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Come fare per recuperare il sottotetto della tua casa a Pisa?

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Chi nella propria vita, almeno una volta, non ha sognato di avere una casa più grande? Quante volte vi siete trovati a pensare che avreste proprio bisogno di un po’ di spazio aggiuntivo? In molti casi, anche solo un bagno o una stanza in più possono davvero fare la differenza, sebbene, magari, di quegli ambienti non vi sia una necessità reale ed impellente.

Ognuno ha i suoi desideri. C’è chi ambirebbe ad avere una camera degli ospiti, chi una stanza da gioco per i bambini, chi una palestra, piuttosto che un piccolo studio dove lavorare in pace, o ancora un locale hobbies, una stireria, o una gigantesca cabina armadio.

Talvolta lo spazio potenzialmente c’è già, basta sapere come recuperalo, o come sfruttarlo al meglio. Ovviamente, in alcuni casi è indispensabile ricorrere ad una ristrutturazione globale, ripensando tutti gli spazi in maniera differente e più funzionale. Non tutti, però, sanno che, se si ha la fortuna di poter disporre di un sottotetto di pertinenza, cosa assai frequente specie se si abita in una villetta o in una soluzione semi indipendente, è possibile pensare di “generare” nuovo spazio abitativo recuperandolo, in parte o in toto. Talvolta diventa possibile perfino ricavare un’unità immobiliare aggiuntiva!

Normalmente, questi ambienti se sono accessibili vengono accatastati come depositi senza permanenza di persone ed utilizzati come ricovero per quelle cose che non si sa dove mettere: le care e vecchie soffitte delle nonne. In altri casi, invece, all’interno di tali spazi non vi si accede proprio, o tutt’al più lo si fa tramite una botola, solo per interventi di manutenzione alla copertura o al solaio. Rendere a tutti gli effetti abitabili questi volumi freddi, spesso umidi e senza illuminazione, di primo acchito, sembra quasi impossibile.

Come potrete immaginare, non sempre è fattibile, perché per recuperare un sottotetto è necessario soddisfare una serie di requisiti tecnici, ma quando si può intervenire conviene farlo, anche perché il fascino di una mansarda è davvero impareggiabile. Se a questo uniamo l’incremento di superficie che si genera e, di conseguenza, l’aumento del valore dell’immobile sul mercato, nonché la possibilità di poter fruire di varie tipologie di sgravi fiscali che consentono di recuperare gran parte di quanto speso per effettuare i lavori, indubbiamente il recupero del sottotetto è un’operazione che sulla carta conviene sempre fare, laddove ovviamente sia ammesso.

Indubbiamente, si tratta di lavori di una certa entità, che prevedono un processo autorizzativo ad hoc, ma non temete! Tutto sommato non è un’impresa titanica, basta affrontarla in modo positivo, ma soprattutto seguendo l’iter corretto e facendosi affiancare, da subito, da un tecnico di fiducia, meglio se di zona ed esperto in questa tipologia di pratiche.

Vediamo, allora, di capire quando si può intervenire in tal senso e come si deve procedere, perché, specie per i non addetti ai lavori, l’iter burocratico può non risultare semplicissimo ed in genere è quello che spaventa maggiormente.

pexels-photo-1792476-1024x576 Come fare per recuperare il sottotetto della tua casa a Pisa?

Come capire se è possibile procedere al recupero?

La prima cosa da fare, qualora si desideri pensare di recuperare un sottotetto, è verificare che l’ambiente deputato ad ospitare i nuovi locali possegga i requisiti per diventare abitabile, eventualmente anche intervenendo, quando concesso, con la modifica della copertura e delle sue aperture.

Nella maggior parte dei casi, anche per un tecnico, questa non è una cosa così semplice ed immediata da valutare. Per intenderci, non è una di quelle cose che si riesce a stabilire a colpo d’occhio. Di certo, comunque, non si può fare a meno di interpellare un architetto che, conscio delle normative Regionali e locali in materia, dopo aver effettuato un sopralluogo ed eseguito un rilievo, realizzi uno studio di fattibilità, illustrandovi varie proposte di intervento che siano effettivamente realizzabili.

Nella pratica sono molti i fattori da considerare. Innanzitutto, è una questione di altezze, volumi, areazione ed illuminazione. Molto, poi, dipende dal contesto in cui ci si trova ad operare e da normative comunali e regionali in materia, che facilmente cambiano da luogo a luogo.

Ciò che è certo è che il sottotetto deve essere esistente e di pertinenza di un’abitazione. Dunque non si può recuperare a fini abitativi un sottotetto legato, ad esempio, ad un magazzino e neppure una mansarda in un edificio di nuova costruzione. Per questi ultimi ambienti occorrerà attendere che siano trascorsi almeno tre o cinque anni (a seconda della regione) dall’ottenimento dell’agibilità per poter pensare poi ad un eventuale recupero.

Verifica delle altezze

Le altezze rappresentano di certo un fattore decisivo per stabilire se è possibile oppure no ricavare un ambiente abitabile in sottotetto. Dato che, spesso, i locali mansardati si trovano al di sotto di una o più falde inclinate, le valutazioni circa l’altezza dei locali, come si può ben intuire, non sono così immediate. Inoltre, non basta neppure considerare la media matematica tra altezza minima e massima.

Ciò che fa fede è la cosiddetta altezza media ponderale, che viene calcolata dividendo il volume che si desidera recuperare per la superficie effettiva del sottotetto. A seconda del comune in cui ci si trova ad operare può essere necessario dimostrare solo che il valore dell’altezza media ponderale sia come minimo pari ad un certo valore (in genere 2,40 m), oppure può essere richiesto, anche, che non superi un massimo, al di sopra del quale, dunque, non si potrà andare. Inoltre, mentre alcuni uffici tecnici richiedono che il valore predetto sia soddisfatto soltanto valutando l’ambiente sottotetto nella sua interezza, altri necessitano che il calcolo venga effettuato anche per ogni singolo locale.

Infine, gli spazi che si trovano al di sotto di una data altezza (in genere 1,50-1,60 m) non sono mai considerati abitabili e dunque in via teorica non possono essere recuperati ed andrebbero chiusi tramite tavolati. In alcuni comuni più permissivi, però, è possibile sfruttare questi spazi, che generalmente si trovano lungo le pareti perimetrali, prevedendo la presenza di arredi fissi realizzati su misura, che pur non rendendo accessibile lo spazio, di fatto in qualche misura permettono di sfruttarlo in termini di capienza.

Per quanto riguarda il recupero dei sottotetti a fini abitativi, ogni Regione ha una propria normativa specifica, che tra le varie cose stabilisce anche quali devono essere le altezze interne minime, massime e medie ammissibili. Senza contare che persino i regolamenti edilizi del singolo Comune, in quest’ambito, hanno un buon margine di discrezionalità.

In via del tutto generale, comunque, per gli spazi in sottotetto, sono sempre ammesse altezze nette interne medie inferiori ai classici 2,70 m. L’altezza media ponderale che con maggior frequenza viene indicata come minimo per poter realizzare spazi abitabili mansardati è 2,40 m (Basilicata, Emilia Romagna, Marche, Lombardia, Piemonte, Puglia, Sardegna e Veneto indicano tale altezza).

Vi sono anche Regioni, però, che consentono un’ulteriore riduzione dell’altezza, specie per quei Comuni classificabili come montani o semimontani, posizionati al di sopra di una certa altitudine sul livello del mare. Inoltre, in alcuni locali di servizio, come bagni e disimpegni sono di norma concesse normalmente altezze inferiori, comunque sempre mai inferiori ai 2,10 m.

Ciò non toglie che, nella pratica, gli ambienti leggermente più “bassi” dei 2,40 m, possono essere utilizzati come locali accessori, per lo più ripostigli e cabine armadio, che non prevedono una vera e propria permanenza di persone.

3055916146_f2b8258575_c Come fare per recuperare il sottotetto della tua casa a Pisa?

Illuminazione ed areazione: apertura di finestre o abbaini

Oltre alle altezze minime, un altro fattore che si rivela decisivo per il recupero dei sottotetti ai fini abitativi è la presenza di luce naturale. Spesso in questo tipo di ambienti non vi sono fonti di illuminazione naturale, o sono alquanto scarse e ben al di sotto dei minimi richiesti dai regolamenti di igiene. Pertanto, è quasi sempre necessario valutare la possibilità di aprire nuove finestre, che potranno essere ricavate direttamente in falda, piuttosto che in verticale.

In fatto di rapporti areolluminanti, la normativa solitamente non fa eccezione rispetto a quanto prescritto per qualunque altra tipologia di locale abitabile. Anche per i nuovi ambienti ricavati in sottotetto sarà necessario garantire che il rapporto esistente tra la superficie delle finestre presenti in un locale e quella del suo pavimento calpestabile sia almeno pari ad 1/8.

Come abbiamo già accennato, per garantire un’illuminazione naturale ottimale all’interno di un sottotetto si può intervenire in vario modo. Principalmente le modalità secondo cui intervenire sono tre:

  • Qualora vi siano pareti perimetrali di facciata si può pensare di aprire nuove luci direttamente su di esse, così da riuscire ad installare dei tradizionali serramenti, ad una, piuttosto che a due o tre ante, scorrevoli o battenti, con tapparelle o persiane. Purtroppo, nella stragrande maggioranza dei casi questo non è possibile e dunque bisogna fare altrimenti.
  • Ecco dunque che, la cosa più immediata, in genere è aprire delle finestre direttamente in copertura, utilizzando i classici velux. Il problema di questa tipologia di finestre è che pur garantendo un’ottima illuminazione, in caso di maltempo non consentono una corretta areazione dei locali, perché banalmente aprendole finirebbe per piovervi in casa.
  • L’ultima alternativa è di certo quella più complessa ed onerosa, nonché quella che impatta maggiormente sull’estetica dell’edificio e dunque necessita di una valutazione paesaggistica, il che implica che il comune possa non consentirvi di realizzarla. Si tratta di andare a creare quelli che comunemente vengono definiti abbaini. In pratica si ricavano delle pareti verticali con delle falde dedicate, che permettono di aumentare l’altezza interna e, spesso, anche di ricavare terrazzi a tasca “ritagliandoli” all’interno della copertura, con la creazione di nuove porte finestre. In questo modo si ha anche uno sfogo diretto sull’esterno che non guasta mai. D’altro canto, i locali mansardati suscitano sempre un certo fascino, sono romantici e molto caratteristici, ma per alcuni hanno il limite di risultare un po’ “chiusi”, soffocanti, con sbocchi limitati verso l’esterno e di conseguenza con l’impossibilità di godersi a pieno il panorama. Ecco, allora, che la creazione di un terrazzino, oltre a risolvere il problema dell’areazione e dell’illuminazione può rappresentare un bel valore aggiunto!

Modificare la copertura per riuscire a recuperare lo spazio sottostante

Ecco allora che, in molti casi per poter effettivamente recuperare un sottotetto, in modo tale che siano soddisfatti tutti i requisiti richiesti per ottenere l’agibilità, in primis altezze e rapporti aeroilluminanti, è indispensabile apportare delle modifiche, anche consistenti, alla copertura esistente.

Se dovesse risultare sufficiente aprire delle luci inserendo delle finestre velux all’interno del tetto esistente tanto meglio, ma raramente ciò è sufficiente. Inoltre, qualora il vostro tetto fosse piuttosto datato e/o comunque qualora bisognasse intervenire in maniera sostanziale, creando abbaini, o modificando l’altezza dell’imposta di gronda, piuttosto che alzando il colmo o, ancora, variando la pendenza di una o più falde, i lavori saranno più consistenti e di conseguenza anche la burocrazia aumenta.

In tutti i casi prima di illudervi di poter ricavare qualche stanza o addirittura un’unità immobiliare aggiuntiva in sottotetto, ricordate che è sempre necessario affidarsi ad un tecnico che effettui i sopralluoghi del caso, valuti attentamente le Leggi Regionali ed i regolamenti comunali vigenti in materia e faccia tutti i controlli del caso. Solo così potrete assicurarvi, prima di procedere con una progettazione preliminare, che nel vostro caso sia effettivamente consentito apportare modifiche alla copertura, di che tipo e di che entità.

In alcuni frangenti è consentito elevare il tetto, sempre che la nuova altezza dell’edificio non superi quella prevista dal piano regolatore; in altri è possibile modificare sia l’altezza del colmo che la pendenza della copertura a patto che questo non comporti un aumento di volumetria del sottotetto esistente superiore al 20%. In contesti molto particolari, invece, come avviene nei centri storici, non è possibile effettuare alcuna modifica alla copertura esistente, soprattutto al fine di non alterare visivamente i prospetti esistenti.

Anche creare abbaini o cappuccine può aiutare ad alzare l’altezza media ponderale (qualora questa non sia sufficiente per il recupero) ed a ricavare le luci necessarie. In casi estremi si può anche pensare di abbassare il solaio sottostante, rifacendolo ex novo ad una quota inferiore, ma sempre a patto che i locali abitati al piano sottostante restino alti almeno 2,70 m. Di certo è questo un lavoro non solo particolarmente oneroso, ma anche piuttosto complesso, che deve essere preceduto da verifiche strutturali ad hoc.

Nei casi in cui proprio non si riesca a trovare la quadratura del cerchio un’altra valida alternativa per ricavare spazio aggiuntivo sfruttando il sottotetto potrebbe essere quella di andare a demolire tutto l’ultimo solaio piano, ovvero quello che separa la casa dalla copertura per creare un ambiente a doppia altezza, con un bel soppalco aperto, accessibile tramite una scala di design e con travi a vista.

roof-3633034_1920-1024x681 Come fare per recuperare il sottotetto della tua casa a Pisa?

Il sottotetto può generare un enorme valore aggiunto per la tua casa

Inutile dire che in qualunque casa lo spazio non è mai abbastanza! Per questo, riuscire a recuperare il sottotetto, seppure per creare anche solo una stanza in più, consente non solo di disporre di locali aggiuntivi, in cui magari ricavare uno studio, una sala giochi, una piccola palestra, piuttosto che un salottino o una vera e propria suite matrimoniale, ma anche da un punto di vista economico aggiunge valore all’unità immobiliare. Basti pensare che, in genere, i mq di abitazione in sottotetto, se dichiarati come non abitabili, sebbene magari siano perfettamente rifiniti, valgono al massimo il 30% rispetto ad uno spazio che sia a tutti gli effetti abitabile!

Certo, i lavori necessari per la trasformazione e gli oneri ad essi relativi non sono un fattore trascurabile. Detto ciò oggi più che mai può valere la pena pensare di effettuare un’operazione del genere.

Spesso viene in mente di recuperare il sottotetto proprio in concomitanza con la necessità impellente di realizzare improcrastinabili lavori di manutenzione alla copertura. In questi casi, è possibile risparmiare non poco, sfruttando gli incentivi fiscali legati al cosiddetto Ecobonus, perché la nuova copertura dovrà rispettare la normativa in merito al contenimento energetico. In questo modo il valore della vostra casa non solo risulterà maggiore perché avrete aggiunto dei metri quadri abitabili in più rispetto a prima, ma anche perché isolando il tetto a dovere, avrete realizzato una riqualificazione energetica, che con tutta probabilità vi consentirà di fare almeno un salto di classe, risultando dunque più performante, meno dispendiosa e più appetibile.

In alternativa, se attraverso il recupero del sottotetto andrete ad ampliare un’unità immobiliare già esistente potrete sfruttare anche gli sgravi fiscali dedicati alle ristrutturazioni, recuperando in dieci anni il 50% di quanto speso, fino ad un tetto massimo di 96.000 euro. Attenzione, però, perché se dal recupero del sottotetto desiderate ricavare una nuova abitazione a sé stante, al contrario, non sarà possibile sfruttare questo tipo di incentivo.

Considerati i bonus e partendo dal fatto che certamente recuperando il sottotetto il valore di mercato della vostra abitazione crescerà, in alcuni casi anche di molto, perché non pensarci?

Se poi dal recupero del sottotetto riuscirete addirittura a ricavare un’unità abitativa aggiuntiva venderla o metterla a reddito vi ripagherà ampliamente di quanto avrete speso per realizzarla.

Persino i tetti condominiali possono essere recuperati

Coloro che ritengono che abitando in un condominio per loro non sia possibile recuperare lo spazio in sottotetto, sbagliano! In questi frangenti, bisogna però distinguere tra i casi in cui questa opportunità spetta solamente ai proprietari degli appartamenti che vivono all’ultimo piano ed i casi in cui, invece, è l’intero condominio a poter beneficiare del recupero. In quest’eventualità si potrà farlo sia creando uno spazio che risulti sfruttabile, accessibile e fruibile da parte di tutti gli abitanti, oppure realizzando nuove unità abitative da vendere a terzi a scopo di realizzo.

La prima cosa da fare, dunque, è stabilire di chi sia effettivamente la proprietà del sottotetto, controllando sull’atto d’acquisto cosa sia specificato a riguardo.

firenze-da-pporta-san-frediano-1024x683 Come fare per recuperare il sottotetto della tua casa a Pisa?

Svolta liberale della regione Toscana sui sottotetti

È interessante sapere che da anni nella nostra regione si discute circa la possibilità di modificare l’attuale legge in tema di recupero dei sottotetti, per favorire la creazione di nuovi spazi abitativi. È proprio dell’altro giorno la notizia che finalmente si è giunti ad una svolta decisiva. D’ora in poi sarebbe consentito agire anche in mancanza di un solaio già esistente, cosa fino ad ora impensabile su tutto il territorio nazionale.

Favorevoli a questa liberalizzazione, ovviamente, i tecnici, (geometri, architetti ed ingegneri), così come i proprietari di casa, che da tale novità trarrebbero evidenti vantaggi. Contraria, invece, la CGL e Sunia (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini ed Assegnatari) che hanno già bollato il provvedimento come una “deregulation”, volta a favorire la rendita e ad alimentare la già controversa e complessa questione degli alloggi turistici.

Ovviamente, anche in questi frangenti, il recupero del sottotetto sarà sempre possibile solo a patto che ci siano le altezze e le condizioni minime di luminosità ed areazione naturale previste, ma a differenza di quanto non avvenisse in passato, si potrà agire anche in assenza di un solaio.

Questo comporta senza dubbio dei cambiamenti rilevanti all’edificio interessato, sia sotto il profilo urbanistico che strutturale e pertanto la questione andrà valutata anche da questi punti di vista, garantendo il rispetto delle normative antisismiche e paesaggistiche.

Certo è che si prevede che nella sola città di Firenze potrebbero beneficiare di tale novità almeno 2000 proprietà, muovendo interessi a dir poco consistenti.

Prima di terminare questa lettura però vorrei consigliarti di scaricare il capitolo del mio libro Miracoli Immobiliari – Impara a farli investendo a Pisa.
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Concludendo

Ancora troppo spesso al concetto di mansarda si associa l’idea della vecchia soffitta; buia, angusta, umida e polverosa, dove tutt’al più si possono conservare le cianfrusaglie che non si ha il coraggio di buttare, ma che non si vogliono avere tra i piedi. Provate a cancellare quest’immagine dalla vostra mente e a ripensare ad un ambiente totalmente nuovo: luminoso e dal grande fascino, che aggiunga spazio e valore alla vostra abitazione. Oggi ancor più che in passato recuperare il sottotetto è possibile e vantaggioso.

Se avete dubbi in merito o necessitate di un consulto, come sempre, non esitate a contattarci. Io e tutto lo staff tecnico di Francesco Martinelli Casa siamo a vostra completa disposizione.

Per ora vi auguriamo Buona casa e chissà, forse quest’anno sotto l’albero di Natale tra i vari regali potreste decidere di far trovare alla vostra famiglia anche il progetto per ampliare casa e realizzare in sottotetto la stanza dei vostri sogni.