cosa scegliere tra una casa in affitto, in comodato o con leasing

Casa in affitto: scegliete la cedolare secca

La cedolare secca è un regime facoltativo, pensato per contrastare il fenomeno degli affitti in nero ed agevolare coloro che hanno immobili di proprietà concessi regolarmente in locazione. Questo non solo rappresenta una semplificazione, ma nella maggior parte dei casi porta anche a dei vantaggi economici in quanto prevede il pagamento di un’imposta unica, sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo (e dunque nel complesso per molti inferiore a quella che normalmente sarebbe dovuta).

Il proprietario dell’immobile affittato, infatti, optando per la cedolare secca, pagherà solo un’imposta sostitutiva fissa, calcolata applicando l’aliquota del 21% al canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Ancor più vantaggiose poi risultano essere le aliquote applicate ai contratti di locazione a canone concordato degli immobili ubicati nei comuni con carenza di disponibilità abitativa ed in quelli ad alta tensione abitativa (che sono individuati dal Cipe), che sono ridotte al 15% e addirittura al 10% per gli anni dal 2014 al 2019. Senza contare che le locazioni di immobili a canone concordato beneficiano anche della riduzione del 25% di IMU e TASI.

L’opzione per il regime della cedolare secca va esercitata al momento della registrazione del contratto, o anche nelle annualità successive, sempre utilizzando il modello RLI, per la registrazione dell’atto stesso ed in ogni caso entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

Dal 1° giugno 2017 è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca anche ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo, mentre prima era necessario si trattasse di un classico contratto 4+4.

Casa in comodato? IMU e TASI agevolate

Quante volte capita che un genitore permetta al proprio figlio di vivere in una casa di sua proprietà, che diversamente metterebbe a reddito. Certo per i figli si fa questo e ben di più, ma la domanda è lecita: oltre al danno la beffa? Non solo in questi casi si deve rinunciare ad un’entrata fissa, ma bisogna anche pagare IMU e TASI come per tutte le seconde case!

In realtà, in questi frangenti piuttosto comuni ai tempi d’oggi, sono previste agevolazioni per coloro che concedono un immobile in comodato d’uso ad un familiare di primo grado (ovvero ad un figlio o ad un genitore). Questo, ovviamente, vale a patto che non si tratti di un immobile di lusso (sono escluse le categorie catastali A1, A8 e A9) e che chi lo occupa lo adibisca ad abitazione principale. In questi casi è possibile godere della riduzione della base imponibile utilizzata per il calcolo dell’IMU e della TASI, che viene così ridotta del 50%.

Attenzione però: per poter beneficiare di tale agevolazione è indispensabile che il contratto di comodato sia regolarmente registrato (all’Agenzia delle Entrate mediante apposito Modello 69) e che il comodante risieda anagraficamente, dimorando abitualmente, nel medesimo Comune in cui è sito l’immobile concesso in comodato. È possibile registrare anche contratti verbali e fa fede la data di stipula del contratto non quella di registrazione all’Agenzia delle Entrate. In tutti i casi il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, può possedere al massimo un solo altro immobile sul territorio nazionale, che sia adibito a propria abitazione principale e che anch’esso non classificato nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

Il leasing per la casa

Spesso si sente dire che l’affitto non è conveniente, perché i soldi corrisposti per il pagamento del canone mensile in qualche misura sono “persi”, mentre se la stessa quota venisse utilizzata per pagare le rate di un mutuo, almeno, poi, i sacrifici sarebbero valsi a qualcosa.

Non sempre però, specie per i giovani, è semplice riuscire ad ottenere un mutuo, senza contare che i ragazzi, magari, prima di fare il grande passo ed impegnarsi a vivere da soli e a pagare di tasca propria ogni cosa, preferiscono partire affrontando un periodo “di prova”.

Oggi c’è un’alternativa concreta: si tratta del leasing immobiliare, che prevede agevolazioni fiscali e garanzie civilistiche che favoriscono l’utilizzo dello strumento del leasing proprio per l’acquisto dell’abitazione principale.

Tale incentivo è rivolto a tutti i contribuenti che abbiano un reddito complessivo inferiore o pari a 55.000 euro e che stipulino contratti di leasing aventi per oggetto immobili, eventualmente anche da costruire, ma comunque da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna e che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

Le agevolazioni in questo caso sono differenti, in base all’età del soggetto all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria. Per i più giovani, fino a 35 anni d’età, si può beneficiare di una detraibilità maggiore: pari al 19% dei canoni di leasing e fino ad un importo massimo di 8.000 euro annui e pari al 19% del prezzo del riscatto, in questo caso fino ad un importo massimo di 20.000 euro. Per soggetti con età uguale o superiore alla soglia suddetta la detraibilità è sempre del 19%, ma la soglia massima ammessa è di 4.000 euro annui per i canoni di leasing e 10.000 euro per il riscatto finale.

I titolari dei contratti di leasing stipulati a partire dal 1° gennaio 2016 e fino al 31 dicembre 2020 potranno beneficiare dell’incentivo portando in detrazione i costi del leasing “prima casa”, direttamente inserendoli nella dichiarazione dei redditi.

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