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Crowdfunding immobiliare: successo e prospettive future di questa innovativa forma di investimento

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Come ben saprete, gli investimenti immobiliari sono da sempre la nostra specialità e, in passato, abbiamo già dedicato all’argomento molteplici approfondimenti di vario tipo. Oggi, peraltro, per investire nel mercato immobiliare ci sono innumerevoli opportunità e non serve necessariamente avere a disposizione cifre folli, perché esistono concrete possibilità a portata di tutti i risparmiatori. L’ultimissima novità in quest’ambito e di cui sempre più stesso si sente parlare, riguarda le piattaforme di crowdfunding immobiliare.

Ecco allora che, per quanti ancora non sanno cosa sia, oggi spiegheremo innanzitutto cos’è il crowdfunfing, per poi concentrarci su come tale modello venga applicato al mercato immobiliare, a chi è rivolto e quali opportunità di investimento offre.

Vedremo, infine, di capire perché il cosiddetto crowdinvesting nel real estate sta riscuotendo tanto successo, quali sono i margini di profitto e quelli di rischio prevedibili.

Vi avverto, però, fin da ora: quest’opportunità, che adesso vi sembra essere una cosa del tutto innovativa, non è altro ciò che io e i miei collaboratori di Francesco Martinelli Casa proponiamo da anni ai nostri investitori, peraltro con dei plus aggiuntivi non da poco rispetto al web. La nostra forza, infatti, oltre al cuore che schieriamo sempre in prima linea, sta nel fatto che noi operiamo sul territorio, per il territorio e ci mettiamo la faccia dal primo all’ultimo istante (anche dopo che l’affare si è concluso). Per cui chi investe con noi potrà contare non solo su un rapporto diretto e concreto, ma potrà vedere il suo investimento crescere giorno dopo giorno, con la possibilità, volendo, di venir direttamente coinvolto anche nelle singole fasi dell’opera.

 

Crowdfunding immobiliare: cos’è?

Prima di capire le dinamiche tipiche del crowdinvesting e le motivazioni del suo successo, vediamo di spiegare bene di cosa stiamo parlando, perché forse, per molti, il concetto di crowdfunding è ancora poco chiaro, o addirittura sconosciuto, quanto meno rispetto al mercato immobiliare. Ad oggi, invece, questa nuova forma di finanziamento rappresenta uno degli ambiti di maggiore sviluppo per la filiera del real estate, grazie allo sviluppo negli anni di diverse piattaforme che sono diventate operative e che, soprattutto negli ultimi mesi, si sono moltiplicate e sembrano inevitabilmente destinate a crescere.

Cosa significa crowdfunding?

Il sostantivo anglosassone crowdfunding deriva dall’unione di due termini anglofoni: crowd, che significa «folla» e funding «finanziamento». Dunque, già letteralmente si capisce che, semplificando molto, si ha a cha fare con una forma di finanziamento collettivo.

Il crowdfunding, peraltro, attualmente è una forma di finanziamento piuttosto diffusa in svariati ambiti, poiché consente a chi desidera lanciare un progetto, o una start up, di sfruttare la rete promuovendo le proprie idee ed ottenendo così il capitale di cui necessita, senza dover passare per i tradizionali intermediari finanziari. Si tratta di uno strumento finanziario innovativo ed alternativo al credito bancario, che favorisce la raccolta di fondi presso un gran numero di investitori ed al contempo permette di ottenere una sorta di validazione sulla bontà del progetto da parte del mercato.

Le origini e lo sviluppo del crowdfunding

La prima campagna di crowdfunding risale al 1884, allorchè l’editore Joseph Pulitzer dalle pagine del proprio giornale, il “New York World”, lanciò una chiamata collettiva con lo scopo di contribuire tutti alla costruzione del piedistallo della Statua della Libertà, promettendo in cambio la pubblicazione del nome del donatore. Allora si raccolsero, in soli 6 mesi, più di 100.000 dollari, coinvolgendo più di 125.000 persone.

Il crowdfunding, così come lo conosciamo oggi, si è andato poi delineando attorno alla seconda metà degli anni Novanta, quando grazie ad internet, inizialmente, vennero promosse le prime raccolte di fondi online per progetti di beneficenza e solo in un secondo tempo la questione venne trasposta anche su progetti a scopo di “lucro”.

La maggior parte dei portali web dedicati al crowdfunding risale alla fine degli anni 2000, complice anche la crisi finanziaria del 2008 e la conseguente difficoltà a reperire i fondi tramite prestiti bancari, che hanno spinto le piccole e medie imprese a cercare nuove ed alternative fonti di finanziamento.

L’Italia, nel 2012, è stata la prima nazione europea ad introdurre norme e leggi per disciplinare la raccolta di capitale di rischio per le start-up tramite croowdfunding. Nello stesso anno, negli Stati Uniti d’America, ha avuto origine il real estate crowdfunding, che solo più tardi ha iniziato a diffondersi anche in Europa, sebbene in quest’ambito il divario tra vecchio e nuovo continente al momento resti ancora piuttosto ampio.

Oggi, con il termine crowdfunding si abbracciano le più svariate tipologie di operazioni. A seconda del campo d’applicazione e dello scopo della raccolta vi sono ovviamente delle differenze, ciò che rimane invariato è il fatto che si agisce sempre attraverso specifici portali o piattaforme online, attraverso le quali si reperisce il denaro necessario a supportare un determinato progetto economico, sociale, culturale o benefico.

Sostanzialmente sono tre gli elementi in comune a tutti i tipi di crowdfunding:

  • lo sfruttamento della rete sociale per riuscire ad ottenere il capitale necessario senza bisogno di intermediari bancari;
  • contributi singoli per lo più di modesto importo;
  • gruppi molto numerosi di investitori che condividono un medesimo interesse, credono in un progetto comune, o comunque desiderano investire in un dato prodotto o in un’idea innovativa.

Quando si parla di crowdinvesting ci si riferisce a quel particolare tipo di crowdfunding, dove singole persone fisiche (o in alternativa anche investitori istituzionali e professionali), servendosi di una piattaforma internet appositamente strutturata, possono aderire direttamente ad un appello rivolto alla raccolta di risorse per la realizzazione di un progetto imprenditoriale (immobiliare, nel nostro caso) concedendo un prestito (lending-based model) o in alternativa sottoscrivendo quote del capitale di rischio della società (equity-based model). Si tratta di un’opportunità interessante non solo per le imprese che desiderano finanziare le proprie attività, rapidamente e senza l’intervento delle banche, ma anche per i piccoli investitori a caccia di rendimenti.

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16-1024x536 Crowdfunding immobiliare: successo e prospettive future di questa innovativa forma di investimento

Crowdfunding immobiliare italiano

La School of Management del Politecnico di Milano, a luglio di quest’anno, ha pubblicato il 5° Report italiano sul CrowdInvesting, con un focus dedicato al crowdfunding immobiliare, in particolar modo riferendosi proprio alla situazione italiana.

Partiamo dal fatto che il real estate crowdfunding “permette a diffusi investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale. Il progetto tipicamente è relativo all’acquisto di un immobile, affinché sia messo a reddito, piuttosto che alla ristrutturazione di una proprietà immobiliare (che pure sarà messa a reddito o venduta maturando una plusvalenza), o allo sviluppo di un progetto greenfield. L’oggetto dell’investimento può essere anche un’infrastruttura.”

Ma è lecito domandarsi: cosa distingue un investimento immobiliare tradizionale da uno in crowdfunding?

Da sempre, investe in immobili soltanto chi è in grado di immobilizzare consistenti risorse in termini di capitale e chi è in grado di occuparsi attivamente della gestione di un immobile, sia in termini di tempo, che di risorse (un edificio, infatti, va manutenuto e ha parecchi costi vivi, basti pensare anche solo alle imposte da versare annualmente). Inoltre, un investimento immobiliare ha una limitata possibilità di diversificazione.

Il real estate crowdfunding, permette di risolvere brillantemente queste problematiche. Come? Innanzitutto, offrendo la possibilità di partecipare ai progetti, anche a coloro che possono disporre solo di limitati importi di denaro e poi garantendo maggior opportunità di diversificazione. Proprio abbassando il capitale necessario per aderire al singolo investimento, ognuno può permettersi di intervenire in un numero superiore di progetti diversificando i propri investimenti, sia per ciò che concerne l’area geografica di riferimento che per quel che riguarda la dimensione e tipologia di immobile. Inoltre, con il crowdfunding si delega la gestione dell’immobile al promotore del progetto; si può ottenere maggiore liquidità e si ha un controllo diretto sull’investimento, con la possibilità di interloquire senza intermediari con i promotori (mentre al contrario quando si ha a che fare con i classici fondi di investimento immobiliare ci sono scarsissime opportunità di coinvolgimento del risparmiatore nelle scelte di asset allocation).

Inoltre, è bene sottolineare che alcune piattaforme organizzano appositi listini secondari di scambio fra investitori, proprio in maniera tale da favorire la liquidità dell’investimento e vi sono anche piattaforme che offrono piani ‘automatizzati’ di reimpiego del capitale, che viene allocato progressivamente sui nuovi progetti in ingresso e reinvestito.

Come ben evidenziato nel 5° Report italiano sul CrowdInvesting, ad oggi nel nostro paese si può contare sulla presenza di tre differenti tipologie di piattaforme real estate, che si distinguono l’una dall’altra a seconda del modello di business proposto:

  • piattaforme di equity crowdfunding: dove l’investimento avviene attraverso la sottoscrizione di capitale di rischio e a tutti gli effetti l’investitore diventa socio dell’impresa; alcune volte (laddove la normativa lo consente) l’investitore viene iscritto come proprietario diretto dell’immobile;
  • piattaforme di lending crowdfunding: per le quali l’investimento avviene attraverso la concessione di un prestito ad una persona fisica (consumer) o un’impresa (business), con un contratto che prevede modalità di rimborso e remunerazione del capitale attraverso un tasso di interesse, fisso o indicizzato.
  • Esistono poi delle piattaforme di crowdfunding immobiliare cosiddette ibride, che prevedono tratti tipici di entrambi i modelli precedenti. Queste però negli ultimi tempi sembrano ridursi notevolmente, consolidando la tendenza del crowdfunding a focalizzarsi, invece, su un unico modello specifico.

 

Nel panorama mondiale le piattaforme di lending rappresentano il 48% del mercato, quelle di equity il 31%, mentre le ibride sono scese al 21%. In Europa però la distribuzione cambia: ben 15 fra le 20 piattaforme più quotate seguono il modello lending.

Il Real Estate Crowdfunding Report del 2018 aveva mappato ben 123 piattaforme dedicate attive in tutto il mondo di cui 38 negli Stati Uniti, 58 in Europa e 27 in altri continenti. In Europa i leader indiscussi nel settore sono Germania e Regno Unito, seguiti da Svizzera e Francia.

A fine giugno di quest’anno in Italia erano operative 4 piattaforme di equity crowdfunding verticalizzate sul real estate: Build Around, Concrete Investing, House4Crowd e Walliance; mentre ben 7 erano le piattaforme di lending specializzate in ambito immobiliare: Bridge Asset, Recrowd, Re-Lender, Rendimento Etico, Trusters, Housers e Crowdestate. Di queste le prime 5 sono piattaforme autoctone, nate nel nostro paese da pochi mesi; mentre le altre due sono un portale spagnolo ed uno estone che si sono recentemente aperti al mercato italiano.

In ultima analisi, il 5° Report italiano sul CrowdInvesting conferma che il real estate crowdfunding promette di essere uno dei comparti del crowdinvesting che in Italia, nel prossimo futuro, cresceranno di più. Prova ne è l’avvio di molteplici nuove piattaforme, a cui probabilmente ne seguiranno altre, anche perché sebbene oggi l’accesso al credito sia più praticabile rispetto al recente passato, per il comparto dell’edilizia esistono ancora diverse difficoltà ed il ricorso al crowdfunding è anche un modo per risolvere velocemente il problema.

L’obiettivo previsto nei prossimi 12 mesi per gli operatori della filiera potrebbe essere quello di raccogliere € 60 milioni di euro: staremo a vedere se le previsioni saranno confermate, smentite o addirittura superate.

 

Tutti i vantaggi del Crowdfunding immobiliare

Tirando le somme, quali sono i vantaggi del crowdinvesting nel real estate rispetto al tradizionale investimento nel mattone? Vediamo di riassumerli molto brevemente e puntualmente:

  • investimenti accessibili da parte di una platea molto più ampia di soggetti;
  • rendimenti interessanti (quantificabili in un 10%-20% in base al tipo di operazione);
  • possibilità di diversificazione degli investimenti: abbassando il capitale necessario per ogni singolo investimento, ciascuno può decidere di “spalmare” i rischi su più di un’operazione (puntando su più di uno sviluppatore, o su progetti che si sviluppano su diverse aree geografiche e/o con dimensione e tempistiche del cantiere differenti);
  • digitalizzazione del processo: tutto avviene attraverso piattaforme online in maniera molto veloce;
  • trasparenza del sistema: il sistema del crowdfunding si basa su regole di massima trasparenza, per cui l’investitore ha a disposizione fin da subito una documentazione completa su tutta l’operazione e viene aggiornato periodicamente sull’andamento della stessa;
  • si ha a che fare con un interlocutore unico, che rappresenta professionalmente tutti gli investitori e a cui è sempre possibile fare riferimento;
  • è un investimento consapevole, ma sostanzialmente passivo, che rispetto a pensare di dover possedere e gestire in prima persona un immobile prevede un impegno, non solo economico, ma anche di tempo e di energie, decisamente inferiore.

 

Francesco Martinelli casa e il Crowdfunding con il cuore

Ora, chi un po’ mi conosce e  ci segue, anche solo attraverso il nostro blog o tramite le dirette facebook, avrà già intuito che il crowdfunding immobiliare, che oggi viene presentato come un’innovazione del settore, destinata a grandi successi, altro non è che la versione on line e spersonalizzata di quello che io e i miei collaboratori ormai da anni proponiamo ai nostri investitori.

Come ben illustrato in diversi articoli precedenti e come concretamente analizzato, con dovizia di particolari, nel mio libro “MIRACOLI IMMOBILIARI-impara a farli investendo a Pisa”, noi di Martinelli Casa abbiamo ideato tre differenti “pacchetti di investimento”, che si differenziano gli uni dagli altri a seconda dell’impegno economico e personale che ciascuno desidera allocare.

Il principio generale però è sempre il medesimo: fiutiamo un buon affare e cerchiamo investitori, che a fronte di una rendita finale, siano pronti ad affiancarci per poterlo realizzare nel migliore dei modi e con i giusti profitti.

Ecco, allora, che assieme a noi si parte dal Pacchetto Smart che rappresenta un po’ un access point ideale, un approccio sicuro e graduale a questo mondo nuovo, ideale per chi è alle prime armi, per chi non desidera o non può investire più di 50.000 euro, non vuole impegnarsi in prima persona nell’operazione che si sta portando avanti e si “accontenta” di un tasso di rendita che si attesta attorno al 7%. Per coloro che invece hanno già dimestichezza nel settore immobiliare, vogliono e possono investire cifre maggiori e desiderano un più ampio coinvolgimento nell’operazione, si passa poi ai pacchetti Expert e Premium, dove chiaramente anche i margini di profitto diventano più interessanti.

In tutti i casi il concetto è esattamente quello che sta alla base del crowdfunding: noi cerchiamo sempre nuovi investitori, poiché maggiori sono gli investitori che abbiamo al nostro fianco, più alto sarà il budget a nostra disposizione e quindi più facilmente riusciremo a realizzare interventi ed acquisti di immobili sempre nuovi, sempre più importanti, stimolanti e redditizi. Per qualunque immobiliarista la presenza di investitori è linfa vitale, che consente giorno dopo giorno di affrontare nuove sfide sempre più ambiziose. Io e la mia squadra fungiamo da registi e ci mettiamo sempre la faccia in prima persona, ma abbiamo bisogno anche di partner che ci sostengano economicamente e credano nelle nostre “visioni”.

In effetti, oltre ai plus che il crowdfunding già offre rispetto al tradizionale investimento nel mattone, noi siamo in grado di darvi ancora qualcosa in più. Innanzitutto il cuore: quello lo mettiamo sempre in ogni cosa che facciamo perché siamo convinti che senza non si vada lontano. Ogni operazione che decidiamo di portare avanti e di proporre ai nostri investitori è frutto di un’analisi preventiva di mesi, a volte anni e che non trascura nessuno dei possibili ambiti coinvolti.

Poi, a differenza di quanto avviene sul web, potrete, anzi dovrete, venire qui da noi: si fanno quattro chiacchere, ci si guarda negli occhi e oltre a firmare un contratto ci si stringe la mano(al tempo del covid in modo virtuale). Sapete con chi avete a che fare fin dal primo momento e per qualunque dubbio, anche in corsa o ad affare concluso, potrete sempre venire a bussare alla nostra porta e troverete chi vi risponde.

Infine, noi operiamo sul nostro territorio e per il nostro territorio: siamo di Pisa, amiamo la nostra città e tutti in zona ci conoscono. Se proponiamo un’operazione non è solo perché questa garantisce un profitto, ma anche perché siamo certi che contribuirà a riqualificare una parte della nostra città, rendendola ancor più bella e funzionale.

Se vi abbiamo incuriosito e volete maggiori informazioni sulle diverse possibilità di investimento, passate a trovarci, io e il mio staff saremo lieti di fare quattro chiacchere. Infondo, perché rivolgersi alla rete, magari per supportare un progetto che si realizzerà dall’altra parte del Paese e senza avere un riferimento umano, quando è possibile sfruttare tutte le potenzialità di questo nuovo modello di investimento, ma con la tranquillità di poter anche contare su persone in carne ed ossa e su una realtà fortemente radicata sul territorio?

 

Al momento vi lasciamo con questo interrogativo e, in attesa di potervi incontrare, come sempre auguriamo Buona casa e Buoni investimenti immobiliari a tutti!

 

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