi, le abitazioni nuove quasi sempre sono in classe A, o addirittura NZEB (ovvero a emissioni e consumo quasi zero); ovviamente a mq costano decisamente di più di quelle “usate”, che sono però più datate e meno efficienti e dunque alla lunga molto più onerose da mantenere.

Anche i costi connessi al rogito, come imposte e notaio per il rogito, di conseguenza, salgono. Come già accennato, bisogna mettere in conto che sugli immobili di nuova costruzione è necessario pagare anche l’IVA: 4% sulla prima casa e 10% sulla seconda, che in entrambi i casi non è poco.

Comprare casa all’asta

Non ci resta che analizzare gli acquisti all’asta. In passato ci siamo già occupati di aste giudiziarie degli immobili, illustrandovi nel dettaglio di che si tratta, come si svolgono, come prenderne parte e a cosa prestare attenzione.

Oggi, dunque, senza ripeterci né dilungarci troppo, desideriamo solo ricordarvi brevemente quali possono essere i punti di forza e quali, eventualmente, le criticità di un’operazione di questo genere.

Il vantaggio maggiore che si ha nell’acquistare un immobile all’asta è il prezzo: rispetto al libero mercato comprando tramite asta giudiziaria si riescono a fare ottimi affari. Ecco, allora, che, a fronte di un costo a mq ridotto, è possibile riuscire ad entrare in possesso di una casa che diversamente non ci si potrebbe permettere, vuoi perché più ampia del previsto o collocata in una zona più appetibile e centrale. Il risparmio, però, prosegue perché in questi frangenti il trasferimento di proprietà tramite decreto di trasferimento adottato dal giudice e dunque non è necessario servirsi di un notaio.

Un ulteriore vantaggio sta nella trasparenza nella procedura. Il tribunale mette a disposizione tutto il materiale necessario. A patto di saperlo consultare correttamente non si potranno avere brutte sorprese!

Veniamo ora, invece, alle problematiche e alle difficoltà connesse a questa tipologia d’acquisto. Escludendo tutta una serie di pregiudizi e falsi miti legati al mondo delle aste, ciò che impedisce a molti di acquistare in questo modo è il fatto che comunque è necessario disporre di una certa liquidità. Di contro, invece, non bisogna avere fretta perché non si ha certezza di quando si potrà effettivamente prendere possesso dell’immobile, specie se al momento dell’acquisto questo risulta essere occupato. L’eventualità, poi, di dover ricorrere ad una procedura di sfratto è la cosa che forse spaventa di più anche perché nel nostro paese per queste cose ci possono volere tempo e soldi. Il consiglio anche e soprattutto in questo tipo di acquisto è quello di rivolgervi ad un consulente specializzato in questa procedura.

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Concludendo

Trovare la casa perfetta può sembrare un’impresa impossibile, ma non è così.

Basta essere realisti, avere le idee chiare e farsi consigliare da gente del mestiere, che sappia darvi le dritte giuste. Spesso, solo chi fa il mio lavoro riesce a vedere oltre l’apparenza e a cogliere le immense potenzialità che vi sono dietro ad un’abitazione che di primo impatto sembrerebbe addirittura orrenda. Ecco, allora, che io e il mio team di Martinelli Casa siamo qui proprio per affiancarvi, consigliarvi ed aiutarvi a fare un vero affare, quello giusto per voi.

In generale, non è detto che comprando un usato facciate un investimento migliore rispetto ad una nuova costruzione, o viceversa; così come non è vero che tutti coloro che comprano all’asta lo fanno a prezzi supercompetitivi.

Anche chi sia effettivamente a vendere la casa che volete comprare (privato, agenzia, costruttore, asta) non rappresenta a priori un problema. L’importante è, a seconda della tipologia di vendita a cui si va incontro, sapere cosa ci si deve spettare e come comportarsi.

Per il momento, in attesa di potervi essere utili e sperando di avervi già dato una mano a chiarirvi le idee con questo articolo, con mi resta che augurare a tutti: Buona Casa!