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Le aste telematiche: cosa sono, come funzionano e come partecipare

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Chi di voi non ha mai sentito parlare di aste immobiliari?

Forse vi sarà anche capitato di pensare di parteciparvi, ma poi, per un motivo o per l’altro, avete desistito. Nella maggior parte dei casi si rinuncia proprio perché non si conoscono bene le dinamiche di questo mercato, che resta ancora un po’ di nicchia e che lascia spazio a diversi dubbi ed incertezze, specie per chi non è del mestiere.

In realtà, posso asserire di aver concluso ottimi affari acquistando in prima persona immobili all’asta, come è accaduto a Marina di Pisa, ma di questo ho già avuto modo di parlarvi trattando del pacchetto Premium. Chiaramente, la mia competenza specifica mi aiuta, ma in realtà oggi tutti possono partecipare ad un’asta immobiliare e concludere un buon affare, sempre a patto di sapere come gestire il tutto e a cosa fare attenzione.

MG_3581-1024x676 Le aste telematiche: cosa sono, come funzionano e come partecipare

In primo luogo, bisogna sfatare il mito secondo cui se una casa viene proposta all’asta ad un prezzo particolarmente vantaggioso è senz’altro un’occasione da cogliere al volo; anzi, questo potrebbe essere dovuto al fatto che vi sono dei problemi ad essa legati e dunque i più accorti ed esperti eviteranno di mettersi in gioco.

Detto ciò, oggi il mondo delle aste è un po’ cambiato rispetto a solo qualche anno fa.

Grazie all’avvento della modalità telematica, oramai divenuta obbligatoria da oltre un anno, le aste immobiliari sono divenute decisamente più accessibili, nonché maggiormente garantite e trasparenti. Tutti possono parteciparvi con estrema facilità, comodamente seduti sul divano di casa e chiunque, a patto di agire con consapevolezza, può riuscire a fare ottimi acquisti.

Peraltro, in Italia, il numero di immobili che ogni giorno va all’asta è in costantemente in crescita e comprare all’asta significa riuscire a venire in possesso di un immobile pagandolo mediamente un 20-30% meno rispetto al valore corrente di mercato.

È giusto però, per prima cosa, sfatare tutta una serie di falsi miti legati a questo mondo. Se da un lato non è assolutamente vero che è impossibile aggiudicarsi un’asta, perché tutto è in qualche modo pilotato, è altrettanto vero che comunque non sempre comprando all’asta si fanno buoni affari, specie se non si dispone delle conoscenze adeguate. Anzi, talvolta, se si affronta la questione da inesperti, senza le dovute cautele, quello che era sembrato essere l’affare del secolo, potrebbe trasformarsi ben presto in una sonora fregatura senza eguali. È importantissimo studiare attentamente l’avviso di vendita ed analizzare a fondo la perizia ad esso allegata. Solo così si potrà capire se vi sono problemi legati alla proprietà, insoluti rispetto a terzi o al condominio, eventuali affittuari o occupanti, così come se vi sono difformità urbanistiche o catastali (che peraltro potrebbero anche non essere in alcun modo sanabili).

Aste-telematiche Le aste telematiche: cosa sono, come funzionano e come partecipare

Allo stesso modo, sappiate che per acquisire un immobile all’asta, oggi, non è indispensabile disporre “cash” di tutto il capitale necessario. Anche in questi frangenti si può accendere un mutuo, ma è bene esser certi fin da subito di avere i requisiti per ottenerlo nei tempi previsti.

Per evitare guai è sempre bene recarsi a visitare personalmente l’immobile a cui si è interessati. Solo in questo modo ci si può rendere conto effettivamente dello stato in cui versa, nonché del contesto in cui è ubicato. Per farlo basta rivolgersi al custode incaricato dal tribunale, anche in questo caso è possibile prendere un appuntamento via web, tramite il portale utilizzato, oppure mandando una mail o telefonando ai recapiti indicati nell’avviso.

Per tutte le ragioni appena illustrate è bene prima di decidere di partecipare ad un’asta, entrare nell’ottica giusta, avere assolutamente chiaro il quadro della situazione ed accertarsi dell’assenza di tutta una serie di possibili complicazioni che potrebbero sorgere rispetto all’immobile che intendete acquistare. D’altro canto le logiche e le dinamiche che sottendono questo tipo di operazioni sono decisamente diverse da quelle del libero mercato.

Senza addentrarci ulteriormente in questo campo, anche perché in passato ce ne siamo già occupati, dandovi qualche consiglio e mettendovi in guardia su quelli che potrebbero essere i rischi maggiori legati a tali operazioni, vediamo di capire come avviene in pratica un’asta immobiliare telematica. Oggi, la carta, le buste e i battitori, hanno lasciato definitivamente (o quasi) il passo alle procedure on line, più snelle ed agevoli, ma anche decisamente più trasparenti ed accessibili.

16459-1024x538 Le aste telematiche: cosa sono, come funzionano e come partecipare

L’avvento delle aste telematiche

In data 10 gennaio 2018 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n°7) il Decreto del Ministero della Giustizia del 5 dicembre 2017, che ha accertato la piena funzionalità del Portale delle Vendite Pubbliche, on line già dal 18 luglio 2017 (https://pvp.giustizia.it/pvp/). A seguito di tale ordinanza è stato sancito che tutte le vendite immobiliari disposte, da un giudice o da un professionista, a partire dal 90° giorno rispetto alla data di pubblicazione del suddetto decreto andranno effettuate sistematicamente in modalità telematica (questo vale dunque per tutte le vendite disposte successivamente al 10 aprile 2018).

Ai sensi dell’art. 569, comma 4, c.p.c, il Giudice tramite l’ordinanza di vendita stabilisce “che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all’articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”.

Chiaramente, questa evoluzione digitale è stata segnata da vari step ed inizialmente si sono registrate diverse problematiche, che nel processo di telematizzazione delle aste hanno visto il susseguirsi di battute d’arresto ed accelerazioni. Oggi, però, le aste telematiche funzionano e diventeranno entro breve l’unica realtà possibile.

Lo scopo di tale riforma era inizialmente quello di riuscire a raggiungere il numero massimo possibile di soggetti interessati, coinvolgendo investitori provenienti anche da fuori il Foro di competenza, aumentando la platea e di conseguenza creando maggior concorrenza e riuscendo ad ottimizzare i profitti.

Oltre a ciò, la completa digitalizzazione del sistema consente di raccoglier in automatico tutta una serie di dati relativi a procedure e prezzi di vendita, favorendo un’analisi in tempo reale rispetto all’andamento del mercato e permettendo così di correggere eventuali anomalie rispetto a tempi e costi.

In ultimo, non è da sottovalutare la comodità di partecipare alle aste da casa, o ovunque ci si trovi ed il grado ditrasparenza che l’invio telematico permette di conseguire, fugando ogni dubbio sulla correttezza delle procedure e delle assegnazioni.

Il suddetto decreto ha previsto anche l’ingresso di una nuova figura, ovvero quella del gestore della vendita telematica. Si tratta di un soggetto, costituito in forma societaria ed in possesso di determinati requisiti, che può iscriversi nel “registro dei gestori della vendita telematica”, mettendo a disposizione una propria piattaforma di vendita, che operi con il Portale delle vendite Pubbliche e risulti idonea alla gestione delle aste con partecipazione telematica.

Al n° 1 del “registro dei gestori della vendita telematica”, tenuto dal Dipartimento per gli affari di giustizia del Ministero, per tutti i Distretti di Corte d’Appello italiani, figura Aste Giudiziarie Inlinea S.p.A., con il proprio portale www.astetelematiche.it, motivo per cui questo è il sito che prenderemo come riferimento per illustrarvi come si partecipa concretamente ad un’asta telematica.

Detto ciò i portali dedicati e riconosciuti sono innumerevoli; citiamo ad esempio https://www.astegiudiziarie.it/, https://www.asteannunci.it/, ma questi sono solo alcuni dei siti più conosciuti, al seguente indirizzo http://gestorivenditetelematiche.giustizia.it/ potrete trovare l’elenco esaustivo di tutti i siti accreditati. In tutti i casi, è bene ricordare che anche sui portali dei vari Tribunali è possibile trovare informazioni utili ed interessanti ed alla fine, tutti i vari siti sono strutturati tutti in maniera molto simile.

D’altro canto, come abbiamo avuto più volte modo di rammentare, oggi tutto passa per il web. Anche per individuare l’immobile che si desidera acquistare basta monitorare vari siti, alcuni dei quali, peraltro, sono specificatamente dedicati alle procedure d’asta.

Modalità di svolgimento delle aste telematiche

Prima di capire concretamente come funzionano i portali dedicati alle aste telematiche, vi illustriamo molto brevemente le diverse procedure a cui potreste essere chiamati a partecipare, in modo da comprendere le differenze.

Un’asta telematica principalmente si svolge secondo due distinte modalità. La modalità con cui ciascuna vendita viene effettuata è individuata nell’avviso, ma generalmente le principali tipologie di vendita utilizzate sono asincrona o sincrona.

 

pic02 Le aste telematiche: cosa sono, come funzionano e come partecipare

Vendita asincrona

Con la vendita asincrona la procedura prevede una gara esclusivamente telematica, con rilanci successivi, da effettuarsi in un determinato lasso di tempo. Ogni partecipante può seguire passo, passo l’andamento della vendita tramite il portale www.astetelematiche.it ed inoltre, mediante posta elettronica, riceve notizia dell’eventuale superamento della sua offerta, in modo tale che se desidera può rilanciare.

Anche i rilanci possono essere formulati solo per via telematica e, allo scadere del tempo, l’utente che ha effettuato l’offerta più alta si aggiudica provvisoriamente il bene. Nel caso in cui un rilancio venga fatto poco prima del termine stabilito di scadenza, il sistema in automatico, se previsto in avviso, provvede a prolungare il tempo della gara.

Durante quest’eventuale fase di prolungamento dell’asta, tutti i partecipanti abilitati possono effettuare nuovi rilanci. Al termine della vendita, o dell’eventuale prolungamento, se non sono state presentate ulteriori offerte, il giudice o il responsabile della vendita conferma l’aggiudicazione provvisoria, in attesa che venga effettuato il versamento del saldo prezzo.

Vendita sincrona

La vendita sincrona può essere a partecipazione esclusivamente telematica, oppure a partecipazione mista, ovvero sia con offerenti collegati telematicamente che con soggetti presenti in sala innanzi al referente per la vendita. Si tratta di quella che in gergo viene definita “live auction”, ovvero vendita in tempo reale con rilanci temporizzati prestabiliti. In questi casi il venditore ed il compratore sono collegati al sistema a partire da un determinato giorno ed ora e restano connessi fino alla fine della stessa, ovvero fino a che non scade il periodo di rilancio senza che siano state presentate offerte. Durante la vendita può venir attivata la comunicazione telematica tra il responsabile della vendita e gli utenti, tramite un sistema tipo “chat”.

In caso di vendita sincrona a partecipazione mista, le offerte che vengono presentate in aula, sono prontamente inserite nel sistema a cura del responsabile della vendita, in modo da consentire a tutti di rilanciare. Allo stesso modo eventuali rilanci telematici vengono comunicati in tempo reale, ai partecipanti presenti in aula direttamente dal responsabile della vendita.
Al termine della gara, l’incaricato della vendita rende noto il nome dell’aggiudicatario ed il sistema lo comunica in automatico al migliore offerente, sia mediante un apposito messaggio che compare nella propria area, sia tramite email.

Altre modalità di vendita all’asta

Esistono in realtà ulteriori tipologie di vendita, meno utilizzate, ma comunque possibili.

Ci sono aste cosiddette “ad acquisto immediato”, dove il bene viene aggiudicato al partecipante che per primo formula l’offerta, ovviamente previa registrazione al sito e versamento della cauzione. Le offerte presentate dopo potranno essere prese in considerazione, rigorosamente nell’ordine in cui sono state inviate, solo in caso di inadempienza del primo aggiudicatario.

Un’altra possibilità è quella delle “aste asincrone a ribasso progressivo”. In questo caso il periodo di vendita è continuativo e cadenzato in mesi, con un prezzo base che decresce allo scadere di ciascun mese di vendita, per una durata complessiva che viene preventivamente indicata nell’avviso. Possono presentare le proprie offerte tutti gli utenti che abbiano preventivamente versato la cauzione.

Infine, è possibile imbattersi nel cosiddetto “invito ad offrire”. In questi casi è possibile formulare offerte che in alcuni casi possono non prevedere una cauzione, per un importo libero, oppure a partire da un prezzo di riferimento, in base alle condizioni indicate in avviso. Gli interessati dovranno oltre all’importo che si impegnerebbero a sborsare, dovranno indicare tempi e modalità di pagamento. In base a tutte le offerte valide pervenute, verrà stabilito se ed a chi vendere il bene.

Vediamo ora, concretamente, come interfacciarsi con un’asta telematica.

Prima operazione: registrarsi al portale

Per poter partecipare ad un’asta, presentando la propria offerta d’acquisto irrevocabile, è indispensabile come prima cosa registrarsi al portale dedicato sul sito www.astetelematiche.it. Basterà selezionare il pulsante “Accesso Utenti”nella homepage, cliccare su “Registrati” ed inserire tutte le informazioni richieste, a partire dai propri dati anagrafici e dai recapiti, per finire con il consueto consenso al trattamento dei dati personali.

Ovviamente, è possibile registrarsi al portale solo se si è maggiorenni e, come avviene per qualunque altro sito, le informazioni richieste nei campi individuati con l’asterisco sono obbligatorie: se ove necessario non vengono inseriti dati validi la procedura non andrà a buon fine.

Al momento della registrazione ognuno può scegliere una username ed una password, che serviranno per autenticarsi ed accedere al portale, per poi iscriversi e per partecipare alle singole vendite, nonché per monitorare l’andamento delle stesse.

Ultimata la registrazione viene inviato tramite mail un link di attivazione: basta selezionarlo per convalidare la richiesta. Ogni utente è responsabile della custodia e del corretto utilizzo delle proprie credenziali di autenticazione alla piattaforma.

Operazioni preliminari: deposito cauzionale

Individuato l’immobile per il quale si desidera fare un’offerta e registratisi al portale delle aste telematiche, partecipare alla vendita è più semplice di quanto si possa credere, prima, però, è necessario versare la cauzione per l’importo indicato in avviso o nella scheda di vendita del bene, con le modalità precisate. In genere l’importo è pari ad un 10% del prezzo di base d’asta ed il versamento può essere effettuato con bonifico bancario o, in alternativa, anche mediante carta di credito.

Se si opta per il bonifico bancario, questo andrà effettuato sul c/c indicato, entro i tempi previsti e nella causale andrà riportato il numero della procedura, il lotto di interesse ed il Tribunale di competenza, nonché ulteriori informazioni, qualora vengano richieste. Il versamento mediante carta di credito avviene invece direttamente sul sito www.astetelematiche.it, al momento dell’iscrizione alla gara: basta seguire la procedura guidata messa a disposizione dal sito, ma sostanzialmente non è nulla di diverso da quello che si fa quando si acquista qualcosa on line!

Nel momento in cui si clicca “partecipa” si apre una videata che prevede l’inserimento di tutti i dati e dell’eventuale documentazione richiesta, in particolar modo, bisognerà fornire:

  • dati dell’offerente: oltre ai dati anagrafici, di residenza e di domicilio è necessario caricare copia del documento di identità e del codice fiscale dell’offerente;
  • dati di partecipazione: bisogna selezionare se si partecipa all’asta a titolo personale, a nome di una società, con procura, in comproprietà con altri, per persona da nominare inseguito, o in qualità di legale tutore e caricare eventuali altri documenti richiesti ai fini della partecipazione;
  • dati di versamento della cauzione e dati di restituzione della cauzione: è necessario inserire il numero identificativo dell’operazione di bonifico effettuato (CRO) ed il conto su cui andrà riaccreditata la cauzione in caso di non aggiudicazione dell’asta.

Infine, è indispensabile dichiarare di aver preso visione dei documenti di vendita pubblicati ed accettare il regolamento di partecipazione.

Attenzione: solo per alcune vendite può essere previsto che la domanda di partecipazione venga firmata digitalmente: nel caso in avviso è specificato.

Si viene abilitati a partecipare telematicamente all’asta solo successivamente alla verifica di tutte le condizioni necessarie, tra cui anche il riscontro dell’effettivo accredito della cauzione.

Come presentare concretamente l’offerta

Una volta sul sito www.astetelematiche.it, basta effettuare l’accesso alla piattaforma con le proprie credenziali e ricercare la vendita a cui si è interessati per poterne visualizzare lo stato.

Finché compare l’indicazione “in attesa di abilitazione a presentare le offerte” da parte del responsabile della vendita è necessario aspettare, nel momento in cui invece si ottiene l’abilitazione, l’utente visualizza a dicitura “abilitato alla presentazione delle offerte”. Da questo momento si può procedere. Sostanzialmente basta, cliccare sul pulsante “offri” per presentare la propria offerta d’acquisto irrevocabile.

In quest’occasione è necessario inserire il codice di partecipazione che vi è stato assegnato dal sistema in fase di iscrizione; solo così potrete accedere all’apposita area all’interno della quale, in alto, troverete il riepilogo di tutte le principali condizioni di vendita nonché il tempo rimanente per la presentazione delle offerte.

A sinistra, nella parte centrale della videata potrete impostare l’importo della vostra offerta: quando sarete certi vi basterà premere prima su “verifica” e poi su “offri” e la vostra proposta da quel momento verrà registrata e sarà irrevocabile.

Nella parte centrale, a destra, potrete invece visualizzare la cronologia di tutte le offerte presentate per quella determinata vendita.

Ogni utente viene identificato e visualizzato tramite uno pseudonimo, in modo da garantire l’anonimato rispetto agli altri partecipanti e dunque massima trasparenza nelle procedure. Solo il giudice e/o il responsabile della vendita visualizza sul proprio terminale tutti i nomi dei partecipanti all’asta, con l’indicazione in chiaro delle effettive generalità.

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Al termine dell’asta: aggiudicazione del bene e restituzione cauzioni

In ogni caso, indipendentemente dalla modalità d’asta utilizzata, una volta terminata la vendita, il bene viene aggiudicato all’utente che ha effettuato l’offerta più alta. Questi, come stabilito, dovrà provvedere a versare il saldo prezzo, oltre ad eventuali oneri dovuti, quali imposte, tasse e diritti d’asta.

Mentre la cauzione versata dall’aggiudicatario è trattenuta in conto prezzo, gli utenti che non si sono aggiudicati il bene, riceveranno il riaccredito della cauzione nella tempistica indicata nella scheda del bene, o in avviso.

Qualora l’aggiudicatario non provveda al pagamento, nei tempi e nei modi previsti ed indicati nell’avviso del singolo bene, nell’apposita comunicazione trasmessa dal responsabile della vendita, viene dichiarata la decadenza dell’aggiudicatario e, a titolo di penale, è trattenuta per intero la cauzione già versata.

Il trasferimento della proprietà di un immobile acquisito all’asta, come di consueto, avviene a mezzo di decreto emesso dal Giudice, oppure in alcuni casi tramite rogito notarile, comunque secondo quanto indicato nell’avviso o nella comunicazione del responsabile della vendita.

Concludendo

Il mercato immobiliare è quanto mai mutevole ed ancor più lo è il settore delle aste. Per riuscire a fare buoni affari bisogna sempre essere informati, perché solo così è possibile riuscire a cogliere le occasioni migliori senza commettere passi falsi, arrivando prima degli altri.

Il fatto che le aste da più di un anno si svolgano anche in modalità telematica sta completamente cambiando le regole del gioco, aprendo il mercato a nuovi investitori e chi ha saputo adeguarsi in maniera rapida a questo tipo di cambiamento ne ha beneficiato non poco.

Chiaramente, anche per partecipare ad un’asta telematica vanno forniti, on line, tutti i documenti che un tempo andavano consegnati personalmente in forma cartacea. Oggi, il grosso vantaggio è che è possibile far tutto da casa, anche se ci si trova in vacanza dall’altra parte del mondo. Detto ciò bisogna far attenzione a seguire correttamente tutte le indicazioni fornite senza sbagliare, altrimenti si corre il rischio che la domanda venga invalidata.

Se vi restano dubbi o perplessità rispetto a questa, o anche ad altre questioni immobiliari non esitate a contattarci. Soprattutto se avete fiutato un buon affare all’asta, ma non avete il tempo, le competenze o la voglia di fare i dovuti accertamenti preventivi, io ed il mio staff saremo lieti di fornirvi l’aiuto di cui avete bisogno o consigliarvi i migliori professionisti del settore.

 

Per ora non ci resta che augurare a tutti: Buona Casa!