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Mutui prima casa e sospensione delle rate in tempi di Coronavirus

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La casa, per gli italiani, costituisce, da sempre, non solo un valore affettivo, ma anche un bene essenziale sotto il profilo economico: è una sicurezza, qualcosa di importante, da tramandare di padre in figlio, tant’è vero che chi ha dei soldi da parte, sovente, decide di “investire nel mattone”.

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Proprio per questa ragione, tantissimi connazionali per potersi permettere di acquistare un’abitazione di proprietà, almeno una volta nella loro vita, hanno acceso un mutuo.differenza di quanto accade in molti altri paesi, da noi è radicata e diffusa l’idea che, piuttosto chesperperare del denaro a fondo perduto” per pagare un affitto, è meglio impegnarsi a dover saldare una rata ogni mese, con la prospettiva che, alla fine, la casa che abitiamo sarà nostra a tutti gli effetti. Indebitarsi, anche per 20 o 30 anni, dunque, non è per nulla inusuale.

Normalmente, per ottenere un mutuo è necessario in qualche misura “provare” che si è in grado di pagarlo senza particolari problemi, tant’è vero che la banca, prima di accordarne l’erogazione, effettua sempre tutta una serie di accurati accertamenti preventivi, sia sulle base delle entrate mensili, che sui beni in possesso del nucleo familiare.

Quello che ci troviamo ad affrontare ora, però, è un periodo davvero insolito. Le vite di tutti sono state stravolte in maniera inaspettata. Giustamente, all’inizio, gli sforzi di tutti sono stati profusi nel tentativo di arginare l’emergenza sanitaria e contenere la propagazione del virus, adesso, però, è doveroso e necessario preoccuparsi anche della crisi economica che inevitabilmente sta investendo l’Italia, ma un po’ tutto il mondo, mettendo in ginocchio imprese, attività, professioni e famiglie.

Se alcune categorie di persone (come medici, infermieri, operatori sanitari, ma anche cassiere, autotrasportatori e non solo) hanno potuto, o meglio dovuto, continuare a lavorare, anche più di prima, per poter garantire la continuità dei servizi essenziali a tutti quanti gli altri, moltissimi, al contrario, hanno dovuto chiudere i battenti ed attendere la fine del lockdown.

Attualmente tanti continuano ad operare in smart working, ma si tratta solo dei più fortunati. Purtroppo, certe attività, nonostante l’allentamento delle restrizioni, sono ancora bloccate e faticheranno a riprendere normalmente. Per questa ragione, molte persone dopo più di due mesi di fermo, attraversano reali difficoltà economiche. Per alcuni anche fare la spesa, pagare le bollette ed affrontare le piccole spese quotidiane sta diventando un grosso problema, figuriamoci poi se si tratta di pagare le rate di mutui e prestiti!

Con l’intento di agevolare i cittadini in tal senso, il Governo ha varato tutta una serie di provvedimenti volti ad arginare almeno in parte tale situazione e con l’emanazione di nuovi decreti sta continuando ad intervenire, anche in questi giorni, per venire incontro a quanti, in questo periodo di crisi, si trovano in difficoltà.

I provvedimenti sono innumerevoli ed ovviamente molti riguardano solo specifici settori o categorie di utenti. Noi oggi, con questo articolo, vogliamo concentrare la nostra attenzione sui decreti che riguardano in particolare la sospensione dei mutui, per vedere chi può approfittarne e come.

A breve, in uno dei nostri prossimi appuntamenti sul blog, ci occuperemo anche di far chiarezza su quegli articoli del Decreto Rilancio che interessano l’edilizia perché hanno già suscitato molto interesse, ma in realtà, come vedremo, hanno una portata decisamente più limitata di quanto la maggior parte degli italiani pensino.

I decreti per sospendere le rate del mutuo

Il decreto del Mef (Ministero dell’Economia e delle Finanze) relativo alla sospensione delle rate dei mutui è in realtà frutto di due interventi che, in questo periodo di emergenza da Covid-19, a distanza di poco tempo, si sono succeduti l’un l’altro.

Inizialmente, con un primo decreto varato ad inizio marzo (Dl 9/2020) era stato stabilito che la moratoria sui mutui prima casa potesse essere applicata a quei lavoratori dipendenti che avessero subito una riduzione dell’orario di lavoro di almeno trenta giorni. Alla fine dello stesso mese, però, un secondo decreto “Cura Italia” (Dl 18/2020) ha permesso un notevole allargamento della platea degli interessati. Per nove mesi, ovvero fino alla fine del 2020, anche tutti i lavoratori autonomi e liberi professionisti potranno chiedere il congelamento della rata.

In pratica, saranno coperti tutti i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale fino a 400.000 euro di capitale erogato, inclusi anche quelli che hanno beneficiato del Fondo di garanzia prima casa.

Vediamo allora di capire bene quando e come sia possibile procedere per approfittare di quest’agevolazione. La prima cosa da chiarire, infatti, è che la sospensione del pagamento delle rate del mutuo non avviene mai in automatico, ma è sempre necessario inoltrare richiesta alla propria banca e attendere (purtroppo anche parecchio) l’accoglimento della domanda.

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Quando è possibile congelare le rate

In questa difficile situazione, è data a tutti la facoltà di sospendere il pagamento delle rate del mutuo? Ovviamente no! Chi sono, allora, i beneficiari di questo provvedimento?

Affrontiamo la questione procedendo con ordine.

In realtà, un Fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate dei mutui stipulati per l’acquisto della prima casa esiste da oltre un decennio: è stato istituito, con la legge 244/2007, presso il ministero dell’Economia e delle Finanze ed è gestito da Consap Spa.

Oggi, però, la platea di quanti potrebbero essere interessati alla moratoria si è decisamente ampliata e per soddisfare le richieste, a favore del suddetto Fondo, sono stati stanziati altri 400 milioni di euro, che si sono andati ad aggiungere ai circa 25 milioni residui. Ovviamente, esistevano già dei requisiti di base per poter accedere ai benefici del Fondo, ma oggi anche questi sono mutati, in modo da poter accogliere un maggior numero di richieste, venendo così incontro alle reali necessità di un paese in grande difficoltà a causa del Coronavirus.

Per poter procedere all’inoltro della richiesta devono essere soddisfatte determinate condizioni, che riguardano sia il tipo di mutuo, che il contraente. Analizziamole in dettaglio.

Fino allo scorso febbraio, la sospensione del pagamento delle rate, fino a 18 mesi, era concessa unicamente al verificarsi di una di queste situazioni di temporanea difficoltà, ovvero: cessazione del rapporto di lavoro (subordinato, parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia, a tempo determinato o indeterminato), morte, o riconoscimento di grave handicap (invalidità civile non inferiore all’80%) di uno degli intestatari. Inoltre, il mutuo in questione non doveva essere stato contratto per un importo superiore a 250.000 euro ed il richiedente doveva essere in possesso di un indicatore Isee inferiore o uguale a 30mila euro.

In estrema sintesi, oggi possono richiedere il congelamento delle rate (sempre per un tempo massimo di 18 mesi) tutti gli intestatari di un contratto di mutuo che dichiarino di aver subito la riduzione dell’orario lavorativo per 30 giorni e per almeno il 20%, oppure la sospensione dal lavoro per almeno 30 giorni ed anche Partite Iva che dichiarino di avere subito un calo del fatturato.

La misura riguarda indistintamente tutti gli intestatari di tutta Italia, senza più restrizioni rispetto all’Isee e per mutui fino a 400.000 euro. Infine, ora è ammissibile l’inoltro della richiesta anche il titolare del contratto di mutuo già in ritardo nel pagamento delle rate, purché questo non superi i 90 giorni consecutivi.

È necessario, inoltre, che il mutuo ed il richiedente, rispettino alcuni criteri ben precisi:

In genere il contratto di mutuo deve essere stato stipulato almeno un anno prima rispetto alla data di richiesta della sospensione;
La sospensione, la riduzione dell’orario di lavoro o il calo del fatturato devono essere avvenute nei tre anni precedenti alla richiesta;
Per le domande presentate fino al 17 dicembre 2020, il capitale erogato non potrà essere superiore a 400.000 euro. Questo perc il mutuo deve essere stato acceso esclusivamente per l’acquisto dell’abitazione principale e non per un immobile di lusso (motivo per cui normalmente il limite era fissato in 250.000 euro);
Per gli autonomi (restano escluse le imprese, ma incluse le ditte individuali e gli artigiani) ed iliberi professionisti è necessario dichiarare con autocertificazione di aver subito dal 21 febbraio in avanti per tre mesi o comunque, fino al momento della presentazione della domanda, una riduzione del fatturato medio giornaliero superiore al 33% rispetto a quello dell’ultimo trimestre 2019.
Per le domande presentate fino al 17 dicembre 2020 sono ammessi alla sospensione delmutuo anche coloro che hanno beneficiato del Fondo di garanzia prima casa, che normalmente erano invece esclusi dalla sospensione, così come tutti quei mutui che hanno beneficiato di agevolazioni pubbliche.

Come effettuare la richiesta di sospensione

Le domande per richiedere la sospensione del pagamento delle rate del mutuo possono essere inoltrate a partire dal 30 marzo 2020. Per farlo è necessario compilare un modulo dedicato che è scaricabile anche sul sito di Consap o del Ministero, ma è sempre meglio rivolgersi direttamente alla propria banca. Infatti, anche prima del 30 marzo circolavano dei modelli compilabili, ma alla fine chi li ha utilizzati ha dovuto reinoltrare tutto, attenendosi alle ultime disposizioni, che peraltro potrebbero differire leggermente da banca a banca.

A tal proposito ricordate che, proprio a seguito dell’emergenza sanitaria, molti istituti di credito lavorano con orario e personale ridotto e ricevono solo su appuntamento: è bene dunque telefonare per prenotare una visita in filiale. È pur vero che, sovente, on-line, sul sito della banca è possibile reperire tutte le informazioni e l’invio della modulistica nella maggior parte dei casi viene accettato anche tramite mail. Assieme al modulo compilato e firmato, sarà necessario consegnare copia dei documenti di identità degli intestatari e la documentazione che attesti il rispetto dei requisiti previsti.

Oggi, come già detto, per accedere al fondo non serve più l’Isee, anche data la particolarità della situazione attuale e le difficoltà a “misurare” la situazione economica odierna del nucleo familiare. Ecco dunque che, per le partite IVA dovrebbe essere sufficiente un’autocertificazione, in cui l’interessato dichiara di aver registrato in un trimestre (o in un minor lasso di tempo), successivamente al 21 febbraio 2020, un calo del proprio fatturato superiore al 33% rispetto al fatturato dell’ultimo trimestre 2019, in virtù delle restrizioni operate per contenere l’emergenza da coronavirus. Per i lavoratori dipendenti, invece, a certificare la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro servirà un attestato del datore.

La vostra banca ritirerà il tutto e, dopo aver effettuato un primo controllo lo consegnerà al Consap che farà tutte le verifiche del caso e forni una risposta positiva o negativa (teoricamente) entro 15 giorni. In caso di esito positivo, la sospensione viene attivata nei successivi 30 giorni lavorativi (45 in caso di mutuo cartolarizzato).

Per quanto tempo si possono sospendere le rate del mutuo?

A questo punto, resta da capire solo per quanto tempo è possibile congelare le rate del mutuo.

Prima di quest’emergenza era il richiedente a scegliere il periodo di sospensione, per un massimo di 18 mesi, divisibile anche in due periodi distinti. Oggi, invece, se la richiesta avviene a seguito del fermo dell’attività lavorativa, piuttosto che della riduzione dell’orario di lavoro e/o degli introiti registrati, il Regolamento del Fondo prevede diversi criteri temporali, distinti in base alla reale gravità della situazione. In particolare:

Per coloro che hanno registrato la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro per un periodo compreso tra 30 e 150 giorni consecutivi, il congelamento delle rate del mutuo potrà protrarsi al massimo per sei mesi;
Per quanti invece hanno registrato la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro per un periodo compreso tra 151 e 302 giorni consecutivi, il congelamento delle rate del mutuo potrà protrarsi per un periodo massimo di dodici mesi;
Ed infine, chi abbia registrato la sospensione o la riduzione dell’orario di lavoro per un periodo superiore ai 302 giorni consecutivi, sarà possibile fermare il pagamento delle rate del mutuo per 18 mesi.

 

Conviene congelare le rate del mutuo oppure no?

Molti italiani si chiedono se, in questo momento, sia conveniente o meno sospendere le rate del mutuo. Chiaramente, ognuno dovrà fare le proprie valutazioni. Lungi da noi dirvi che fare, ma a tal proposito desideriamo lasciarvi degli spunti su cui riflettere.

Inutile dire che qualora ci si trovi in seria difficoltà economica, al punto tale che, con fatica si arriva a mettere un piatto in tavola alla fine del mese, è bene approfittare di quest’opportunità.

Ad esempio, qualche problema in più ci sarà in una famiglia di quattro persone, con due adulti che normalmente lavorano entrambi a tempo pieno, se ambedue a causa del Covid non stanno esercitando e magari sono partite Iva. Oppure, pensiamo a quanti gestiscono un’attività commerciale o un ristorante a conduzione familiare, o addirittura a coloro che lavoravano in nero e da un giorno all’altro si sono trovati senza occupazione né tutele. In questi frangenti poter congelare le rate del mutuo rappresenta certamente una preoccupazione di meno.

La questione, invece, è leggermente diversa quando non vi è effettivamente una situazione di grosso disagio. Se, ad esempio, in una coppia senza figli uno su due lavora regolarmente e l’altro no è plausibile ritenere che, pur avendo meno liquidità, questi siano in grado di far fronte ugualmente alle rate del mutuo; senza contare che, comunque, molti italiani hanno qualche soldo da parte proprio per le emergenze e sebbene le entrate momentaneamente si siano ridotte.

È bene rammentare, infatti, che si tratta di una sospensione: è solo uno slittamento in avanti del piano di ammortamento, dunque in caso di reale necessità è giusto richiederla, altrimenti non vi è alcuna convenienza reale a farlo, anche se teoricamente se ne avrebbero i requisiti.

Per tutta la durata della sospensione, il fondo pagherà alle banche, al posto dei mutuatari, solamente il 50% della quota dei mancati interessi maturati sulle rate non versate, calcolati sulla base dell’Irs o dell’Euribor (che al momento sono ai minimi storici). Il restante 50% degli interessi maturati durante la sospensione resterà a carico del titolare del finanziamento e, una volta terminata la sospensione, il mutuatario dovrà riprendere a pagare le rate a partire dalla quota capitale residua lasciata al momento della domanda ed il piano di ammortamento inizialmente stipulato verrà allungato di un periodo pari alla durata della sospensione. A quel punto, come ovvio, verranno applicati i tassi che ci saranno in quel momento, che probabilmente saranno più alti di quelli attuali. A tal proposito, inoltre, è bene ricordare che i mutui di vecchia data hanno ormai quasi solo capitale a fronte di pochissimi interessi da restituire.

Senza contare che, accedere oggi al fondo potrebbe precludere la possibilità un domani di surrogare il mutuo, anche a distanza di parecchio tempo dal periodo di sospensione. Infatti, in passato, alcuni istituti di credito hanno negato la surroga a richiedenti che anni prima avevano fatto ricorso al Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate. È pur vero che questa è una situazione inedita e decisamente singolare, di cui le banche anche un domani dovrebbero tener conto, ma è meglio sapere che tale circostanza potrebbe ripetersi ed oggi è impossibile predirlo con certezza.

In conclusione, se si riesce a far fronte al pagamento meglio non sospendere le rate. In fondoun’altra alternativa potrebbe essere quella di attendere la fine di questo periodo di criticità e poi optare per una surroga o una rinegoziazione, magari allungando il piano di ammortamento per alleggerire la rata.

Concludendo

Adesso sta a ciascuno di voi valutare il da farsi, in base alle proprie reali necessità. Noi, dal canto nostro speriamo di avervi fornito delle informazioni utili.

In tutti i casi, se non riuscite a pagare le rate di un mutuo o di un finanziamento non coperto dal Fondo vi consigliamo innanzitutto (sempre prima di risultare in ritardo con i pagamenti) di controllare attentamente le condizioni e le clausole del contratto firmato; di contattare la vostra banca (o la finanziaria) e di verificare con essa se per caso sono previste delle procedure autonome di sospensione.

Per ora non ci resta che salutarvi e augurare, come sempre, “buona casa a tutti”.

Vi diamo appuntamento a prestissimo per scoprire assieme tutte le novità che riguardano le abitazioni e le ristrutturazioni e che sono contenute nel Decreto Rilancio appena approvato.