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Quali sono i costi nascosti da considerare per l’acquisto di una casa? 

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Quando si decide di acquistare casa, specie se non si ha tanta esperienza del settore, normalmente ci si focalizza solo sul prezzo di vendita. In pratica, si fissa un budget e si cercano soluzioni per le quali la richiesta di partenza risulti pari o inferiore al limite che ci si è posti.

Detta così, la questione economica legata all’acquisto di una casa sembrerebbe semplice. In realtà, dietro c’è ben altro ed è bene saperlo per tempo! A volte si trova un immobile con un prezzo competitivo che sembra avere tutte le caratteristiche desiderate: sulla carta sembra essere un vero affare, solo a cose fatte ci si accorge di aver speso molto, ma molto, di più di quanto preventivato. In questi frangenti, ci si ritrova dopo poco a chiedersi come sia stato possibile, ma ormai è troppo tardi ed il danno è fatto! Dove si sbaglia? Quali sono le variabili di cui non si è tenuto debito conto? Purtroppo, uno degli errori che moltissimi commettono, ed al quale, poi, è davvero difficile rimediare, è proprio quello di non considerare tutti i costi nascosti che un’operazione del genere comporta.

Senza contare che, qualora desideriate comprare una casa, non come investimento, ma perché questa dovrà diventare la vostra nuova abitazione, a guidare la scelta, troppo spesso non è la testa, ma piuttosto il cuore. Ricordate: una scelta dettata unicamente da ragioni sentimentali e dall’istinto, raramente si rivela un buon affare, specie da un punto di vista prettamente economico.

Io sono l’immobiliarista con il cuore, ma quando ci si accinge a comprar casa insieme al sentimento (forse ben prima) è bene mettere in campo la ragione, facendo tutta una serie di considerazioni preliminari che vi aiutino a capire oltre al prezzo di vendita quali siano tutte le altre spese che dovrete accollarvi, non solo al momento dell’acquisto, ma anche in un prossimo futuro, per la gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile.

Vediamo, allora, di analizzare uno ad uno tutti i potenziali costi nascosti in cui potrete incappare in fase di rogito o subito dopo. Alcune spese come le tasse per il trasferimento di proprietà e la parcella del notaio sono inevitabili. Altre, invece, dipendono da diverse circostanze e pertanto è bene sapere come poterle minimizzare, se non evitare del tutto. Ad esempio, bisogna capire come intendete pagare l’immobile e dunque se avete necessità o meno di stipulare un mutuo, così come anche se vi siano intermediari nella trattativa e chiaramente quale sia oggettivamente lo stato di fatto in cui versa l’immobile che avete adocchiato.

Vediamo, allora, di fare assieme un’analisi puntuale ed esaustiva di tutte le spese da sostenere nel momento in cui si decide di acquistare casa.

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15-1024x536 Quali sono i costi nascosti da considerare per l’acquisto di una casa? 

Le spese indispensabili

Innanzitutto, quando si compra casa, oltre al prezzo d’acquisto pattuito per l’immobile, ci sono dei costi che, come già detto, vanno obbligatoriamente sostenuti. Vediamo di capire quali sono ed in che percentuale possono incidere sul vostro budget. Alcuni, peraltro, sono da corrispondere contestualmente all’atto notarile pertanto è bene conoscerli per tempo e non farsi cogliere impreparati.

Le tasse sul trasferimento di proprietà

Una delle prime cose da chiedere quando si valuta la possibilità di acquistare una casa è la visura catastale. Solo attraverso questa potrete scoprire a che categoria catastale appartiene l’immobile, quale sia la sua consistenza in termini di vani e di metri quadri, ma soprattutto, a quanto ammonti la sua rendita. Questi dati sono indispensabili per fare una previsione accurata delle prime spese accessorie che vi troverete ad affrontare in fase di stipula del rogito.

L’acquisto di un immobile, infatti, nel nostro paese è soggetto a diverse imposte, variabili a seconda dei casi.  Per tale ragione, innanzitutto, bisogna capire se vi accingete a comprare da un’impresa un immobile di nuova costruzione, oppure da privato un immobile “vecchio”. Altra cosa da considerare è se questo sarà per voi l’abitazione principale, piuttosto che una seconda casa (poco importa se di villeggiatura o da mettere a reddito).

Fortunatamente, infatti, se si acquista la prima casa ci sono diverse agevolazioni. Nel caso di immobili venduti da privato si applica l’imposta di registro calcolata sul valore catastale e pari al 2% di questo; più le imposte ipotecaria e catastale che sono fissate, in misura ridotta, a 50 euro ciascuna. Qualora, invece, acquistiate da impresa una casa di nuova costruzione, dovrete mettere in conto l’IVA, pari al 4% del valore dichiarato nel rogito (che è sempre più alto del valore catastale), più le imposte di registro, ipotecaria e catastale, che in questo caso sono fissate in misura pari a euro 200 ciascuna.

Le note più dolenti arrivano quando parliamo dell’acquisto di una seconda casa, perché il conto diventa ancor più salato e le spese inerenti al trasferimento di proprietà assumono un’importanza decisamente maggiore. Acquistando da privato dovrete corrispondere il 9% del valore per l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale, mentre per gli immobili nuovi e soggetti ad IVA, la percentuale sale dal 4% fino al 10%, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

La parcella del notaio

Se pensate che le tasse vi abbiano dato il colpo di grazia, forse, ancora non avete messo in conto l’onorario del notaio. Attenzione, perché questo va previsto non solo per la stipula dell’atto d’acquisto, ma eventualmente anche per l’atto di mutuo.

La parcella notarile dipende sempre dal valore dell’immobile che state acquistando. Generalmente parliamo, comunque, di diverse migliaia di euro, ma non esiste una percentuale fissa ed inderogabile. La cosa migliore, pertanto, specie se non avete già un notaio di fiducia, è quella di farsi redigere più di un preventivo da vari professionisti in modo da poter scegliere quello che vi offre a parità di condizioni il miglior trattamento.

Costi per il mantenimento dell’immobile

Se le imposte ed il notaio, bene o male, sono spese a cui tutti pensano, meno frequentemente si fa caso alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile che ci si accinge ad acquistare. Soprattutto quando si acquistano case datate, che hanno svariate decine d’anni di vita sulle loro spalle, queste possono finire per incidere non poco sul vostro portafoglio.

I costi variano sensibilmente a seconda dell’edificio con cui si ha a che fare, di quanto è vecchio, di come è stato manutenuto, ma anche di quali sono le sue dimensioni e le sue pertinenze.

Pertanto, se si opta per l’acquisto di un appartamento in condominio, è sempre bene premurarsi di fare una telefonata all’amministratore dello stabile per capire a quanto ammonti la quota mensile di spese di competenza e se nell’immediato futuro sono ipotizzabili o in programma (già deliberati o meno) interventi straordinari. Negli stabili più datati i costi necessari per il riscaldamento invernale centralizzato o per l’acqua calda non sono da sottovalutare, se a questi aggiungete le spese ordinarie che comprendono le pulizie delle parti comuni, la gestione dell’immondizia, le spese per ascensori e manutenzione impianti, etc , si arriva in un attimo a diverse migliaia d’euro ogni anno. Qualora il condominio disponga di portineria, giardino, campi da tennis, o piscina le spese lievitano a dismisura, fino a diventare così importanti da spingervi a cambiar casa nuovamente. Non parliamo, poi, dell’eventualità di interventi straordinari: se ci fossero da rifare le facciate, il tetto o qualcosa del genere, potreste trovarvi a dover spendere cifre ancor più importanti e tutte in una volta.

Ecco, allora, che tutto è possibile: c’è chi non ha problemi a spendere 500 euro al mese per le spese condominiali ordinarie, ma c’è anche chi proprio non se lo può permettere. L’importante è essere consapevoli a cosa si va incontro, fosse solo anche per spuntare un miglior prezzo di vendita.

Le tasse locali

Infine, è bene ricordarsi che avere una casa è un costo sotto ogni punto di vista. Una volta comprata, oltre alle spese condominiali, ci sono da pagare le bollette, il servizio di smaltimento rifiuti e le imposte a livello locale, soprattutto quelle Comunali. Queste variano da luogo a luogo, pertanto è bene accertarsi a quanto ammontino nel Comune di vostro interesse, in tutti i casi sono sempre proporzionali alla rendita catastale.

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Tutte le altre spese

Fin ora abbiamo affrontato tutte quelle spese connesse all’acquisto di una casa che sono assolutamente inderogabili. Però, nella maggior parte dei casi non è finita qui e c’è ben altro da mettere in conto, vediamo cosa.

L’intermediazione

Se per la ricerca della vostra nuova casa vi siete rivolti ad un’agenzia, tra le varie spese da sostenere dovrete considerare anche quelle che vanno corrisposte per l’intermediazione immobiliare. In genere, mediamente, si parla di un 3% più iva, calcolato sul prezzo d’acquisto, ma c’è chi riesce a spuntare un 2% e chi arriva a corrispondere persino il 4 o il 5%, molto dipende da dove vi trovate e dall’agenzia con cui avete a che fare. La trattativa sull’ammontare del compenso da corrispondere all’agente in caso d’acquisto va fatta sempre prima di fare una proposta concreta, perché dopo è difficile che possa essere rivista al ribasso.

Tenete conto, però, che questi soldi, quasi sempre, vanno versati ben prima del rogito, al momento di accettazione della proposta d’acquisto o tutt’al più in sede di firma del preliminare di vendita. Accertatevi dunque di avere la liquidità necessaria per saldare il vostro debito al momento opportuno. Io comunque vi consiglio sempre di rivolgervi a professionisti del settore, sono a mio avviso soldi ben spesi e vi eviteranno brutte sorprese.

Il trasloco

Non sembra, ma nel caso in cui non stiate per acquistare la vostra prima casa, anche il trasloco può diventare una spesa da non sottovalutare. Certamente c’è trasloco e trasloco: dipende da quanta roba avete e soprattutto da quanti mobili intendete spostare. Tenete conto che questi andranno smontati, caricati, trasportati, scaricati e rimontati…. Insomma, non è uno scherzo! Se per alcune cose ci si può arrangiare un po’ per volta facendosi aiutare da parenti e amici, per far tutto come si deve in poco tempo, così come per smontare e rimontare una cucina altrove, magari apportandovi delle modifiche in opera, possono invece servire diverse migliaia d’euro.

L’arredo

Se non dovete traslocare, allora non potrete far altro che acquistare tutto l’arredo per la nuova casa. Ovviamente anche in questo frangente i costi possono diventare davvero importanti. Solo voi potete sapere che cifra stanziare per l’acquisto dei mobili, non tanto in base alle dimensioni dell’appartamento, ma considerando i vostri desideri. C’è chi con 10.000-15.000 euro arreda di tutto punto un trilocale, mentre per coloro che sono alla ricerca di pezzi di design o di qualcosa di più particolare, magari di marchi prestigiosi, questa cifra non è sufficiente neppure per comprare un divano.

Indipendentemente da quanto potete o volete spendere, ricordatevi di lasciare da parte un gruzzoletto per l’acquisto dei mobili, perché una volta entrati nella nuova casa almeno un letto dove dormire e una cucina dove magiare è bene che li abbiate a disposizione fin dal primo giorno.

Il mutuo e tutto ciò che lo riguarda

Se per comprare casa, come avviene nella stragrande maggioranza dei casi, avete bisogno di richiedere un mutuo, sarà bene che vi muoviate per tempo, innanzitutto per cercare l’istituto di credito in grado di offrirvi le migliori condizioni (che non è detto sia quello dove avete il conto corrente) e poi perché prima che la pratica vada a buon fine sono necessari diversi mesi.

Sappiate che anche la stipula di un mutuo ha i suoi costi. Innanzitutto, ci sono le spese di istruttoria della pratica: queste possono oscillare tra i 150 ed i 300 euro, oppure venir calcolate sulla percentuale dell’importo richiesto. Vi sono poi da sostenere i costi legati alla perizia di stima dell’immobile che intendete acquistare e le spese legate all’assicurazione sulla casa, sempre indispensabile quando vi è di mezzo un mutuo. Queste ultime però in alcuni casi possono essere rateizzate e pagate in quota parte assieme ad ogni rata del mutuo piuttosto che una volta l’anno, con la prima rata.

Qualora poi per ricercare il miglior mutuo ricorriate all’aiuto di un mediatore creditizio, allora dovrete considerare (subito) anche il pagamento della sua commissione.

La ristrutturazione

Infine, qualora siate intenzionati ad acquistare una casa vecchia da rimettere a posto, più che il prezzo d’acquisto dovrete valutare attentamente il costo totale necessario per la sua ristrutturazione.

In questi casi, la scelta più saggia è quella di affidarsi ad un tecnico di fiducia, un architetto o un ingegnere, che effettui assieme a voi un sopralluogo preliminare e vi dia, magari anche redigendo un progetto di massima, l’idea non solo e non tanto di come potrebbe trasformarsi quell’immobile a seguito di un intervento, ma di quanto questo vi verrebbe a costare.

Purtroppo, di rado si fa una cosa del genere perché si vuole evitare di pagare un professionista prima ancora di esser certi dell’acquisto. In realtà quelle poche centinaia d’euro, anche dovessero rivelarsi inutili perché poi l’affare non si concretizza, sono un rischio che è bene accollarsi! Meglio spendere 500 euro “per niente”, che scoprire una volta che si è acquistato casa che per rimetterla a posto serve più del doppio di quanto non avevate ingenuamente preventivato.

In questi casi le spese da sostenere sono diverse: quelle necessarie per la parcella del professionista che redige e presenta la pratica comunale; quelle per l’acquisto dei materiali che servono; quelle per l’esecuzione dei lavori ed eventualmente quelle relative ad oneri e tasse da corrispondere al comune. Inoltre, quando si parla di interventi sul costruito, le sorprese e gli inconvenienti sono all’ordine del giorno: quindi sempre meglio far analizzare la questione, preventivamente, da un occhio esperto.

Certo, oggi ci sono gli incentivi fiscali e la metà di quanto spenderete per ristrutturare potrete recuperarla in 10 anni. Detto ciò, la disponibilità economica per affrontare i lavori bisogna esser certi di averla rapidamente.

In conclusione

L’importante è che teniate sempre a mente tutto ciò che vi abbiamo appena detto. L’ultima cosa di cui si ha bisogno quando si compra casa sono le spese impreviste e fuori budget, quelle che spuntano fuori quando meno ve lo aspettate e vi gettano nel panico proprio nel momento in cui state per prendere possesso della vostra nuova casa. Prima di sbilanciarvi e fare un’offerta concreta, assicuratevi di aver calcolato correttamente tutte le variabili in gioco. Se non avete certezze in merito, meglio che le calcoliate tutte in eccesso piuttosto che in difetto. Al massimo alla fine dell’operazione vi ritroverete con qualche soldino in più in tasca, che non guasta mai.

Diversamente, se non vi ritenete in grado di valutare in autonomia quali possano essere i costi nascosti di una determinata operazione immobiliare non temete! Sono molte le persone che possono aiutarvi in tal senso: geometri, architetti, ingegneri, avvocati, agenti immobiliari.

Se lo vorrete, io ed il mio team di Martinelli Casa siamo qui a vostra completa disposizione per guidarvi e consigliarvi, oltre che per aiutarvi a costruire o ristrutturare la casa dei vostri sogni.

Nel frattempo, come di consueto, non mi resta che augurare a tutti Buona Casa!

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