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Polizze assicurative e fideiussioni per acconti su prezzo

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Quando si decide di comprare un immobile sono molti i fattori da tener presenti. Come ovvio, ciascuno ha ben chiaro in mente quale potrebbe essere la casa dei propri sogni, poi però, nella stragrande maggioranza dei casi, è necessario fare i conti con la realtà. Quasi sempre bisogna essere disposti a un minimo di compromesso, anche se questo non significa per forza doversi accontentare.

Una delle cose principali da considerare è il budget che si ha a disposizione. Stabilire un tetto massimo di spesa è indispensabile, ma non sufficiente. Chiaramente  è inutile andare a visionare attici da 600.000 euro se possiamo permetterci di spenderne solo 200 o 300.0000; ma si tratta anche di capire di che liquidità immediata si può disporre per un eventuale acconto e quali possono essere tempi e modalità di pagamento per arrivare al rogito. Maggiore è il vostro capitale di partenza e minore è il lasso di tempo che vi potrebbe separare da un eventuale atto d’acquisto e più riuscirete ad ottenere uno sconto sul prezzo di partenza. Questo è abbastanza chiaro a tutti, sia che si tratti della prima esperienza d’acquisto, che, a maggior ragione, nel caso in cui vogliate cambiar casa per trasferirvi in un’abitazione più grande o in una zona diversa.

Ecco, allora, che bisogna valutare bene se si desidera e ci si può permettere di comprare un immobile di nuova costruzione, oppure è meglio optare per un “usato”. Entrambe le soluzioni hanno i loro pro ed i loro contro, che analizzeremo più approfonditamente a tempo debito.

In via del tutto generale, un immobile acquistato sulla carta presenta l’indubbio vantaggio di poter essere tagliato e rifinito in ogni dettaglio sulla base delle vostre esigenze. Al contempo però non è possibile entrarvi subito: bisogna essere pazienti, capaci di attendere diversi mesi (a volte perfino anni) finché i lavori non sono ultimati.

Ecco dunque che, normalmente, una delle prime questioni che si affrontano quando ci si accinge a ricercare l’immobile perfetto è proprio questa. Chi decide di optare per una nuova costruzione, difficilmente va a visionare appartamenti già abitati, specie se datati. Chi, al contrario, punta sull’usato evita accuratamente di frequentare cantieri e costruttori. È una scelta di campo che, nella stragrande maggior parte dei casi, viene fatta a priori.

D’altro canto, le modalità d’acquisto, nei due casi, sono completamente diverse. Se si compra sulla carta, tutto alla fine sarà esattamente come lo volete, difficile che rimaniate delusi: vi basterà imbiancare e traslocare, ma di contro dovrete essere disposti ad attendere. Nel frattempo, però, dovrete disporre nell’immediato, senza aver già venduto la vostra vecchia casa, di un capitale di partenza sufficiente per pagare non solo un acconto iniziale, ma anche le varie tranche ad avanzamento lavori.

Se questo per voi non rappresenta un problema potete concedervi il lusso di scegliere liberamente. Molte volte si preferisce optare comunque per un “usato”, magari da ristrutturare, perché  vi è più margine di trattativa e si riesce a comprare a prezzi più vantaggiosi.

Per il momento non vogliamo entrare nel merito di cosa sia meglio fare e di quali siano pro e contro dell’una o dell’altra opzione. Come già detto dedicheremo a quest’argomento un articolo a parte. Oggi, invece, vogliamo concentrare la nostra attenzione sull’acquisto di immobili in costruzione, spiegandovi in che modo è possibile e doveroso tutelarsi nel momento in cui si investono dei soldi opzionando una casa che di fatto ancora non esiste, se non solo in progetto. La paura più grande, in questi casi, è proprio quella di perdere gli acconti e ritrovarsi non solo senza la casa dei propri sogni, ma anche senza più un soldo in tasca!

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Quali problemi potreste incontrare

Con tutta probabilità, magari non personalmente, ma alla televisione o leggendo i giornali, vi sarà capitato più di una volta di sentir parlare di persone disperate e ridotte sul lastrico, perché dopo aver pagato buona parte dell’importo pattuito per l’acquisto di una casa in costruzione (se non tutto), sono rimaste senza soldi e senza abitazione, causa fallimento dell’impresa. È successo perfino che, dopo aver già rogitato un immobile di nuova costruzione, alcuni siano stati coinvolti nel fallimento dell’impresa e abbiano visto la loro dimora messa all’asta. Ovviamente, si tratta di situazioni davvero difficili, in cui nessuno vorrebbe mai venirsi a trovare. I soldi in gioco per l’acquisto di un immobile sono davvero molti. A volte, solo dopo anni ed anni di sacrifici e risparmi si riesce a mettere da parte un piccolo gruzzoletto sufficiente per potersi permettere di versare una caparra per comprare casa.

È logico, dunque, che la questione che maggiormente spaventa quando si decide di acquistare un immobile sulla carta, o comunque mentre questa è ancora in fase, più o meno avanzata, di realizzazione, è l’eventualità che l’impresa fallisca prima del rogito (o poco dopo), trovandosi così senza casa e senza denaro. In questi casi che fine fanno le caparre e gli acconti corrisposti al costruttore? È possibile tutelarsi in tale senso? Come?

Oggi, rispetto al passato, sono stati compiuti diversi passi in avanti e situazioni del genere non dovrebbero più potersi verificare. A tutelare l’acquirente di un immobile in costruzione, infatti, deve sempre venir stipulata una fideiussione, bancaria o assicurativa, che consente in caso di fallimento di recuperare tutto quanto versato. Si tratta di un obbligo di legge: se acquistate un immobile in costruzione e non vi viene rilasciata alcuna polizza avete tutto il diritto di recedere dal contratto e di esigere indietro quanto eventualmente versato come anticipo.

Vediamo, allora, di capire bene di che si tratta, come funziona una garanzia di questo tipo e a quali altre tutele, eventualmente, è possibile far appello.

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Cosa fare quando si acquista sulla carta o in fase di costruzione

Mettiamo il caso che cercando tra gli annunci immobiliari, magari visitando qualche portale on line, abbiate trovato il progetto di quella che sembrerebbe proprio essere l’abitazione che fa al caso vostro; oppure che girando per la città vi siate imbattuti in un cantiere la cui posizione per voi sarebbe davvero perfetta. Bene! Ora non vi resta che approfondire la questione; sedervi ad un tavolo con il costruttore e capire quali potrebbero essere i costi, i tempi e le modalità di pagamento nel caso in cui foste davvero intenzionati ad acquistare.

Ovviamente, se non conoscete personalmente l’impresa di costruzione a cui vi state rivolgendo, è sempre bene che chiediate in giro. Cercate di capire di che “fama” gode in zona e soprattutto (cosa che in pochi purtroppo fanno) di andare a vedere qualcosa che quest’impresa ha già realizzato, magari di recente. Una visura camerale, poi, non guasta mai: in questo modo potrete controllare che l’impresa non abbia protesti o situazioni finanziarie poco chiare.

Il miglior consiglio che posso darvi è quello di affidarvi ad un vostro consulente immobiliare di fiducia. Lui, esperto del settore, dovrà darvi rassicurazioni in merito e fare tutti i controlli del caso. I soldi spesi per la sua notula saranno il vostro miglior investimento.

Se anche da questo punto di vista ottenete tutte le rassicurazioni del caso siete a buon punto, ma attenzione: quando ci sono in ballo i soldi (specie se molti) non basta la buona fede! Sapere che avete a che fare con dei bravi costruttori, seri ed affidabili, che fino ad oggi hanno sempre onorato i propri contratti non è sufficiente per avere la matematica certezza che l’impresa edile non possa fallire. Le variabili, in questo campo, sono davvero tantissime per cui è bene tutelarsi in maniera seria ed efficace pretendendo una polizza fideiussoria.

In effetti, il Decreto legislativo n. 112 del 2005, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, proprio a tutela dell’acquirente ha introdotto la cosiddetta garanzia fideiussoria o fideiussione. Questa, a seconda dei casi, può essere rilasciata da una banca, da un’assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato, ma va rilasciata sempre. Tramite tale strumento all’acquirente, nel caso in cui l’impresa costruttrice incorra in una situazione di crisi, viene garantita la possibilità di recuperare per intero tutte le somme versate, compresi gli interessi legali maturati.

Entro l’atto di stipula del contratto preliminare d’acquisto, il costruttore ha l’obbligo di legge di consegnare all’acquirente una fideiussione: in nessun caso può esimersi dal farlo.

Ma cosa si intende per situazione di crisi? Il decreto legislativo n. 122 del 2005 fa riferimento ai seguenti casi:

  • il costruttore è, o sia stato, sottoposto ad esecuzione immobiliare in relazione all’immobile oggetto del contratto;
  • viene dichiarato il fallimento dell’impresa;
  • il costruttore è sotto regime di amministrazione straordinaria;
  • il costruttore è soggetto a concordato preventivo;
  • l’impresa è in liquidazione coatta amministrativa.

Al di fuori dei suddetti casi la garanzia fideiussoria non può trovare applicazione.

Se il cantiere per motivi tecnici o per mancanza di liquidità è momentaneamente fermo, la garanzia fideiussoria non trova applicazione. In questi casi, a tutela del fatto che l’immobile che avete opzionato vi venga consegnato nei modi e nei tempi pattuiti è bene che facciate inserire nel contratto preliminare delle penali a titolo di risarcimento danno, da esigere in caso di ritardo. Si tratta comunque di una cosa ben diversa.

In via del tutto generale, quando si acquista una casa sulla carta, sarebbe auspicabile corrispondere in prima battuta il minor acconto possibile e poi rapportare i pagamenti successivi rispetto all’effettivo stato di avanzamento dei lavori. Ad esempio, si può pensare di “opzionare” l’acquisto con 10.000 euro (o anche più: molto chiaramente dipende dal costo dell’immobile che si va ad acquistare) e poi pattuire un ulteriore 10% del prezzo una volta terminate le strutture, un altro 10% a copertura ultimata e così via, fino ad arrivare a rogito con il saldo di quanto rimane.
Il decreto legislativo n. 122 del 2005 prevede, infatti, che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, cioè garantendo gli importi che via via, nel corso dei lavori, vengono effettivamente riscossi dal costruttore, entro un limite massimo che deve essere tassativamente indicato nella polizza fideiussoria stessa.

Attenzione però, perché, la fideiussione non trova applicazione nei casi in cui non sia ancora stato richiesto il permesso di costruire o non sia stata presentata una DIA. Altrettanto dicasi per quei casi in cui di fatto sia già possibile richiedere il rilascio dell’agibilità dell’immobile.

La garanzia fideiussoria copre dunque tutte le somme che il costruttore ha già riscosso o i valori che esso ha già acquisito a titolo di acconto al momento della stipula del contratto preliminare, nonché tutte le somme che il costruttore debba riscuotere a seguito dell’avvenuta stipula e prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, ovvero prima del rogito definitivo.

Una cosa da tener ben presente è che tutti gli acconti ed i pagamenti effettuati all’impresa, purché all’occorrenza possano essere dimostrati e recuperati, vanno sempre corrisposti mediante assegno o bonifico bancario. Ricordiamo che, peraltro, oramai da diverso tempo, il pagamento di importi in contanti pari o superiori a 1.000 euro è vietato dalla legge.

La legge stabilisce che il rilascio della polizza fideiussoria è un obbligo da parte del costruttore, non un diritto dell’acquirente, il quale pertanto, non ha di fatto, facoltà di rinunciare alla stessa. Sappiate che, anche qualora foste, consapevolmente o meno, indotti da un’impresa a rinunciare a tale polizza, questo non metterebbe in salvo il preliminare da voi firmato dalla sanzione di nullità, che potrà sempre essere annullato proprio a causa del mancato rilascio della garanzia stessa.

Come fare per richiedere il rimborso delle somme già versate

Ma, in caso di fallimento, come fare per recuperare le somme versate?

Con la stipula di una fideiussione, l’acquirente qualora si verifichi una situazione tale da poter e dover recuperare i soldi già versati in acconto prezzo, si dovrà rivolgere immediatamente alla banca o alla compagnia di assicurazione che ha rilasciato la garanzia fideiussoria stessa, senza tentare in alcun modo di recuperare il proprio credito presso il costruttore fallito.

Per richiedere le somme già versate occorre che l’acquirente inoltri una richiesta scritta, con allegata idonea documentazione che comprovi effettivamente l’ammontare delle somme dovute ed il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente sia stato già riscosso dal costruttore. Il tutto deve essere inviato all’indirizzo indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Oltre alla fideiussione esistono anche altre tutele per l’acquirente

Chi costruisce lo sa bene: quando si dà il via a dei lavori si sa esattamente quando si inizia, ma si può solo fare una previsione più o meno accurata del quando si pensa di finire. Gli imprevisti in un cantiere sono all’ordine del giorno: problemi con il terreno in fase di scavo, con il clima che non consente la prosecuzione di certe tipologie di opere, oppure con le forniture, sono solo alcuni degli “intoppi” che possono inficiare la tabella di marcia predefinita e portare a ritardi anche considerevoli nella consegna dell’immobile. Ecco allora che, specie se, come accade nella maggior pare dei casi, l’acquirente deve obbligatoriamente lasciare la sua vecchia casa entro una certa data (perché l’ha già venduta) per entrare in quella nuova, è bene che sia certo di non rimanere in mezzo ad una strada. Come già accennato la tutela migliore in questi casi è quella di inserire nel contratto preliminare alcune clausole che come minimo vi risarciscano con del denaro, che banalmente potrebbe servirvi a pagare una sistemazione alternativa nel periodo d’attesa.

In questo frangente è bene essere abili e contrattare perché è interesse delle imprese tentare di limitare il più possibile il ricorso a penali per il mancato rispetto delle tempistiche. Chiaramente se doveste fissare 100 o 200 euro di penale per ogni giorno di ritardo l’impresa avrà tutta la convenienza a consegnarvi l’immobile in tempo. Voi, comunque, tenete sempre un margine più ampio di almeno due o tre mesi (se non sei) rispetto alle previsioni iniziali, specie se nel momento in cui vi impegnate a comprare i lavori non sono ancora iniziati.

Un’altra garanzia importantissima che l’acquirente di un immobile di nuova costruzione è tenuto ad avere è la cosiddetta “polizza assicurativa indennitaria decennale”, o “postuma decennale”. Si tratta di una copertura assicurativa che ha effetto a partire dalla data di ultimazione dei lavori per i dieci anni successivi ed al pari della fideiussione è obbligatoria. Questa, però, a seconda dei casi, può coprire solo le strutture ed interessare solo i danni più cospicui o può anche interessare anche altri aspetti del fabbricato; inoltre è bene accertarsi dei massimali di copertura e delle clausole del contratto riportate nella postuma stessa.

L’art. 4 del Decreto Legislativo n°122 del 20 giugno 2005, in merito,stabilisce che: “Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.

Detto ciò, qualora all’atto del trasferimento della proprietà non venga fornita la postuma decennale questo non è causa di annullabilità del contratto, pertanto fate attenzione che questa ci sia.

Oggi la legge, in caso di fallimento del costruttore, prevede un ulteriore garanzia per l’acquirente: esso, a differenza di quanto non avvenisse un tempo, non è più soggetto a revocatoria fallimentare. Ciò significa che l’atto di trasferimento definitivo dell’immobile non può essere dichiarato inefficace dal curatore fallimentare, sempre a patto che l’acquirente (se non avesse ancora provveduto in tal senso) si impegni a trasferire presso l’immobile acquisito, la residenza propria, del coniuge o di parente e affini entro il terzo grado, rispettando il termine di 12 mesi a far data dall’atto di fine lavori o di acquisto.

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Concludendo

Come avrete capito, nel caso in cui desideriate impegnarvi ad acquistare casa sulla carta, oggi, le possibilità di tutela ci sono e sono assolutamente efficaci. Il rischio di perdere ogni cosa non c’è, quanto meno se fate tutto come andrebbe fatto!

Pertanto, se credete di aver trovato la casa dei vostri sogni non abbiate eccessivi timori: essere cauti è giusto e doveroso, ma una volta fatti i controlli del caso, procedete senza indugi.

Se avete dei dubbi, o necessitate di una consulenza in merito ad un progetto, ad un contratto o ad una proposta in particolare, io ed il mio team saremo lieti di fissare un appuntamento per aiutarvi a fare una scelta quanto più possibile consapevole e serena.

 

Nuova o vecchia che sia, in costruzione oppure esistente, a me non resta, come di consueto, che augurare BUONA CASA A TUTTI!